澳洲印花税上涨后,海外中国买家反而觉得房价便宜了?

2019年12月09日 BPP Group 东岸国际




针对海外买家,印花税(Stamp duty surcharge)上涨这件事,想必大家都知道了。

澳洲政府先前为免房市过热,推出了措施特别针对海外投资者,向没有澳洲居留权的海外投资者加征额外印花税(Stamp duty surcharge)。


两年多之前,新南威尔士州政府把海外买家额外印花税税率大幅增加一倍;至于维多利亚州政府更在今年7月起,把有关税率提升到8%,更较最初的水平高出一倍有多。






海外投资者额外印花税上调


按道理,海外投资者来澳洲买楼投资,成本应该增加了才对。不过,如今许多中国内地和香港买家不但没有这种想法,反而觉得在澳洲买楼较两年前更“便宜”,为什么?


众所周知,在澳洲买房要支付印花税,除非你是合资格的首次置业人士。如果你是海外人士,不管你是否首置,除了要缴纳一般印花税,还得支付适用于海外投资者的额外印花税,加起来动辄要数万澳元甚至乎超过10万澳元



房价近两年下调 选择更多更划算


然而,最近几个月,中国内地和香港人对澳洲物业的兴趣再次转浓,甚至认为现时在澳洲置业较一、两年前更划算。为何他们有这样的观点?


澳洲政府向海外买家加征物业额外印花税,表面上的确令到置业成本提高了,可是悉尼和墨尔本的住宅价格经过过去两年的调整后,中位价已经跌了不少,今时今日同样用80万澳元在澳洲置业,较两年前的选择理应更多更好。再者,随着澳元汇率下降,无形中令到中国内地和香港买家变相获得额外的折扣。



澳元汇率下降 买房变相享折扣


提到汇率,澳元汇率近年一直处于下风,这也增添了澳洲住宅物业对海外投资者的吸引力。在2017年6月底到11月22日午市的这段日子里,澳元兑人民币汇率从5.38跌至4.77,累积滑落12.8%;澳元兑港元汇率则由6.24跌至5.31,累积跌幅达14.9%。


举一个例子,广州人陈先生早于2017年年中,已计划动用80万澳元投资墨尔本的住宅宅业,但因应当年房价偏高,买家与买家之间的竞争又大,故此暂时搁置了有关计划。随着澳洲楼市近两年来有所下调,他近期再萌起前来澳洲置业的念头,而置业的预算仍然是80万澳元,跟原先一样。



所以,陈先生所需支付的一般印花税,跟两年前的水平相同,即43,070澳元;而海外投资者额外印花税则为6.4万澳元,明显高于今年7月1日之前的5.6万澳元,差距是8,000澳元


表面来看,同样花80万澳元买楼投资,陈先生的成本看似提高了,至少要多付一点海外投资者额外印花税。计入汇率因素后,情况却截然不同。把楼价、一般印花税和额外印花税加起来的话,在2017年6月底的成本是899,070澳元,按照当年1澳元兑5.38元人民币来计算,即需要斥资4,836,997元人民币


如现时买房,以澳元计算的总成本是907,070澳元,但基于澳元兑人民币汇率降至4.77,所以折合只是4,326,724元人民币,反而较两年多之前少了510,273元人民币,变相获得106,975澳元来自汇率的“折扣”。



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