「专家专栏」房价难翻身除非楼市聚“人气”,锦尚财富管理中心微信公众号文章

4月全国70个大中城市销售数据一经公布，就引发舆论一片热议，看到环比数据止跌，媒体纷纷预测国内房地产市场回暖在即。只是舆论激动了，投资者不能激动。毕竟投资是一种理性的行为，不能仅仅靠先入为主的观念引导未来的资金走向，更不能人云亦云、一拥而上的抢项目。仅仅是环比止跌，并不能预示着未来国内房地产回暖在即。首先，同比数据70个城市，只有深圳是微涨的，房价整体上还是没有回到去年的水准；其次，此前国内房地产市场遇到的两次大规模的降息周期分别在2008年9月和2012年6月，宣布降息的当月，市场销量分别环比回升38%和50%。而今年的降息，却没有起到立竿见影的效果，可见楼市整体仍呈现观望态度。

在政策主导下的中国房地产市场，其运作情况在市场规律之外，多了宏观调控的影响，这也使得国内楼市显得更加扑朔迷离。没有人能说清楚具体是哪一天开始，中国楼市就进入了寒冬，也没有人能精确到哪一天，中国楼市就又活过来了。然而，现在可以确定的是，尽管土地出让金是地方政府GDP的坚实支撑，但看到房地产业的颓势后，相信政府也要开始财政结构转型，寻找新的经济增长点。中国各个地方经济体量并不均衡，而针对房地产业，由于存在大量各不相同的省级法规及楼市干预政策，每座城市的房产市场都有所不同。总体看，楼市分化将成为未来国内房地产发展的趋势。

为什么三四线城市跑不过一二线城市？各地楼市供求格局不同。大多数二三线城市过去几年中发展过快，土地供应、新房建设与销售量均大幅增长，使得它们的人均新房拥有面积已经超过一线城市的平均水平。换言之，很多二三线城市在经济发展、投资需求等均不如一线城市的情况下，却卖出去比一线城市更多的房子。另外，新房存量、土地供应量等也明显高于一线城市，加之多数二三线城市人口增长却比一线城市低很多，缺乏持续稳定的新增居住需求。因此，在缺乏“人气”、整体供大于求的二三线城市，即使有政策刺激，市场也不会轻易回升。

以深圳为例，4月份数据中，只有深圳新房二手房数据同是微涨的。究其原因，首先，深圳楼市规模小，可以说是一线城市中最小的，新房占比不到三成。当需求反弹时，新房库存量的影响就不会像其它城市那么明显。其次，深圳目前是国内互联网行业和金融行业聚集的地方，产业决定收入，收入决定购买力。正因为有高收入的从业人员，从而促生了大量的购房需求。最后，作为一个移民城市，深圳本身的人口增速就在全国居前列，同时，其常住人口中，年轻人占比也较高。从第六次全国人口普查数据可以看出，深圳20-24岁年龄段的年轻人占比极高，而50岁以上的中老年人占比则很低。

当然，深圳作为一个特例，并不能代表国内楼市的整体状况。其它一线城市，由于并不具备深圳这些优越的条件，房价也难以就此开始大幅上涨，更不要说收入和产业结构都比较落后的三四线城市了——产业结构陈旧，从业人员收入偏低，吸引不来高收入者迁入城市，“人气”不足成为三四线城市楼市回暖的瓶颈。未来，开发商库存压力和资金压力仍然较大，他们可以一时以“涨价”作为“威胁策略”刺激销售，但难以做到捂盘惜售。因此，房价走势即使暂时止跌回升，也难以大幅上涨。未来的趋势，房价只会在楼市的分化中，不断走向理性和成熟。

作者简介：中国外国专家局专家资质，国际注册高级理财规划师；《投资与理财》、《置家》、《置业》、《楼市》、《私享》、《重庆青年报》等媒体特约房地产投资专栏作者、作家；著有畅销书《决胜海外房地产》、《澳洲房地产投资全攻略》；私人银行家认证课程CPB、ICIE房产投资讲师；澳洲ASX上市公司Simonds家建集团首席房产投资分析师；个人微信帐号：“ Victorliulei”; 新浪微博：Victor刘磊