第一步：看分区

土地分区相信大家已经不陌生，之前沸沸扬扬的改区计划，让很多业主对分区也有了一定的了解。墨尔本城里的分区一般也就是一般住宅区（General Residential Zone）和邻里住宅区(Neighbourhood Residential Zone)。Residential Growth Zone 更适合做Apartments 项目，拓境将后会跟大家详细介绍。

之前的帖子有跟大家介绍过，邻里住宅区的土地上只能建不多于两套的房子。大家可能会认为邻里住宅区的土地潜力不大，其实并不一定是这样。市政府一般对邻里住宅区的房子设计抓得十分严厉，特别是对房子的外观和园林设计都是有高标准的要求。土地分割更多时候需要每套房子至少有320平的土地面积。如此等等的苛刻条件，为的是保证邻里住宅区的住户都拥有高品质的生活居住环境。所以邻里住宅区非常适合用作发展高端的奢华类别住所。

第二步：看细分区

相对而言，一般住宅区有更大的土地开发潜力，可也取决于详细分区细则。以白马市作例子（Whitehorse City Council），一般住宅区被分为5个细分区。以下给大家简要归纳不同细分区的分别：

不同细分区对土地开发也有着很大的影响。试想一块在白马市1000平米的地，如果是一般住宅区（GRZ2）, 只有400平米的地可以做建筑用途。那是否GRZ5，有600平米可建筑面积，就是最好的呢？答案是也不一定！因为GRZ5比起GRZ1-GRZ4, 每户的户外活动空间，从35平米增加到80平米。换句话说，GRZ5，1000平的地，建3套房子，就要提供240平米的户外活动空间。

第三步：看详细外观要求

需提到是，在一般住宅细分区下，很多市政府还有详细外观要求（例如Boroondara & Whitehorse）。白马市有25个类别的详细外观要求（Preferred Character Statement）。别小看这些外观要求！它们决定了开发项目可用的材料，例如只能是砖墙或瓦顶的设计。更重要的是，当这些外观要求和细分区要求有冲突时，外观要求可以推翻细分区的要求，而作为开发限制标准。举个例子，GRZ1要求建筑两边离护栏各留1米距离，可是外观要求其中的一边离护栏需有至少3米，这就导致减少了100多平可建筑的土地了。

前面的三个步骤，会让我们大概知道一块土地的建筑外壳（Building Envelope – 意指在区域划分土地之上的空间，其内部能够建建筑物）。

第四步：看覆盖区

无论土地所属什么分区，都可能被列入一些特殊的覆盖区。一般比较常见的有文物保护区（Heritage Overlay）, 植物保护区（Vegetation Protection Overlay）和洪水区（SpecialBuilding Overlay）。覆盖区对地产开发的影响是不可忽视的，以下浅谈它们对开发的影响。

文物保护区指的是房子的设计被认定为体现某历史代表的建筑，因此被例入文物保护覆盖区的房子，是不能对其外部作任何的改动，更不用考虑推倒重建。所以这些房子缺少开发潜力，要价一般会比市场价要低。

植物保护区指的是要求保护区域内的原生植被。此覆盖区对开发的影响性没有文物保护区大，可也相当重要。一般在这些土地上都会有比较多的大树，而且基本上都不能被拔除。对于被保留大树的树木保护区内都不允许有任何建筑，包括水泥车道！每颗树的保护区都不一样，一般都在树高的3/4范围左右。换句话说，一棵高10米的大树，树木保护区会是从树干中心，7.5米为半径算起的一个大圆圈。由此可见植物保护区对土地开发造成的重大影响。

洪水区指的是通过对建筑地面高度的控制，从而防止洪水发生时对建筑的破坏。相比起前面的两个覆盖区，算是影响力最小的。洪水区内的建筑，一般需要比地面高出许多。此要求对开发最直接的影响有两个，一是增加了总体建筑高度（一般建筑高度被限为9米），其次是增加了建筑成本（因为需要更多水泥把建筑地面加高）。

最后一步：开发设计

画出建筑外壳，圈出所有树木保护圈，剩下的就是真正可以开发用的土地面积。终于可以开始做开发设计了！这时千万别忘记楼墙越高，墙离围栏距离就需要越远。这也解释了为什么所有开发的项目，2楼的建筑面积都一定比1楼的小。

希望大家现在对怎样分析土地开发潜力有了一定的了解。土地潜力分析并不是一项简单的工作，需要分析者对城规条例的纯熟运用。投资前建议先咨询当地的Council和当地的设计公司得到更完善的数据资料。