我经常和墨尔本的本地投资人讲

同样的话其实也可以对我们悉尼的地产投资人来说，当我们为下一步投资做计划时，我们不但要充分了解悉尼本地的发展，更要借鉴其它先行城市的发展来做比较和参考。

在我的几个参考城市清单里，深圳一直是我重点关注的对象，因为实在和有些地方太像了。像在哪呢？

深圳和悉尼一样被山峦环绕，又伴海而依。在平地可开发有限的情况下，一直在由东向西发展。唯一不同的是悉尼虽然也是这种类似的盆地状态，但悉尼的内部面积要大深圳好几倍。

深圳是一个多中心城市。罗湖是商贸中心，福田是行政中心，南山是科技中心，宝安是人口中心，然后还有很多带着政府未来开发的概念中心，像前海的金融中心，空港的会展物流中心，光明的产业孵化园区。

悉尼也是一个多中心城市，高端工作集中悉尼市区和北悉尼，一些像华为的科技企业在Chatswood， 工程公司集中在 St Leonard，本土企业很多在第二大市中心 Parramatta。然后我们也有多如牛毛的未来中心概念板块，如未来有新机场的Liverpool，政府规划的西北就业中心 Bella Vista， 知识产业板块规划的 Rozelle。

在深圳，三百平米的豪宅和四十平米的上车盘是在一个小区并存的，这在北方是难以想象的。长江以北阶层感强，不会这样规划，但深圳开发商市场为导向，怎么好卖怎么做。

悉尼也是一样的，就算是像Mosman这样传统富人区，也有70-80万的公寓给你买。

在参考深圳的城市发展脉络时，我从深圳学到的第一个功课就是尊重市场。

深圳是中国改革开放的窗口，也是市场经济最发达的国内城市，所以深圳政府虽然有自己的发展规划，但不会像一些北方城市一样，靠不计成本的投入来完成规划，而是借助市场的力量去引导规划。例如深圳湾有个叫总部基地的地方，当初政府是计划引进世界500强，虽然现在这个地方也发展起来了，但已经被无数的做共享办公室的二房东占领，成了小企业的就业基地。

我想说的是，在一个高度市场化的经济里，市场的选择与偏好跟政府规划，甚至比政府规划还重要。这也是为什么深圳有一大批投资人不关心，也不看政府的规划，他们更关心市场的选择。

放到悉尼来说，我发现华人投资者总是带着固有的中国计划经济思维来选择区域，动不动就政府10年大开发计划，就业园区，新火车站，新公路，我不是说这些不重要，但我们生活在一个市场化更彻底的资本主义社会，市场的偏好要远远大过政府的规划。

例如我们华人热衷谈布局在政府会建新火车站的地段，一旦建成就会有可观涨幅，但当我们真回顾历史，在悉尼过去20年历史里，我们一共有四次新建成的火车站，

2000年奥林匹克公园火车站

2009年建成North Ryde，Macquarie Park，Macquarie University

2015年建成西南的Edmondson Park, Leppington 火车站

2019年建成西北地铁线

参考网站

https://theurbandeveloper.com/articles/top-10-performing-suburbs-australia-wide

在2018年公布悉尼10年涨幅最多区域，无论是House 还是公寓，我没见到这些新建火车站区域上榜,反而在政府建完后，当地不但涌出开发商造的新盘，而且一波接一波，供给大大超过需求。

在西方城市发展里，政府只是起推波助澜的作用。城市发展主要还是靠民间资本和政府一起合作，像未来要升级的martin place地铁站就有麦觉理投行的参与。连深圳的投资人都不太关心政府规划，我们在国外张口闭口政府计划就真的out了。亚当史密斯所说的市场那只看不见的手，才是关注的重中之重。市场创造财富，除了市场本身。

另一个案例就是墨尔本的西区，我去年去墨尔本考察房市，发现政府在鼓吹西区，但民间资本对西区并无太大热情，结合当地发展，我在自己的文章墨尔本东和西里表达了对西区前途堪忧，结果遭到了当地西区House Land Package 一致嘲讽。

而后事实消息确实证明了我当初的判断，纯靠政府规划大饼去投资，是非常有风险的。

投资要无情，只跟胜利者站在一起，与趋势为伍。

投资要无义，住宅供需矛盾越尖锐，我们越加入制造可负担性的问题中，只锦上添花，绝不雪中送炭。

投资要无望，眼见为实，耳听为虚，绝不为梦想买单，正所谓逃顶不抄底，只做拉升段，做机会确认后的右侧交易。

深圳最开始的市中心是罗湖，后来紧接着罗湖发展了相邻的福田，在福田发展成熟后又开始发展南山，现在靠着南山发展附近的前海。

我在之前的文章《西北地铁线一带是不是好的投资机会》里说过，新区不全是鬼城，也有发展成功的案例，如首尔的江南，吉隆坡的巴沙等等。但他们都建立在一个基础上，离老城区非常近，方便疏导人气，并优先配套了地铁站。

悉尼过去发展的所有新区包括像parramatta, Olympic park, Wentworth point,   包括Rhoes， 在整体房价上跑输大盘。这既有开发商定价过高，供求失衡的问题，更重要的是离市区太远。如果真让我说哪个新区发展的比较好，本地人接受程度高，那就是Mascot了，两站到市区，一站到机场，哪怕是早几年买的新房房价房租涨幅都不错，算是悉尼少数拿的出手的新区。

理解这一条并不难，国共内战时，我们胜利的关键在于东北大后方接壤苏联，有人送支援。越共在美国的轰炸下能挺过来在于北越接壤中国，可以充分接受来自上面的补给.

深圳资深投资专家六土大神说过，

买房子要有四个原则，

那就是好租，好卖，好住，好贷。

这一点和我个人投资房产的心得非常的契合。

悉尼的一些地产销售，在宣讲如何投资房产时，说了买房最重要的就是Location 和Space，意思是好地段的公寓。大面积大户型的公寓涨幅会跑赢地段不好的别墅，所以买房不要看带不带地，在价格相近的情况下，舍弃别墅，买入最好地段和室内面积大的公寓。

你如果真按这套理论去操作，无论你是买在Top Ryde商场上的豪华公寓，还是买在近市区的Waterloo，还是有政府第二大市中心Parramatta ，这些投资顾问推荐你的任何新楼盘，你不用和House比，就和同价位二手公寓比，你完完全全跑输二手房的涨幅。

Location 和Space 这个理论不是不对，但少了两个关键点，那是区域的供求关系和性价比。简单来说，供求关系在于两点，这个区域是否能长年吸引外来人口居住，当地现在和未来的供给量不会超过这个需求。性价比就是别买贵了，二手同质类型房子卖70万，那你就没必要100万去买新房，你买的时候是新房，卖的时候就是二手，二手没有同质产品100万的成交记录，那你就是那个山顶上站岗的人。

很多“投资顾问”会用每年悉尼缺口房屋10万套，悉尼每年有十几万人进入之类的话来狡辩，意思是说造多了也会有人住。先不说那个十万人进入数据本身就有水分（连游客也算进去了，我也可以算酒店房间吧），就真有这些人，他们也不会不约而同都愿意住在你Mascot， zetland或Ryde吧？

中国投资人六土所说的“四好原则”完美的和万邦君的理论契合上了。

好租，好贷，好卖，好住，按照万邦君的四个原则就会全部实现，但你拿掉一个就会出现变化。例如拿走供求关系那一条，只满足合理价格买了一个不错位置的三房公寓，但附近建了无数新楼盘，那你就会发现能租，不会租不出去，但租金好几年上不来。能卖但要花很长时间，贷款也会出问题。当地有太多新楼盘，会让银行把当地划入重点审查区域，房屋评估就会很保守。

我是万邦君，那个最刻苦钻研悉尼地产的人，我们下次再见