文：Ingrid Fuary-Wagner

原载：https://www.afr.com/real-estate/more-than-800000-homes-could-end-up-being-worth-less-than-what-they-were-bought-for-20190314-h1cdqx

编译：澳房汇

房地产低迷使多达450,000的悉尼和墨尔本物业价值下跌至低于买家购入时的价格，如果市场继续下跌，受影响的物业将会翻倍，进一步令家庭预算承压。

CoreLogic为澳大利亚金融评论报周末版所做的独家分析显示，如果房价从顶峰跌至谷底的跌幅为25%，这场衰退可能会令悉尼和墨尔830,000套物业的买家陷入困境。

房地产周期已将悉尼房价拉回到2016年6月的水平，自2017年7月见顶以来，悉尼房价下跌了13.2%。在墨尔本，房价已回到2016年11月的水平，迄今已下跌9.6%。

在珀斯，房地产价格自2014年6月见顶以来已下跌17.8%，目前已回落至近13年前的2006年5月水平。

如果两大首府城市的跌幅如一些经济学家的悲观预测达25%，房价将进一步回落至悉尼在2014年10月和墨尔本在2015年1月的水平，并将有深远的影响。

分析人士表示，受房市衰退影响的大量家庭，将对经济中最大的范畴——消费支出——产生“重大影响”。

AMP Capital首席经济学家Shane Oliver指将涉及近100万人，几乎占所有家庭的10%，这是一个非常大的数字，这还不包括珀斯和达尔文，这两个城市的房价也在下降。

根据澳央行最近的估计，住房财富增加10%，“短期内”将使消费水平提高3%至4%”。Oliver表示，由于很多人感觉自己的财富减少，将对澳大利亚的消费支出构成 “重大影响”。

自2006年的房价变化及预测房价回落幅度。 来源: CoreLogic

Oliver指出，悉尼房价已经下跌了13%，但只是一半跌幅。因此，如果房价从顶峰到谷底的跌幅为25%，消费者支出就会受到冲击，跌幅为2.5%。

 “在澳大利亚，消费者支出约占GDP的60%，因此这实际上相当于削减了GDP的1.5%。”

澳大利亚统计局的最新数据显示，国内消费增长为2%，是2013年以来的最低年增长，情况令人担忧，恐怕不断下跌的房价已经影响家庭支出。

摩根大通分析师Ben Jarman表示，"我们认为房市和消费行为明显互相影响，因此感到担忧，并预测消费将放缓，因房价下跌，而且要获得信贷审批越来越困难。"

墨尔本 来源: CoreLogic

Jarman表示，决定整体房地产市场和经济表现的，不是债务与资本的比率，而是借款人的债务与收入比率偏高。

当收入增长疲弱，家庭在很大程度上依赖收支平衡，才能支持消费，但这个方式已不再可行。这就是令人担忧的地方。这可能会产生一个不好的反馈循环，因为很明显，如果消费大幅减少，那么劳动力市场就会开始放缓，并会形成自我加强的循环。”

但投资者Wycee Kohr不相信“财富效应”的说法。过去两年，Kohr以$920,000在悉尼西区买下了两套物业，另一套在布里斯班，售价$400,000。

他笑着说:“我有三个女儿，我们刚买了一条狗。我想我不会削减开支。”

珀斯    来源: CoreLogic

CoreLogic研究主管Tim Lawless表示，现在最受打击的将是投资者，尤其是那些在顶峰时期购买房子的人，以及那些购买了公寓楼花的人。

Lawless表示:“房市，尤其是楼花市场，以悉尼和墨尔本为主，投资者数量在2015年达到顶峰。”

他表示:“未来两年，进入交割阶段的公寓数量将达到创纪录的水平，其中许多买家将发现，他们购买的公寓估值将低于合同价格。”

虽然可能有大量家庭会受房市衰退影响，工党仍计划继续推行他们的改革，即一旦赢得联邦选举，只有新建物业可获负扣税优惠。

影子财政部发言人Chris Bowen周五表示:"不少经济学家指出，在现时的房地产市场环境，许多投资者处于观望状态，所以现在更适合改革负扣税和资本利得税折扣政策。"

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