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第338篇原创文章
如何在当前瞬息万变价的房价市场正确抄底
抄底的因素
-How to pick the bottom of the market
所有人都喜欢绝对的确定，他们希望有人告诉他们未来的房价一定会上升或者一定会下降。
在某种程度上，我们可以通过我们的选择来控制最终的结果，但是在我们无法控制的范围内也有很多因素在起作用，我们今天所需要了解的就是这些因素。
我们现在经历的房地产市场在11年前与GFC有类似的特征。我们正在经历通常的房地产周期起伏。驾驭房产浪潮的诀窍是学习如何阅读市场处于或接近底部的信号，然后收集当地知识并采取行动。
那么你如何选择市场的底部？我寻找许多信号，而不是所有这些信号都可以量化为单个量度或滑动量表。
低于平均销量
价格下跌
消费者情绪低落
很多关于房地产价格暴跌的媒体文章
普遍对房产市场的担忧
工资增长率低
拍卖清盘率低
开放式住宅的数量明显减少
最大供应商定价折扣
待售时间高于长期平均值
可能会降息
Corelogic表示悉尼市场已下跌12.3％，墨尔本下跌9.8％。
另一方面，市场低迷是稳定阶段。在需求增加和价格再次开始上涨之前，房地产价格停滞了一段时间。市场不会在一夜之间扭转局面 - 它们就像一辆蒸汽火车，需要一段时间才能在某个方向上建立动力。
为什么可以确信房地产市场会反弹？简而言之，这就是经济。迁移数量和更多的出生人口将继续增加我们的人口和建造更多住房的需要。
为满足国家房地产需求，我们通常需要每年建造约180,000至200,000套住房。当我们跌破该范围时，随着时间的推移，赤字将会逐渐增加，最终会再次给价格带来上行压力。请注意，在下面的图表中，我们现在正在低于该范围。
下面我们将详细介绍上面谈到的几个因素
信贷变得更容易获得
在过去的几个月里，Wealthful的抵押贷款经纪人 Chris Bates已经注意到借款人数的增加以及银行审批流程的显着改善。
“应用程序现在肯定会得到更快的批准。当皇家委员会开启时，每个人都非常担心，现在它已经超过了银行。它们意识到为了保持业务盈利，他们需要继续增加贷款书“Bates先生说。
他表示信贷增长对市场来说“绝对是一个好兆头”。
银行也在试图通过降低固定抵押贷款利率来推动竞争，这表明贷款人开始考虑官方现金利率的下降趋势，一些经济学家预计，下个月将在下一个月降息25个基点。努力提振疲弱的通胀数据。
贝茨表示，一些银行，现在已经取消了仅限利息贷款的上限，也为仅有利息的贷款提供有竞争力的定价，以吸引投资者重返市场。
2
拍卖清盘率上升
拍卖清盘率是最受瞩目的住房市场指标之一，可以在每个周末及时显示市场走向。墨尔本的拍卖清盘率正在出现好转的迹象，整个3月份的清盘率为48.9%。
Domain首席数据分析专家Nicola Powell表示，与2月和2018年底的数据相比，3月份的增速略有改善。并且在四月的第一周就达到了56%。
Powell博士说：“简而言之，我们已经看到，与去年年底的记录相比，房屋清盘率出现了反弹。”
“拍卖可能提供了一个微妙的信号，我们正在通过最糟糕的房地产市场条件，但仍然有50％左右的清关率，价格将在任何时间都可能开始上升“劳利斯先生说。
我们来看一下上周的清盘率
3
待售时间
买方代理人Julie DeBondt-Barker表示，待售时间的缩短已经是市场转向最明显的指标之一。然而，作为一个滞后指标，它有局限性。
“当然，当这种情况发生时，它已经发生了，”DeBondt-Barker女士说。 “每个人都想在房价底部购买，我认为我们现在非常接近。”
根据CoreLogic的数据，截至3月底，在墨尔本通过私人协议销售典型房产需要61天，而一年前只有28天。
在悉尼，销售过程更长，找到买家需要74天，而去年这个时间为33天。
“待售时间是一个很好的指标，但它并不像拍卖清关数字那么及时，因为我们几乎可以立即看到它们，而待售时间和贴现率通常取决于报告这些统计数据之前的结算期。”Lawless先生说。
4
消费者情绪
Lawless先生表示，通过Westpac-Melbourne Institute每月消费者信心指数，跟踪更广泛的消费者信心趋势，有助于预测住房活动的增加。
“如果你对偿还抵押贷款的能力没有信心，对你的工作或家庭财务有所保留，那么你就不会做出高承诺的决定，这就是买房的意义所在。”
Ray White 表示，与去年年底相比，房屋做inspection数量的增加是市场可能很快走上复苏之路的一个令人鼓舞的迹象。
根据Richardson＆Wrench首席拍卖师彼得·鲍德温（Peter Baldwin）的说法，拍卖中更多参与的竞标者表明市场正在改善，同时买家在拍卖前尝试谈判出售的趋势也越来越多。
“无论从从买家到实际参与销售的任何情绪波动，都不断告诉我们市场触底的时间可能已经到了。”
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