投资三部曲之番外篇

原创 2019年05月30日 澳洲万邦金融


 

投资三部曲

番外篇

我请问大家一个问题,当我拿橙子和苹果去搅拌果汁,果汁的味道有没有可能是咸的?我再请问大家第二个问题,如果我买了一张从北京到新疆的火车票,我能不能在一个小时内抵达我的目的地?

 

这么简单的问题为什么还要问?原因是问题的答案大家都知道。


但背后的原理在生活中都被大家忽略了。

圣经里说

“种的是什么就收获什么,你的命运在撒种那一刻就已经决定了。”

 

我们在投资计划里种的什么呢?

我来给大家举一个例子,这是我在某微信群里截图的一个宣传广告,我对他们公司很尊敬,由于这个广告激发了我这篇文章的灵感,所以我就拿这个做案例。

 

图中的销售人员向大家推销悉尼远郊,市区50公里外的土地别墅,他们从三点来跟大家来说明这个项目极具投资价值。


1.政府规划,近新机场,未来政府有可能会造火车站

 

2.现金流好,新房有税务优惠,买一块大一点的地,后面可以盖祖母屋,这样就是完全正现金流

 

3.悉尼House过去几十年数据显示,土地稳步升值,所以预计买了就会7-10年翻一倍。



这个思维链条就是:


根据政府的规划---推导出会有火车站---根据火车站----推导出会有很大的需求----进而推导出房子和租金会稳步升值


问题出在哪呢?

 

政府规划本身就是漫长而又充满不确定的,所以根据这个不确定推导出来未来的基建也是不确定的。进而根据这个基建所推导出需求更是不确定的。


悉尼未来的房屋数据是建立在二手房和成熟区域的基础上,所以你新区的新房买了7年能翻番吗?答案是也是不确定的。未来房子做贷款时估价能估到吗?还是不确定。

 

什么是确定的呢?那就是周围有大量的空地,这就代表我们确定当地会有接二连三,连绵不断的新盘供应,而大部分买的人,因为离市区太远,很多是买来投资的,所以市场上会有稳定的出租房供给。

 

这就回到了我们刚才那个问题,苹果和橙子搅拌的果汁会不会是咸的呢?



无论是股票还是房产,所谓的投资顾问最大的问题,是拿本身就充满变数的事情去为你规划10-20年的理财投资计划。那些计划里的风险又是充满确定性的,而一个本身就充满的变化的种子怎会结出确切又100%投资人所想要的结果呢?



你怎么知道政府说了就会做?

你怎么知道现在的蓝筹未来还是蓝筹股?

你怎么知道未来的租金会稳步上涨,周围盖的房子对你不会有一点冲击。


。。。。。

。。。。。


答案是你不知道




为什么巴菲特买企业寻找所谓的护城河,其实就是那些固定又很难有所改变的因素?当你整体投资计划里大部分的因素是可控又难以变化,那也一定会得到你所预期的结果。





当附近已经开发完毕,没有空地时,那我们可以判断未来我们的投资房面对的竞争系数会小很多,我们的租金会很稳定。

 

当这个地段有医院和大学时,我们知道未来当地会有持续的需求,因为这些都是不会轻易改变的。

 

当我们知道固定了自己贷款的利息,那我们知道未来几年我的支出是固定。



所以一个投资计划必须有充满确定性东西组合而成,而不是建立在海市蜃楼,不知道什么时候能发生,会发生的小概率事件。

 

在不确定中寻找确定性,在确定性寻找最佳收益性,如果今天你只能记住一句话,那就是这句话。

 

那么投资人为什么会接受一种假设而铺垫的所谓的投资计划呢?


很简单,只需要做到以下四点:

 

01

第一就是利用权威性,但是没有正相关联系的宣传来误导


“我买了十套房,开着法拉利,我是总裁,所以你要信我的”。 这就是典型的权威压迫,但所提出的论点又和他所提出的建议没有正相关性,你既然推荐这个投资产品,就从这个产品说起,你有多少套房不代表你告诉我的就一定是对的。以理服人,而不是以钱服人,逻辑你一定要讲清楚。


02

第二是利用低概率事件,当成普遍案例来宣传


例如有人推你新区新CBD就喜欢拿浦东来说事,但是您要清楚,就算在中国这样基建狂魔的国家,新区失败案例远远超过成功案例,拿少数几个案例说事本身就是不对的。


03

第三是用苹果比较梨,混淆视听


我有一次在跟朋友学术探讨时,朋友举例东区的二手公寓涨幅如何如何好,增长率调打目前在卖的那些楼花地区,所以投资还是上东下北。我赞成他的说法,事实确实是上东下北二手公寓涨幅很好,但是你拿他们和楼花比本身就是错的,因为上东下北的公寓价格一直CBD15- 20公里范围的House 一样贵,你应该拿这个东西对比别墅而不是公寓,当你把相同的价格吨位的东西放在一起时,你发现别墅涨的也不差,甚至更好。

 

也有人喜欢把布里斯本CBD和纽约曼哈顿放在一起,但驴和马虽然长得像,可毕竟不是一个东西。


04

第四是用片面数据来误导人


我和别人讨论这个投资如何亏本时,每次都被甩一句“投资是看长线的,不计一时之得”,50年澳洲房价的增长数据混合上巴菲特语录的心灵鸡汤,什么投资要看耐心,复利啊等。


读书多的好处就是别人没法给你洗脑


你问自己几个问题


首先我能有几个长线?人从有能力投资到退休,可能只有20年,人家房子15年翻了两倍,我当年买的楼花涨了30%,我真的还有机会翻盘吗?我真的等的起吗?我没有损失机会成本吗?

 

最重要的是,房子不但要涨,而且必须要涨很多,记住你是用银行的钱来套利,房屋本身维护成本,房屋贷款成本和通货膨胀,你的房子一轮下来真实的回报是负的。就像你工资一年内从1000涨到2000,一年前1000能买车,现在只能买面粉了,你工资是涨了,但你真赚了吗?

 


这个系列随着这篇文章走到了结束,我衷心大家投资成功,我只能送给大家任重道远四个字作为未来我对大家房产投资的期待



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