墨尔本房价月平均下跌率超过悉尼。

着名的物理学家艾萨克·牛顿（Isaac Newton）作为铸币官员和投资者，有一个不一样的职业生涯。

作为皇家铸币币厂的管理者，他帮助改革英格兰的货币，英镑，打击假币，并在1717年，意外地将英国推向了它的第一个金币本位制度。

然而，他作为投资者的记录并不那么显赫。

牛顿在历史上最臭名昭着的市场崩溃之一 - 南海泡沫中失去了一笔财富 - 大约2万英镑 - 当南海公司（主要是奴隶贸易商）于1720年倒闭时。

如果他只记得他作为一名物理学家的早期工作，并将他的革命性理论应用于市场。

在诡异的平行时空，澳大利亚的房地产，特别是在悉尼和墨尔本，现在似乎屈服于牛顿的第三定律，对于每一个动作，都有一个相同而相反的反应。

有升必有降。

INFOGRAPHIC：全国房价继续下跌。 （提供）

上周，悉尼的房地产市场经历了连续第12个月的下滑，而墨尔本的下跌加速，引发了一系列关于即将到来的厄运的警告。

现在的问题是：房地产泡沫会缩小还是爆裂？

好的情况

澳大利亚房地产之前经历了长时间的下跌。

在19世纪90年代早期和20世纪30年代，最严重的两次房价下跌与严重的全球经济衰退有关。恢复是漫长而痛苦的。

但是，在很多其他时期，国内房地产价格大幅下跌而没有引发更广泛的经济危机。事实上，自1980年以来，我们已经经历了至少六次这样的房价低迷时期。

这些下跌通常是温和的 - 低于10％ - 并且随后出现显着的价格上涨。

实际上，房价下跌在长期稳定的攀升中只是是昙花一现或仅仅是一个平稳的状态，而且大部分是由于利率上升引起的。

这次联邦政府和储备银行都在为这样的结果祈祷。有一些证据可以支持他们的乐观态度。

这是一个简短的清单：

• 以美国为首的全球经济正在走强

• 当地就业是一个关键因素，一直很强劲

• 我们的经济增长出乎意料地好，在6月季度跃升至4％

• 澳元汇率目前有可能跌破70美元，一直是保护澳大利亚经济的潜在力量

而且，在未来一年内储备银行几乎不太可能再提高利率。

坏的情况

到目前为止，我们现在整整一年都在进行有序修正，为了满足许多澳大利亚人的经济上负担得起的房屋要求。

这段时间的价格看着很不错。但仍然继续下跌，并且有充分的理由预计它们会在较长时间内进一步下跌。

与许多预测人士一样，投资银行摩根士丹利认为，就像一个“基本案例”议员，我们将看到10％的跌幅。

在大多数情况下，信贷限制推动了下降。借款人可得到的现金减少，意味着对住房的需求减少。这意味着更低的房价。肯尼斯·海恩（Kenneth Hayne）是房地产和金融世界中首当其冲的人。

毫无疑问，由于行业松散和不负责任的借贷行为被处理，皇家委员会调查银行不当行为已引起行业内的全面反思。那是一件好事。

对于那些对腐烂的澳大利亚银行业状况视而不见的人，而不是那些试图清理它的人来说，我们目前局势的责任应该归咎于那些不负责任的人。

东部沿海住房建设热潮是由一家储备银行创建的，该银行希望避免经济放缓，因为西部的采矿业建设热潮迅速减少。

由于利率被削减，它拒绝通过宏观审慎控制来抑制房地产，选择让房地产市场繁荣。

最终的结果？五年来挥霍贷款让澳大利亚家庭参与争夺世界上负债最高的国家，占国内生产总值的130％和与家庭收入相比的200％。大部分借来的现金都投入了房地产。

仅仅因为利率处于历史低位，澳大利亚人就能够保持这种潜在的惩罚性债务负担。

但这种趋势正在转变。虽然储备银行没有计划很快提高国内利率，但它可能会被全球事件所取代。

在过去几年里，美国已经八次加息。它在两周前再次提出加息，另一个可能会在年底之前。

我们的主要的大银行都在海外借款。正如他们目前所做的那样，无论储备银行如何变动，他们都将继续承担这些更高的成本。

这对澳大利亚家庭来说并不是个好兆头。

灾难性的结果

房地产市场面临的最大威胁是失业。

到目前为止，就业增长势头是稳定的，到目前为止，贷款违约率仅略有上升，主要集中在采矿业发达的西澳和昆士兰州。

但是，如果东海岸房地产价格下滑导致住房建设热潮停滞不前，会发生什么？毫无疑问，失业率将大幅上升。这意味着房屋贷款违约增加以及强制销售后房地产面临进一步压力。

在这种情况下，全国房价肯定会远低于大多数人希望的10％的跌幅，这使得许多人在过去两年内购买房屋的债务高于其房产价值。

INFOGRAPHIC：建立房屋和公寓的批准。 （提供）

上周晚些时候这些担忧被煽动起来，由于住宅单位审批数量急剧下降导致了7月份的建筑批准量下降了9.4％。作为月度数字，统计数据极不稳定。但毫无疑问，趋势正在下降。

开发商担心供过于求的恶化，显然已经开始缩减他们的计划。这并不奇怪，因为随着施工狂潮的加快，2014年公寓房第一次超越了独立式住宅。

根据摩根士丹利的说法，这种过剩可能会持续数年，仅此一项就会对价格产生压力。

信息图：尽管建筑数量下降，但仍有大量住房盈余的可能性。 （提供）

另一个不为人知的是，如果价格继续下滑，投资者将在何种程度上抛售房产。在高峰期，投资者贷款几乎占所有房地产贷款的一半。现在这种贷款已经崩溃了，随着对只还利息的贷款的限制更加严格。

信息图表： 仅发生在2013 - 2015年间的利息借款上升。（提供）

与房主不同的是，即使他们失业，他们几乎都会做任何事情来保持头顶上的天花板，投资者更有可能受到减少损失的愿望的刺激。到目前为止，还没有发生过。但随着投资者的纾困，价格持续下跌可能会成为负反馈的循环。

据银行业监管机构APRA负责人韦恩拜尔斯称，如果最糟糕的情况出现并且价格下跌多达35％，其压力测试显示银行系统将保持完整，尽管个别银行将遭受重大损失。

“目前信贷增长似乎有所放缓，但在房价走软和利率上升的环境下，这并不奇怪，”他在7月份的澳大利亚商业经济学家杂志采访的一次演讲中乐观的表示。

希望他对我们银行的信心比皇家委员会专员对APRA监管它们的能力更有信心。

Ian Verrender来自澳广新闻ABC news

摘自企鹅新闻网

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