悉尼出現“宜居性危機”地方限制多 基建不給力

在Urban Taskforce的研究報告中，直接就把“宜居性危機”提了出來：在未來20年，悉尼需要更多的新住宅樓盤項目，包括大都會地區以及市郊邊緣，至少新增600,000套住房，才能解決日益嚴峻的“宜居性危機”。

Urban Taskforce執行總裁Chris Johnson表示，從目前的事實情況來看，悉尼遠沒有達到足夠的需求，甚至按照人均水平計算，近年來悉尼新房的產量僅僅只能達到墨爾本的一半。但是悉尼的房價一直在以驚人的速度上漲，平均住房成本已經是澳洲最高的州府城市，這也對許多年輕家庭的房貸負擔能力造成了影響。數據顯示，悉尼的平均房價漲幅是墨爾本的兩倍之多。按本地平均周薪計算，一名普通的首次置業者在墨爾本承擔300,000元左右的住房貸款，完全沒有問題；但是這種水平拿到悉尼來，可能就有點緊張了，要知道目前悉尼市場上的公寓均價就已經接近650,000元。

記得上次參加澳洲房產理事會的講座，曾經有專家講過，如果悉尼每年數萬套住房的剛性需求能夠得到滿足，一定能夠抑制房價的瘋漲。而且住房供給的缺乏也直接導致了租金市場的上揚，Urban Taskforce給出的數據顯示：在過去5年內，悉尼的住房租金平均上漲了40％。那麼為何住房開發市場的力度如此讓人“捉襟見肘”呢？ChrisJohnson透露，很多開發商表示，他們發現政府在規劃審批過程中添加了不少潛在的限制條件。而且整個項目審批過程比較緩慢和復雜，主要是由於一些地方政府或社區持有反對意見。

澳洲生產力委員會曾經進行過一項調查研究，發現64％的悉尼市民反對人口增長，特別是擔憂可能會導致的更密集的公寓住房開發。然而這一觀點已經在慢慢改變，許多年輕人更喜歡公寓生活，尤其是內城區，更貼近工作；同時不少退休人士也希望遷移到面積更小的公寓單位內。

另一個影響悉尼住房供應的主要原因就是政府的基建規劃，包括聯邦和州政府，在基建設施建設上的投資力度明顯不夠。其實這個觀點，早前有很多業內人士提出來了。當然，基建成本高企，規劃方案復雜等等，這些可能都會影響政府的決策進程。但不可忽視的是，基建配套設施的不給力嚴重制約了住房市場的發展。數據顯示，近幾年來，由此導致的住房建設審批萎縮，已經拖累了整個新州的國民生產總值。

Urban Taskforce的研究報告中指出，政府的規劃是個很關鍵的因素，將會影響未來住房市場的走向，以悉尼為例，每年平均增加的新人口超過6萬人，這就需要更多的住房和配套設施。

住房建設審批仍顯 不足 政府規劃影響房價走向

因此對於政府來說，確實需要一點緊迫感，住房市場的短缺問題，這麼年來都沒有得到很好地解決。

咱先不說具體每年缺多少住房吧！既然又談到這個問題，我們可以舉一個明顯的例子。最新的報道稱，悉尼上北岸去年的物業市場表現可謂非常驚艷，100萬至200萬元之間的獨立屋“轉瞬即逝”。澳洲物業監察（APM）高級分析師Dr Andrew Wilson指出，主要由於受到亞洲買家的青睞，因此該地區的房市表現令人鼓舞，包括East Lindfield, Killara,Gordon,Pymble以及Wahroonga等，預計今年這種強勁需求還會持續下去。

不過當地中介Luschwitz Real Estate經理Mark Blake對此表示出擔憂，他稱目前來看最大的問題就是：高素質的買家會不斷湧入，但市面上的房源明顯不夠。這種觀點也獲得了很多同行的認可。由此可看出，不光是公寓樓，獨立屋的供應也出現了明顯的短缺。

這裏必須再次強調的就是：目前悉尼房價飆漲絕對不是單純靠炒作和海外購買，說到底，最大的推動力還是住房市場始終處於“供不應求”的狀態，這種強勁的剛性需求才是推動房價不斷觸及新高的根本因素。

對此Chris Johnson先生特別強調，當前由於很多地方政府對土地開發的各種限制，以及對建築質量的高標準要求，每年的住房建設審批量持續不足，雖然今年年初出現了一些積極的跡象，但從整體上看依然遠遠低於人口增長的需求。  

不少人會擔心如果住房建設過快，會不會出現“泡沫”？其實這種擔心完全是多余的。咱們按數據說話，每年悉尼住房缺口30,000套，這基本上算是底線；但是人口增長的幅度，我們在前文已提過，Urban Taskforce給出的年增人口為60,000人，也就是說至少在未來數年內住房數量是很難馬上就能滿足人口需求的。

而根據悉尼城市規劃部門公布的數據顯示，過去數年悉尼每年的平均新增住房量僅有15，000套左右，這也就是說悉尼的房價在未來數年繼續上升都屬於正常，絕對不會出現泡沫，只能說漲幅可能會有所調整。

當然，政府的規劃對房價走勢是有一定影響的，從過去數年來看，每一個政府重點規劃過的地區，房價幾乎都呈現穩步上升，並且基本牢牢遵守著“7年一番”的規律，譬如悉尼西北面的Rhodes,Top Ryde以及南面的Mascot和Wolli creek等新興開發的城區。一位業內前輩曾經說過，大型開發商的進駐對當地的房市走向是一個重要的風向標，發展商在政府的支持下對一個新城區進行改造和重建，那裏的住房市場必定會有一個翻天覆地的變化，房價必然隨之上漲。

地方市議會需整合職能 提高開發項目審批效率

那麼未來該如何應對住房市場的問題和挑戰？如何提高宜居性，強化競爭力，確保居民生活的質量？政府需要做出更多的努力，這裏我們主要說說地方政府，因為涉及到土地開發這一塊，他們在相關政策上的態度和表現在很大程度上影響了項目審批的進程。

澳洲地方市議會，也就是我們俗稱的Council，其擁有的職能最初只集中在道路、垃圾處理以及人口比率等方面，然而後來1993年出臺的新地方市議會法規，將其職能擴大化，包括道路、垃圾、法規、娛樂、零售以及區域規劃等多個方面，因此地方市議會擁有的權利也隨之擴大。

按照所服務社區的居民人數來看，澳洲地方市議會的管轄規模是西方發達國家中最大的，不過整體數量卻是相對較少的。目前全澳的地方市議會總數為近564個，而同比美國共有18,443個。在行政支出上，澳洲地方市議會的年費用占GDP的比重也是最小的，大概在2%左右，而美國約占8%，日本甚至高達15%。不過在有效資源配置上，澳洲的地方市議會顯得相對要落後一些，這恐怕也是導致土地開發項目審批遲緩的一個重要原因之一。

Urban Taskforce的報告中指出，2009年一份針對新州地方市議會的可持續性調查發現，100個接受調查的市議會中有37個出現了財政問題，另外還有16個也是處於崩潰邊緣。這其中最大的問題就是對基建項目的擠壓，調查顯示，截止報告公布之日，共累計擠壓的基建項目成本高達45億元，以每年1.5億元的速度遞增。另外在過去30年內，新州當地政府的經營開支增了11倍，而資本投入僅僅增加了一倍。嚴重的收支不平衡讓很多地方政府面臨財政危機，而怎樣解決這個問題呢？

Chris Johnson先生在報告中稱，這就需要對地方政府的職能進行整合，提高效率和靈活性，最重要的就是加快發展審批程序，盡快剝離或開展一些積壓的基建項目，緩解資金成本上的壓力。

他還以美國加州的一個地方市議會作為案例，建議澳洲地方政府成立一個所謂的共享服務中心（簡稱SSC），將社區90%的行政職能部門整合到一起，這樣既能減少支出，也能提高辦事效率。

目前很多土地開發項目的延遲，和地方行政部門的緩慢效率有著很大關系，很多項目從提交上去，到最終獲批可能要等上一年半載。這對開發商來說是最大的煎熬，地方政府其實也並沒有完全賺到，要知道，雖然費用地方市議會說了算，但是拖得太久，耗費的行政資源支出也並不少。所以說，作為兩個相對的利益體，發展商和地方市議會如果能在項目審批上達成共贏的模式，那是最好的。不過話說到這，這背後或多或少會有些許私下的“貓膩”了，這個咱就不用去深究了。

Urban Taskforce的報告中還針對性地建議，鑒於悉尼西部Parramatta路走廊的規劃發展，包括Ashfield， Burwood，Strathfield 和Auburn在內，這些地方市議會與悉尼其他不少地區相比，在社會資本和資源配置上要弱一些，因此完全可以設立上述的服務中心，打造一個充滿活力的社區，也能滿足未來日益高漲的發展需求。

綜合上述，隨著整體規劃的展開和深入，悉尼未來一定會發生更加矚目的變化，而在產業結構進行調整的同時，基建和住房必須要跟隨發展，這樣才能真正提升悉尼的宜居性、吸收更多高素質人才。Urban Taskforce作為一家代表發展商的非盈利機構，在城市和住房開發方面擁有獨到的經驗，主要致力於針對悉尼未來的長遠規劃，向州政府和地方政府提供最優的開發方案，並就具體項目進行對話。

那麼如何解決悉尼的“宜居性危機”，他們建議州政府應該在以下主要方面進行改革，並提高地方市議會的辦事效率：

－繼續對一些重大交通走廊地區進行整合規劃，包括低密度城區，以及遠郊城區，建立更多充滿活力的新綜合社區，包括各種生活，工作，購物和娛樂設施。

- 要求地方市議會推出更多基於文件形式的限制條件，譬如規範建築附近的公共領域，建築物的形狀和質量，街道和住宅的布局大小或類型等。

- 對提交的開發項目進行更好的歸類和審批，可以按照規模大小，由地方市議會的專家或獨立授權機構進行審批。

- 要求議會加快對積壓基建設施的處理力度，最大可能地減少資產負債水平。

- 將項目審批與當地政府經營開支上限掛鉤，甚至可以將收入所得建立一個區域基金，以協助提供必要的公用基礎設施建設。

結束語

每個人都有一個澳洲夢！尤其是對於新移民來說，誰不想擁有一個安逸舒適的家。試想想，每天下班後拖著一身的疲憊，擁擠的車廂內或者排著汽車長龍的公路上，回家就是大家唯一的念想！可是愉悅的生活節奏卻似乎離我們越來越遠，悉尼的人口激增，但是基建設施卻依然沒有跟上，住房問題始終沒有得到很好的解決。誰願意和家人一起擠在狹小的居所內？誰願意每天花上數小時的時間用在上下班的路途上？關乎國計民生，政府不可能看不到這一點，2036年悉尼都市戰略與發展規劃就是一個積極的信號，發展商當然是非常歡迎，對他們來說最大的問題就是開發用地。所以這就需要地方政府在土地項目審批上給以更寬松的政策。不管這其中不同利益方的博弈關系如何，解決了老百姓的住房問題，從長遠看絕對是個雙贏的局面。宜居不是常掛嘴邊的夢想，需要踏實給力的行動！