根据澳洲统计局的最新数据显示,悉尼过去的人口一直处于飞速增长的阶段。而人口增长所带来的正面影响,是否是澳洲地产投资的关键呢?
而悉尼作为世界上最大的国际城市之一,人口规模和密度都在世界上排名前列,并且稳步上升。
图:全世界大都市区人口密度排名
图:悉尼人口已经在去年下半年正式突破500万大关
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图:悉尼Pyrmont-Ultimo一带人口密度超过新加披
榜单中绝大部分的区域都集中在CBD以及东部地区,这些地区的可以归类为这几类:
事实上以上区域基本都是传统的优质区域,这些区域的所体现的主要几个特征为:
所以我们先做一个假设,就是:
让我们再来看一组华人区的数据,看看是不是也能从中找到类似的规律
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01
Chatswood
02
Hurstville
03
内西区
04
2E地区
华人家庭青睐的2E地区(Epping,Eastwood)人口密度则不是太高,虽然属于北区,而且坐拥顶级学区,又有火车加持,但在价格上并没有对Burwood形成很明显的优势,独立屋价格甚至还有所不如。
Chatswood作为CBD一样的存在,无论从房价,基建还是就业机会来说都远远超过其余的华人区,而Hurstville作为南区最大的华人区,房价相较于南区其他地区也是高居不下,符合人口聚集效应,而Burwood密集的人口,便利的交通甚至让其独立屋房价超过了Eastwood,Epping这两个传统北区。
图:悉尼人口增长最为迅速的区域
首当其冲的是Parklea-Kellyville Ridge一带,这其中已经形成稳定规模的社区的有The Ponds,Kellyville Ridge这两个主要区域,我们以The Ponds为例:
The Ponds
2008年至今房价上涨接近4倍!人口迅猛的增加带来的是房屋价格的暴涨,当然这也和政府的大力开发改善基建密不可分,但是人口的迅猛增长是该地区房价上涨的最重要的因素。
接下来来看一个刚开发没多久的区域:
Leppington
从2014年到2016年基本保持10%左右的增幅,目前该地区还是比较荒芜,虽然有火车通路,但是生活设施和基建还是相当匮乏的,但就是这样一个“不毛之地”,房价依旧能保持稳定增长,如果将来配套跟上之后,房价或许会像The Ponds那样出现爆发式增长。
除去这两个较为偏远的地区之外,Concord West,Homebush Bay以及Homebush都属于内西区开发地带,性质类同于Burwood以及Ashfield,属于铁路沿线,有完善成熟的生活设施,土地Rezoning(改建)拉动房屋(独立屋)价格。
Concord West
图:2012年前房价保持平稳,但2012年后开始暴涨,2016年已经接近175万澳币
Waterloo作为一个以公寓为主的高密度区域,这几年人口依旧高速增长,说明CBD的就业人口对于CBD周边地区的房屋需求还是非常旺盛的。
以上地区之所以能取得人口的爆发式增长,除去价格因素外,和我们之前提到的基建还有就业这两个因素密不可分。
图:紫色越深,人口密度越大,黄色密度最大
首先是M4,M5两条高速公里的连接和扩建(红色线条),主要受益地带是内西区所经过的地带,这将有效缓解该地区内的交通拥挤问题,以及提高两大CBD(Parramatta和Sydney)之间的交通效率。像Concord West就属于这两地中间的区域,受益于基建改善。
绿色线条主要代表Epping以及Castle Hill西北火车线的开通,我们可以看到这条线上的人口密度还不算太高,如果铁路开通之后,沿线区域的人口密度可能会进一步提升,那么以独立屋为主的区域,可能会出现大量的Rezoning(提升土地容积率)的机会,再加上西北Bella Vista,Castle Hill地区提供了大量的就业机会。而The Ponds就是在这种背景下成长起来的新式社区。
而位于东部蓝色线条代表着东区轻轨线路的铺设,由于东部大量区域本身就是高人口密度区域,但是区域内基建老化比较严重,所以主要的投资机会在于这些区域老旧的房屋改建。
红色圈圈涵盖的地区主要是以第三大CBD - Liverpool为代表的区域,该地区主要受益于Liverpool的进一步发展以及未来悉尼第二机场的动工,Leppington就属于机场概念的收益地区之一。
所以通过人口密度增长的数据再配合周边地区就业和基建的未来潜力,我们可以较早的判断出一个地区的房价未来是否具有上升潜力。
而各类新开发区该如何调查呢?在这里小编推荐一个新州政府自己的网站:
网址:http://www.planning.nsw.gov.au/
在Priority growth areas and precincts我们可以看到各个新开发区的规划,以及未来希望引入的人口数量,再配合统计局以及小编整理的数据,相信大家能够很容易的了解悉尼正在开发的区域当前的情况。
前文中的投资方法主要是利用人口增长配合基建规划来判断一个地区的升值潜力,这个主要适用于一些周边新开发区域,而对于一些基建已经完善,房价已经成型的区域来说,是不是就没有投资机会了?
答案是否定的,我们再来看一组数据:
图:悉尼区域与人口密度
这个榜单是悉尼高密度建筑(High Density)占据区域内物业比例最高的20个区域。我们可以看到,人口密度前十的区域统统榜上有名,而这些区域各个方面都已经相当完善。
我们都知道物以稀为贵,所以小编在之前解释Burwood和2E地区的房价时有提到过,在这些大量公寓开发的地区,土地的价格将会上涨的非常迅速,因为土地是稀缺的,公寓是不缺的,所以这些地区的独立屋价格往往会超过一些人口密度较低,土地Rezoning较少的地区。
而且在澳洲,很多本地人会很排斥公寓投资,因为物业贵,增值慢,稀缺性小,同质化高,那我们是不是因此就将这些地区的公寓投资一棒子打死呢?曾经也抱着这样想法的小编,在看了以下让人意想不到的数据之后也改变了看法!
Surry Hills
Surry Hills的公寓8年时间均价完成了翻一翻,再加上公寓不错的出租回报率,当初投资这个区域公寓的回报不亚于投资独立屋。
Chatswood
同样八年时间投资翻番,Chatswood的独立屋的确涨势更加凶猛,但是对于一些当初囊中羞涩的投资人而言,公寓投资也是个明智之选。
Hurstville
图:南区重镇Hurstville的公寓也同样完成价值的翻倍增长
公寓在同一区域较独立屋的涨幅有所劣势,但这并不一定意味着它没有投资的价值,低首付,高出租回报,加上相对稳定的增值,使得公寓成为一种较为稳健的投资手段。而且根据澳洲房产数据网站CoreLogic的数据表明,在悉尼,公寓的收益周期相对于独立屋来说更短,这虽然不能意味着公寓投资回报率更高,但是抗跌或者抗风险来说,公寓可能比独立屋要更加优秀一些。
图:悉尼公寓仅需要6.7年就可以实现收益,而独立屋需要9.4年
上述数据中所列举的区域都是高密度区域,除去不在榜单中的Hurstville,其他密度更高的Chatswood,Surry Hills都取得了较高的增长,所以高密度并不意味着没有投资的机会,高人口密度,高建筑密度的区域同样也有投资潜力,只是投资者需要更耐心的去挑选更有增长潜力的楼盘。
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