“含着金钥匙诞生”的“空中别墅” ——浅析顶层公寓价格决定因素,BQ澳洲微信公众号文章

最近几期专栏，我们连续从多个角度带领读者熟悉了顶层公寓。人们普遍认为，顶层公寓高昂的售价在为其赋予尊贵气场的同时，也令普通买家不敢问津。事实上，顶层公寓在许多国际化都市已经发展为成熟的市场，不菲的售价必然有其道理。

本期我们便来探讨影响顶层公寓价格的决定因素，帮助买家树立一个理性的认识，以便甄选出最具性价比和最具保值潜力的心仪住宅。

问鼎世界之巅，细节决定成败

鉴于墨尔本顶层公寓市场的发展仍处于一个上升期，我们首先从其他城市业已成熟的市场入手，预测未来墨市顶层公寓市场的走向。

分析人士称，一间顶层公寓究竟价值几何，首先取决于它所处的城市水平，及其顶层公寓的市场热度。向下细分，一套房产所坐落的社区发展水平、公寓本身建筑面积等因素，都将令其市场价值千差万别。

以纽约曼哈顿（Manhattan）2012年顶层公寓市场报告数据为例（图1），单卧室的小型顶层公寓中位价格为136.4万美元，而6间卧室的大型顶层公寓中位价格则接近2450万美元之多，差异十分巨大。

除此之外，地理区域的差异也极为明显。这里我们选取纽约最昂贵的两个区域为例：排名第一的区域中位价格为3000万，第二名只有1100万，地理位置失之毫厘，价格却差之千里。墨尔本近年来已开始受到海内外买家的青睐，其CBD区域更有着进一步国际化的潜力，可以预见其明朗前景。

另一方面，一名纽约估价师表示，顶层公寓的价格与建筑高度息息相关，平均楼层每升高一层，价格便高出约1%。不同于普通公寓，一套顶层公寓，即便与同一建筑内的其它户型完全相同，其一览众山小的位置，广阔的视野以及最出众的隐私保护，也足以使它的价值高出旁人数倍。

不动产服务公司CBRE伦敦分公司负责人说，人们能想象的“最高级的顶层公寓”有着足以媲美007的顶级安全系统：防弹玻璃、视网膜识别系统、贴身保镖等一应俱全。这些都是与住宅本身一同销售的增值服务。即便不到这般极致，因其目标买家均为对隐私及安全性十分看重的富裕人群，大部分的顶层公寓仍会配备相当级别的私人安全设施及管家、警卫服务。

从整体考虑，与城市中心零距离接触的便利性、在城市寸土寸金的地段难以享有的超大居住空间等，都是顶层公寓的附加优势。从建筑内部分析，极具有设计感的住宅内部装饰、高端家用设施、健康中心、会所VIP特权、精心遴选的窗前景观等内容全部是其加分项。毫不夸张地说，住进顶层公寓等于拿到了世界之巅的“通行证”。如此多的特权、优势集于一身的住宅，虽价格不菲，却也全然在情理之中。

然而，并不是所有的顶层公寓都有资格跻身豪宅前列。从全世界角度来讲，顶层公寓的销售价格正因硬件水平差别而愈发分化开来。2013年6月Penthouselife网站列举出的309间顶层公寓中，一些较为偏僻区域的小型顶层公寓价格已跌破50万美元，但仍然不会对处于市场顶端的高级顶层公寓有任何撼动，后者价格仍有逐年爬升趋势。

“价格标签”知多少？

总体来讲，令一间顶层公寓价值攀升的因素有且不限于以下几点：

城市发展水平及其市场趋势

所属社区环境

整体建筑高度

居住面积及户型设计

内部设施层次

附加增值内容

一般来讲，在一个城市顶层公寓市场发展初期，上述因素对价格影响或许不会太过明显。但随着买家观念逐渐成熟，对其了解更为深入，市场供应量的逐渐增大，那些缺乏关键竞争力的公寓将慢慢失去对买家的吸引力，甚至跌出豪宅行列。相反，具备上述优势的顶层公寓则会脱颖而出，保住其位于市场顶端的黄金位置，甚至进一步增值。

品质豪宅，不惧时间考验

盛世集团作为在亚洲地产市场驰骋多年的开发商，积累了丰富的行业经验，能够敏锐把握市场需求。集团隆重推出的盛世‧柯林项目座落于墨尔本CBD被称作“金融第一街”的柯林斯大街。随着墨尔本逐步向国际化大都市过渡，这一黄金地段也愈发显露出其应有的价值。