2014年起，国内房地产市场增速开始熄火，于是一系列救市政策开始推出。从“9·30”新政、收购商品房用作保障房，到最近的“3·30”新政等，期望把房地产这个GDP大户救起来。其中，“3·30”新政为近两年力度最大：二套房贷首付比例降至40%、营业税免征期“5年改2年”；更为深广的意义是，该政策的实施，意味着除北上广等一线城市限购外，过去10年的高压调控政策全部退出。然而，从目前楼市的整体情况看，新政除了给一些缺乏经验的投资者虚妄的信心以外，对于楼市，并没有太大影响，那么2015年房地产市场、房价走向会是如何呢？

蓝皮书：年内房价上涨难期

中国社科院5月发布了“房地产蓝皮书”，可以算是比较权威的数据报告。报告显示，2014年，中国房地产市场出现了较大幅度的回调，相对于2013年一些大中城市房价出现了明显下跌趋势。但从全国房地产价格走势看，全年商品房成交平均价格为6323元，仍比2013年上涨了1.4%。商品房销售面积120649万平方米，比上年下降7.6%，商品房销售明显遇冷。

结合房地产投资增速也下降的情况，“蓝皮书”预测，2015年房地产投资会继续分化，房地产投资主要投向发达地区人口聚集能力强的一线城市和部分二线城市。综合各方情况来看，2015年房价大幅上涨的可能性不大。而且“蓝皮书”认为当前二手房交易成本过高，抑制改善性住房需求的释放。

供需错位 房子卖给谁？

销售不旺盛，主要是库存量高企，房地产公司资金压力大，以价换量成为房地产公司不愿言说但不得不面对的问题。而库存量高企的一个直接原因，就是房地产市场供求错配问题严重：即，供应主要集中在广大的二三四线城市，而需求则主要集中在一线和二线重点城市。从2009年政策开始向房地产开发倾斜，到“四万亿”计划，广义货币M2增发，这些或直接或间接刺激了二三四线城市纷纷走上了土地开发支持城建的路子。由于这些城市财政不给力，不得不依赖一二级联动（以土地换“三通一平”）的开发模式，造成后续供应无限度增长；同时，开发商为规避重点城市土地紧缺和高地价，纷纷转战三四线城市，大张旗鼓地进行“造新城”运动。然而，城市造起来了，配套设施没有跟上；或者各种设施都完善了，却没有一个支柱产业吸引大量人口迁入。于是，几年下来，当高昂的投资情绪退潮后，库存问题开始显现，“鬼城”现象开始浮出水面。由此，房地产供求错配问题显现，再加上供应源源不断到来，即便政策一再松绑，库存问题也无法好转。

投资概念淡化 销售难旺盛

外媒总是给中国的房地产投资者贴上“钱多人傻”的标签，殊不知这是种误读。真正的房地产投资者，现在还有几个流连在楼市呢？他们当年最早嗅出了房地产的潜力，借债进入楼市；如今赚得钵盆满溢，纷纷金盆洗手。倒是一些缺乏房地产投资财商的人，一再犹豫、举棋不定，等到房价上涨前景不明时，他们才出手——但这毕竟是小部分人。当年，如广州、上海等楼盘项目，当年3月份拿地，6月份就已经在卖房了。这种快销模式一度称雄市场。然而，投资者们在市场中得到了锻炼，过去的这种模式现在渐渐得不好用了。

“有点卖不动了……”这是很多地方房地产公司的置业顾问最无奈的一句话。其实，这恰恰反映出当下房地产市场正在悄然发生着变化——投资的作用在逐渐弱化，改善型、消费型购房渐渐成为购房者的需求。一方面，这会客观上要求房企提高建筑质量，加大了建筑成本，从而提高了持房成本，挤掉了房价中的水分；另一方面，用于自住和改善的比例增加，会降低房地产市场的流动性，从而影响了房地产市场的增值和扩大。

综上，在库存量大，整体结构亟需改善的前提下，国内房地产市场还有多少机会，这个很难说；但确定的是短期内房价难以出现暴涨，作为投资，显然国内楼市已经不是一个好的选择。在国内房地产市场尚未走出下行周期，市场尚未全面回暖之时，投资者面对任何所谓的“利好消息”，都应该捂紧钱袋子，三思而后行。

作者简介：中国外国专家局专家资质，国际注册高级理财规划师；《投资与理财》、《置家》、《置业》、《楼市》、《私享》、《重庆青年报》等媒体特约房地产投资专栏作者、作家；著有畅销书《决胜海外房地产》、《澳洲房地产投资全攻略》；私人银行家认证课程CPB、ICIE房产投资讲师；澳洲ASX上市公司Simonds家建集团首席房产投资分析师；个人微信帐号：“ Victorliulei”; 新浪微博：Victor刘磊

更多澳洲房产可联系本公司
【联系方式】
电话：4009 633 638
地址：佛山市顺德区大良新桂路明日广场B座405室