「专家专栏」房价有泡沫？上涨基础不坚实财富难增值,锦尚财富管理中心微信公众号文章

到今年3月，房价已经连续12个月下跌；尽管当前不再强调GDP的发展速度，但经济回落的速度仍让人吃惊：一季度名义GDP增速仅为5.8%，低于实际增速-1.2%，也跌破同期贷款成本。由于过去长期依靠房地产和政府主导的低效投资来拉动经济，因此，“救市”成了经济生活中的一项重要内容。自“3·30”新政推行以来，房地产市场的下行趋势减缓。

然而，这并不能成为使失速的中国经济重回高速发展的关键，相反，由于过度干预，使得房地产市场出现了分化：高企的待售商品房库存量，经济发展不均衡、公共资源缺失、产业布局空心化等因素，导致多数二三线城市楼市吸引力不足、开发商去库存的压力巨大；而一线城市也无法重现过去那样每年两位数的投资收益率。

过去两个月楼市跌速减缓，首要原因是政府的政策红利正在兑现。央行已在半年内完成三次降息（共下调贷款利率90个基点）和两次降准（共下调准备金率150个基点），这样的货币放松速度，已经超过了2012 年的“四万亿”。而且，笔者预计，2015 年剩下的时间里还将有200个基点的降准空间。降准和降息，广义货币M2增发，利用经济杠杆增强了居民的购买力，这对楼市复苏起到直接推动作用。

只是这样的推动，杠杆化因素明显，并没有提高居民的实际购买力；而且尽管说一线城市基础好，人口增长速度快，住房需求旺盛，但并不等于说一线城市的楼市将如同十年前那样会带来暴增的利润——然而，在开发商营销、炒房客推手、一批还在用十年前的投资心智搞房地产投资的人跟进，种种因素叠加，导致楼市在一定程度上形成了泡沫。

做泡沫化投资，再考虑什么“价值水平高”“未来增长潜力大”之类的因素，就像痴人说梦了。试图从泡沫化的房价上寻找到安全感，可以说是南辕北辙、白费功夫。说白了，泡沫化投资的盈利对象，是一起进入该投资领域的投资者——看准机会先撤出去的获得了一定的收益，而买单的人既不是房企，也不是银行，而是相信房价会继续增长，坐等暴利的投资者。在这种盈利模式下，比的不是客观严格的估值分析能力，而是泡沫产生初期敏锐的嗅觉与感知能力，和泡沫破灭前决绝退出，终止游戏的能力。在这场游戏中，维持一个冷静的旁观者角色是多么艰难。最典型的例子是上个世纪末美国纳斯达克的互联网行情。纳斯达克指数自1991年的500点上涨至2000年的约5000点，把诸多理性回避互联网泡沫的投资大家都逼入了一种极其尴尬的境地，这其中包括大名鼎鼎的沃伦·巴菲特。尽管后来网络股泡沫的破灭证明了巴菲特的终极正确，但此前他面临的各种辛辣嘲讽与严厉指责足以让任何一个固执的职业投资者屈服。

此外，国内房地产市场作为固化资产、保值增值的载体，相对于股市的动荡，显然是非常稳定的，但是其弊端也随着市场环境的变化而显现。经过10多年的对内贬值对外升值，人民币已经被高估。5月26日，连国际货币基金组织（IMF）都表态承认，人民币汇率已不存在低估。今年人民币广义货币M2增速目标是12%左右，而GDP增速只有7%的预期，这样看，人民币就有5%的对内贬值预期。一种货币没有办法长期对内贬值，而对外保持汇率稳定的。因为这将对实体经济，特别是出口造成负面影响，并最终影响到就业。

此外，中国承诺在2015年基本实现人民币可自由兑换。而国内的“泡沫”这么大，如果一旦开放货币市场，那中国的股市、楼市的崩溃，对于投资者就不是简单的下行区间的低收益，而是财富灰飞烟灭的灾难。

现在的投资者说起投资，总是从股市到楼市，再从楼市到股市，就是不肯脱离国内市场；在全球化经济发展的今天，还以为像孙悟空那样画个圈，让唐僧待在里面不出来就安全了，这个想法过于简单。当投资者恐慌于股市之动荡，楼市之无力，理财的低收益时，为何就不能将目光放得更宽更远，将异地置业、海外置业、多元投资、风险对冲提上日程呢？毕竟，从宏观经济形势看，单一货币、单一市场、传统投资领域不但无法保证收益，甚至连资金安全、财富保值都不能做到，那为什么还要死守一块根本长不出庄稼的荒地，抱着不切实际的幻想呢？对于投资者，未来的道路已然非常明确——要么痛苦地转型后，获得新生；要么畏缩地守着已经布满泡沫的市场，看着财富缩水。

作者简介：中国外国专家局专家资质，国际注册高级理财规划师；《投资与理财》、《置家》、《置业》、《楼市》、《私享》、《重庆青年报》等媒体特约房地产投资专栏作者、作家；著有畅销书《决胜海外房地产》、《澳洲房地产投资全攻略》；私人银行家认证课程CPB、ICIE房产投资讲师；澳洲ASX上市公司Simonds家建集团首席房产投资分析师；个人微信帐号：“ Victorliulei”; 新浪微博：Victor刘磊