那些位置好，

价钱还不高的土地都是哪里来的？

作为个人投资者（individual investors）来说，我们通常对一处项目比较关心的不外乎价钱、土地大小、建筑质量、地理位置等等比较显著的因素。很自然地，我们时不时也会对各个因素中的某一些地方产生抵触的情绪，比如说：我不喜欢这个户型、这里也太远了吧、卖那么便宜肯定是有问题等等。而很多人可能会忽略的是：我们同时也需要从开发商角度去思考一个楼盘是否具有好的投资价值。其中的道理很简单：开发商比我们投资者所投入的资金要大很多很多，尤其是在澳洲，公寓楼都需要预售绝大部分之后银行才会放款建设，他们一定对自己的项目从各方面都做了很完善的分析和评估以确保项目具有理想的投资回报率。去了解开发商的开发动机以及开发成本，这可以帮助我们更全面客观地了解自己的投资是否具有足够的价值。

想必各位也能想象，一个项目的开发成本当中有很重要的一部分是土地成本。开发商拿到土地的价格将很大程度上影响他们自己选择建设的住宅类型，以及最后我们买到的售价。

今天就给各位简单介绍几个开发商们拿到较低价格土地的方式。

农业用地、政府占有土地

简单地说，在澳洲广袤的土地上，找到价格低的区域是不难的，可是价格低的同时也通常意味着周围基础设施水平有限。澳洲有不少农用土地和政府用地，在城市慢慢向更远的地方扩张时常常会被用来当做民用住宅用地卖给开发商开发，这是开发商购进较低价钱土地的最常见的方式。然而，我们大都喜欢居住在具有生活气息、公共设施齐全、社区发展较成熟的区域。这些相对荒芜的土地，即使是在城市扩张的周边，也十有八九需要从零开始规划和建设。平时生活必须的购物中心、火车站、高速公路、学校等等都很可能需要几年甚至十几年才能完善。

举个例子，墨尔本西区的Point Cook区，曾经仅仅是澳大利亚皇家空军（Royal Australian Air Force）驻扎的区域。随着墨尔本人口近年来的飞速增长，西区成为了维多利亚州重点开发的区域，Point Cook区在允许开发后也一跃成为了各个开发商争相进驻开发的地方。2001年Point Cook人口只有1737人，到2016年这个区域的人口预计将达到41474人。

自然的，在这样的增长背景下，早期在Point Cook投资的人们大都能买到较便宜的住宅，并从购买的住宅上得到了较大的回报。

然而，在规划上过低的起点和过快得人口增长也带来了不少问题。比如说，很长一段时间以来Point Cook的上班族们只有一个入口可以上到Hoppers Crossing这个高速公路，这造成了上下班高峰期严重的堵塞，降低了生活质量。

其他方式

除此之外，就像我们买手机会想方设法找到便宜的渠道一样，各个开发商也会各显神通，尽最大努力从自己的各方资源处寻找比市面价格低的土地。这就要求开发商，或者是房产中介具有更加具有前瞻性的眼光，并且与行业内各企业保持良好的合作关系。而这些恰恰是大部分华人地产公司在澳洲从业遇到的挑战。

在这里给大家举两个例子：

1. 澳洲有不少非营利的开发商，他们用商业的形式开发土地，并用开发赚来的利润为社会需要帮助的人群再建造并提供免费或是低价的住宅。因为不为盈利，他们这些开发商所出售的楼盘通常都会比同区域其他类似房屋更低价，也更有投资价值。Haven，Home，Safe就是一家这样的开发商。近日，Haven就于墨尔本东南的Carrum Downs区，买下了本来属于Salvation Army的一块地。开发商将会在土地的大部分区域开发独栋别墅，并用其中得来的利润在旁边建造密度稍高的住宅，以供附近在教会奉献了自己大半生的信徒们舒适地度过晚年。
   

   
   在实地考察的过程中发现了这是片周边配套齐全、生活环境特别好的区域。在项目周围2-3公里范围内，就能找到一个全新的购物中心、两间幼儿园、两间小学以及一间高中。驾车10分钟内就能到达海边以及火车站。加上区域内居民基本都是澳洲本地人，Carrum Downs其实是一个非常成熟的生活社区。在这样的区域，用相对较低的土地价格去做开发，投资回报可想而知是非常大的。
   
   

2. Vic Road维州路局准备在Albanvale和Caroline Spring这两个区之间建造一个高速公路。没想到后来这两个区之间没有达成协议而导致了高速公路的流产，而原本修路的土地自然就成为了各大开发商争夺的肥肉。
   
   相比墨尔本西边各大新开发区，Albanvale已经发展多年，生活气息非常浓厚。在类似区域拿到可以开发上百栋别墅和联排别墅的土地，本身已经是非常少见。物以稀为贵，这其中的投资价值就留给各位读者判断了。