每日地产丨观点：合同，又来说合同，建造大师合同解释,每日地产ozreal微信公众号文章

最近又遇到了一些甲方和施工队之间的纠纷问题，真的是公说公有理，婆说婆有理，各执一词，争议不断。在这种情况下，我也只能是建议双方去找Fair Trading来协调了。

很多时候，甲方在房屋建造过程中都是弱势的一方，这个我在以前的文章里面也有多次强调，在签合同前，甲方是老大，在签了合同之后，甲方就是弱势的一方了。为什么会这样呢？合同是否真的可以保障甲乙双方的权益呢？

为此，我特意讨来了一份建造大师协会（master builder association）的合同，来看看合同是怎么保障甲乙双方利益的。

合同：不仅仅是价格，更是保障双方权益的利器

很多时候，不管是甲方，还是施工方，都把价格放在了合同的第一位，也是唯一的关注点，却往往忽略了很多会在施工过程中影响价格的问题。

在建造大师协会的建造合同里的第一页，右上角，就是一个合同价格（contract price），但是接下来一段黑体大字：

HOME BUILDING ACT WARNING AS TO MATTERS WHICH MAY CHANGE THE CONTRACT PRICE

(房屋建造法警告，合同价格可能会因为各种原因而发生改变)

然后一段小字解释：

The contract price stated above is the amount payable based upon the work to be done under the contract as at the date of the contract.

合同的价格是根据在合同签订日期里所指定的工作范围而制定。

If the work under the contract changes then the contract price may change. When the work is done may also affect the contract price. The following provisions of the contract will, or may in appropriate circumstances, change the contract work and/or the contract price or costs payable by the OWNER.

如果合同指定的内容发生更改，那么合同的价格也会随之更改。工作范围的改变也有可能会影响合同的价格。以下情况可能会在一个合适的情况下，改变合同内规定的工作量，这会有可能导致合同价格的改变，而这些费用将会由甲方承担。

然后这里列出了多达17项可能会影响合同价格的因素。

强制的检查费用；
在报价前没有通知给施工方的一些需要审批的文档；
工作会议里通过的一些改变工作范围的部分；
业主的指示一些会引起歧义的部分（多指设计）；
由业主支付的强制执行的检查费用;
指定的材料在市场上并不存在；
工期延误赔偿；
给施工方的延迟付款赔偿；
合同后的法定要求或费用变更；
工程现场检查
合同工作量变更导致的价格变化
主要项目成本和临时成本的变化
工作量的保险
合同指定工作量变化而导致价格变化，因而引起的GST 变化；
（甲方）延迟付款而导致的利息；
合同指定工作的暂停
（甲方）延迟付最后款项而导致的利息

从个人经验来说，这些会影响合同价格的因素里很多时候是甲、乙双方对合同精神不理解而造成的：

图纸，是影响合同价格的因素

在建造大师的合同里面，其中有一条：

The contract details and the schedules should be completed in full. Each page of the Specification relevant to the work should be initialed and the Specification dated and signed. Each sheet of the Drawings should be signed and dated with the notation.

合同细节与表格应该是完整的，工作相关说明里面的每一页都需要由合同双方签字，说明需要有日期与签字。每一页的图纸都需要有签名与日期。

看到这一条大家其实应该就知道为什么设计图纸那么重要。不完善，或者说不对的图纸会对施工价格的影响是巨大的。不过很可爱的是，虽然图纸很重要，设计很重要，但是在大部分情况下，设计师都是受到保护的，因为大部分合同都是design and construct 合同，也就是现在的设计仅仅是完成到施工报建阶段，其后的施工图在住宅建造里面往往是缺失的。

在05年以前，我做的所有项目，住宅设计里面建筑师是会被要求对整个项目进行把控的，从概念设计，设计报建，施工报建，施工图制作，合同管理到工地施工管理都是需要的。所以那个年代的设计师，不仅仅有绘图的能力，还有项目管理的能力，以确保项目建造质量的传递。不过那个年代的建筑师，费用是工程费用的5%以上。

而现在的设计师的范围被局限在概念设计、设计报建，顶多到施工报建，后面的三项就没有了。不仅仅是费用被大幅降低，更重要的是能力也被局限了。

不断的改设计：在签订合同之后来改设计，是施工阶段里面对甲方最不利的因素。

有的时候甲方会觉得一个小的改动并不是什么大的问题，包括材料的费用也并不是差别很大，为什么施工方会给我一个很大的费用。

举个例子：有个甲方在施工方开始装房门的时候，觉得2.1米高的门不够大气，希望改成2.4米高的门，他发现其实在供货商那里的价格，两种门价格相差并不大，所以理所当然的觉得这个改动施工方并不应该多收钱。

而实际情况是，本来木工已经把门框上方的木梁已经做好了，木工的工序已经完成，而2.1米的房门其实已经下好了订单，已经随时可以运到工地了。而由于房东要求的更改，所有房门都需要更改订单，而木工又要再来工地把墙体的骨架拆了再做，这一前一后，木工多增加了两天的工作量，订单的更改又导致运货时间的拖延，加上施工方管理费用（10%~15%）。这些施工方就会要求至少2、3千的费用增加。

看似并不起眼的更改，最终导致了2、3千费用的增加，这个对于甲方来说其实完全是可以避免的。身为建筑师，有时候我也会跟甲方说，宁愿多给2、3千给设计师，找个在设计阶段就用三维制图的，也比纯二维制图的好。毕竟在设计过程已经可以了解自己能获得一个什么样的产品。

轻视前期的设计：把设计当成是个简单的绘图和报建；

我自己个人长期在做基建类项目，这一类的项目对于设计的要求非常的高。这里说的设计并不是简单的好看与不好看，更多的是各个工种，各种设计顾问之间的设计配合。特别是与结构，与排水顾问的配合。

这一点对于一般的住宅设计来说，往往是把责任丢给了承建商，把问题都留给了施工阶段去解决。由于设计图纸的不完善而导致施工过程里面所产生的额外费用，这个在民用建筑里面并不少见。

要知道，合同里面明确说明了，合同的价格是跟合同签订时候所包含的信息（图纸）相关的，也就是说，不完善的图纸，而导致合同造价的变更，甲方是绝对没有办法可以避免这部分价格的变更的。这个也会导致设计师与施工方不断地扯皮。如果设计师与施工方关系良好的话，有时候这些问题可以避免；一旦设计师与施工方关系不好的话，受损害的就是甲方的利益。这也是为什么有时候设计连施工会是甲方最好的选择，这也是为什么project home 有时候价格能得到控制的很大原因（避免了设计与施工方的扯皮）。

其实悉尼轻轨就是一个很好的例子，政府并没有把前期设计所需要的很多资料给承建商，而导致了上亿澳币的工程费用增加，这就是一个很大很大的教训。

合同：甲乙双方的责任与义务

以下16项，是合同双方都需要注意的责任和义务：

乙方有没有提供施工牌照的信息？甲方需要检查乙方的施工牌照信息是否齐全，乙方在这个问题上不能有任何隐瞒。
乙方的施工牌照是否可以做合同内指定的项目工作范围；
合同上标注的施工方的牌照信息是否跟施工方提供的信息一致；签合同的人是不是持牌人？
合同里面包含的图纸、设计说明是否就是甲方所要求的建造范围（图纸和设计说明越清楚，越准确，未来发生纠纷的可能性就越少）；
a.施工方是否提供（例如：已经提供）合同包含的图纸，设计说明。如果答案是否的话，就是意味着是甲方来承担这个提供图纸和设计说明的责任。
合同是否很清晰的标明了合同价格，或者明确的警醒说明合同价格并不清楚？
如果合同价格可能会变化，是否有一个警告，说明合同价格可能变化的因素（前文所说的17项）；
您是否清楚明确合同的冷静期？（一般是5个工作日）
定金是否在法定的10%以内？
合同是否清楚说明工程进度付款的细节？
你是否明确理解合同价格变更的流程？
你（甲方），是否明确是谁负责来取得市政厅所要求的批文，或者工程相关的批文？
a.施工方是否对获得所有证书负责任？（这个答案跟工程有关，并不是必然的）；
你（甲方），是否明确：在施工方给你提供一份在房屋建造赔偿基金购买的保险之前，你是不需要支付定金和工程进度付款。（除非工程并不需要购买保险，通常是2万以下的工程不需要购买工程保险）；Home Building Compensation Fund 房屋建造赔偿基金，前身为 Home Warranty Insurance 房屋保修保险。
施工方是否为你提供一份消费者建造指南，这份指南提供了你作为甲方在新南威尔士州房屋建造法里面指定的权力和义务，以及在哪里可以获取更多的信息。（建造大师合同里面通常是包含了这一部分的信息）；
合同是否包含了关于合同在什么情况下可以终止的说明。