一个“准中产”的选房思路,一个疫情中抗跌的城区

2020年08月15日 澳房汇


Auburn Square - 开盘三小时卖出26套


文 / James Tong

对于年轻朋友来说,理想的人生路径可能是这样:找一份高薪工作,进入中产阶层,然后争取尽量多的“睡后收入”,直到可以财务自由。

在澳洲,最靠谱的方法,就是买房,澳洲人拥有房产的比率接近七成。没买房而光靠炒股上位的,少之又少。本文是为准备第一次买房的人士而写,他们又称为“准中产”。

买房是成长过程中最大的交易,是对未来许多未知问题的一次综合判断和行动,它往往成为不同人生路向的分水岭。

特别是在目前疫情严重,经济低迷的情况下,知道如何取舍,何时进退,显得格外重要。

这里借一个实际项目,就年轻朋友特别关心的几个问题,提供一些分析思路。

Auburn Square 位置图

一.

澳洲房市的未来趋势


以往,大家认为买房的第一难题是:房价太高,买不起。但世界就是如此奇妙:一场新冠疫情,不但压低了房价,还让政府出大力提供资助,“准中产”所面对的机会,可以说是“几十年一遇”。于是,第一难题似乎要改为:

房市未来走势如何?”-- 毕竟,谁也不想买房之后就大跌吧。

大家的担忧完全是有理由的。

“我们遇到了比1930年代更严重的大萧条!”;“澳洲房价将大跌30%!”;“房市起码要跌18个月”;“房价要到2025年才回升!”… 这样的判断,不但充斥着自媒体,连我们的英文主流媒体都是这样描绘的。

但,看看我们的股市就知道,房市走势大概率不会如这些媒体和砖家所说的那样。

为什么?因为我们过去所熟悉的经济逻辑已经发生了巨大转变,被一种全新理论 - 现代货币理论(MMT)所主导。这是从新凯恩斯主义发展而来的高阶版本,它认为进取积极的货币政策可以完美取代自由市场的自然调节功能,并且成为经济发展的源动力。

自2008年以来,这种理论被发达国家经济体广泛采用(虽然央行行长们还没公开承认)。它赋予政府央行无限大的权力,可以主动印钱购买巨量的债务资产,消除经济危机,可以照顾弱势群体,渡过艰难岁月。

在这种理论下,所有经济危机,都可以被归结为流动性不足,印钱就能解决!美国7万亿,欧盟7万亿,日本6万亿… 这些年,全球94个国家和经济体所印的钱,已经高达34万亿美元......当然,也包括澳洲在内。

四大央行印钱买下的资产


这样做对还是不对?印出来的钱是让未来世代买单,还是可以根本不用买单?无论答案如何,都已经超出了我们普通人的决定范围。

疫情这六个月,我们的亲身体验是,靠着JobKeeper、JobSeeker 、HomeBuilder, 还有各种各样的紧急资助,澳洲人过得还真不错。疫情再来?那就再印!总结成一句话,就是:

“没有什么事情是印一万亿解决不了的,如果有,就再印一万亿”。

可是,地球人都知道,印钱必然带来一个结果,就是资产价格大涨!什么时候涨?那就看新冠疫苗的研究进展。

二.

房价不悲观


目前,全球有大约250种候选新冠病毒疫苗在研发中,其中至少有17种疫苗进入了第二、三期的临床试验阶段。无论中国、美国、英国、澳洲,这两周都传出好消息,新冠病毒疫苗研发即将完成。

也就是说,即使目前感染人数还会上升,也已经是我们能看到的最坏情况,无需恐慌。这好比你开车走进了悉尼港隧道,一路往下开,看不见阳光,也看不见出口,但是,你突然看到前面的路开始往上走,这时就可以判断,已经到了隧道的最低处。

这对房价有指导意义:假如有些人真撑不住要把房子卖掉,议价空间很可能只相当于等疫苗上市之前的几个月贷款利息,而不会出现大面积割价抛售的现象,因为,等着接盘的人已经很多。

当然,即使大方向判断对了,也不等于说随便买都可,个别地段的升跌总会有例外。所以,选房确实有必要仔细分析。

这时,我们找一个实例来说明会更好:Aubrn Square。
 

三. 

Auburn Square


2017-2020 Auburn房市销售统计

我看上这个项目,有几个原因:


  1. 它位于悉尼大都会的中轴线上(从CBD – Parramatta),虽不算“著名旺区”,但地理位置并不偏;假如第一次买房预算不高,这样的地方比较稳妥。
  2. 价格实惠,90%都适合首次置业,各种选房要素清晰齐备
  3. 它有一定规模,不会几个单元转眼卖光,读者看过文章若有兴趣,还可以去看看。即使不买,作为选房时的一个参照,也有价值。
  4. 我把悉尼华人聚居人数最多的前十大城区过了一遍,发现在皇家调查委员会与新冠疫情连续两波打击之下,如果要找疫情中反弹力度大,公寓房价能比两年前更高的,就不能不留意Auburn。


华人聚居人数最多的十个城区

为了解这项目,我去实地看了三次,还找到负责项目的CBRE销售总监Simon Hollows来讲解。

我知道大家对推广软文不感兴趣,这里所说,均是售楼书上没有的内容,有兴趣的朋友自己寻宝,找Simon了解项目详情。

项目销售总监CBRE - Simon Hollows

四.

活力Auburn


大多数人选房之前是要选区,研究市政风貌,我看一个区发展前景,主要留意两个字:“活力”。

悉尼虽然是国际大都市,但市政规划却不是每个市政府都做得好。要不要在中心区域建高密度住宅,常是议员们纠结无比的问题。

“进取”的结果是:政府突然开窍,一路Rezone改用途,建造出一座座被车流包围的居住方块,居民除了匆匆赶路,就是投诉交通堵塞;留不住人流的商铺,往往是开发商扔不掉的鸡肋。

“保守”的结果是:市政府被反对开发的团体左右,城区多年保持着破旧的模样,又或者开放几年大兴土木,然后突然全面叫停。

Auburn的市政规划,是少有做得不错的例子之一。市中心的几条街道人车分流,中间有灌木分隔,街道商铺之间穿插着不少食肆,宽阔的行人道上围起一个个咖啡茶座。

在疫情中段来到这里,虽然人人都自觉地保持社交距离,但各种商店都热闹地做着生意,很有活力。这种“城中村”模式,让人明显感觉到,有悉尼最宜居排名榜(The Urban Living Index)上高居第一的Crows Nest的影子。

Auburn市中心街道

商家能做成生意,是社区活力的基础。这里就象CBD、唐人街、或Burwood, 即使入夜,餐馆食肆都开着,保持不少的人气。疫情开始后的几个月,Auburn房市居然量价齐升,如果要找个理由,市政规划得当应该是起到很大作用。

以前的Auburn,是一个轻工业的工厂、仓储区,谷歌一下,可以看到周边保留着大片的房和商业园。但现在很多已转变为品牌与物流的聚集地。产业多样化,工作机会多,成为此区的亮点。

距离项目不远(走路约五分钟)的一段Parramatta Road,聚集Harvey Norman, Coco Republic, Nick Scali, Megamall,Domayne等商店,简直就是一个大型的家居城。很多体育名牌,比如Nike, Adidas, Kathmandu等都在此区开了工厂直营店。

五.

出租回报高


Simon告诉我,Parramatta的空置率是6.5%,Grandville是4.8%,Auburn呢?只是3%。再看租金回报率,在Parramatta、Grandville找超过3%的并不容易,而Auburn呢?即使是在疫情中的5、6月份,标准的中价位租金回报率也有4%,也就是说,这区的租房需求非常强。

有小朋友可能不理解,不是说拿政府资助,首置自住吗?为什么还要留意出租情况?

这是因为,“准中产”买房自住,只是第一步,将来总会希望再升级,那么到时无论把现有的出租或转手都容易。又或者,拿了政府资助,住了半年、一年,自己不想背负还贷压力,也可搬去与家人父母同住,把房子出租。

展示中心

六.

疫情中开盘


这个项目为何要在疫情中间开盘?据Simon说,这是因为开发商打算今年10月动工。这样就能让买家符资格,申请2.5万元HomeBuilder资助。

对于悉尼普遍一两百万的房子来说,2.5万不算多,但相对于买60万房子所需准备的首付来说,就相当可观。

不但这2.5万,首次置业者还可以拿到1万元的政府买房䃼贴,免了2.2万的印花税。如果申请了政府的首付担保资助FHLDS,60万的房子首付只需3万,还可省下一大笔贷款保险费LMI。

60万,在Auburn Square能买到一套标准南北向、装修质量很不错的全新两房公寓。

一年前,首付3万连1房的公寓都买不起。

开盘反应热烈

七.

选楼花的原因


第一次买房的人难免纠结:应该买独立屋、现楼公寓、还是买楼花?

悉尼很大,买房可以选的地点很多,Land and House Package尤其多人喜欢。最大理由,是认为房子增值主要靠土地;住在有前后花园的房子,是写意的“别墅”生活;有了小朋友也会有足够大的活动空间。而更重要的是,政府也鼓励人们买地建房。

这些理由都对,但是,60万以下在悉尼买“别墅”,只能买到偏远的大西北、或大西南。这对首次置业人士是不利的。

所谓“准中产”,正是要打拼的时候,最值钱的资产其实是自己,最应该投资的也是自己的时间,不但要留时间给自己进修、留时间加班、留时间多打一份工,甚至留时间陪家人都值得。如果把时间花在上下班、送孩子上学的路上,如果朋友、同事到你家串个门都要长途跋涉,就不太合适了。

所以买什么,不应该以独立屋还是公寓来分,应该买的是“出行效率”。而在现今的悉尼,要买在离火车站400米内,更容易找到的当然是公寓。

而楼花,是拿政府的资助来锁定房价,让你有一两年时间筹集更多资金,到时经济也很可能从疫情中走出来,未成交就赚到了。

最后,还可以报告一下,这个楼盘已经在三周前开盘,听Simon说,开盘当天三个小时就卖出26套。有兴趣了解更多?下面是联系方式。




计划于2020年10月开工建设,展厅现已开放,敬请参观咨询


长按二维码进入官网了解更多信息



项目地址
35 Northumberland Rd, Auburn, NSW 2144

展厅地址
6-8 Auburn Road, Auburn, NSW 2144

开放时间
周一至周五中午12点到下午3点
周六和周日中午12点到下午4点

咨询电话
1800 531 972

咨询邮箱
sales@cbre.com.au




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