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低利率钱贬值，资产荒投资无方向
信心比黄金还重要，选品是关键
变与不变，写字楼新趋势
中小投资者的商业物业投资标的在哪？
后疫情，把握良机，看准抄底
2020年疫情冲击，投资收益波动起伏。面对危机共存的市场，如何更好地进行资产配置成为投资者首要考虑问题。
同时，市场正在逐步进入存量竞争阶段，后疫情时期如何跑赢市场，也值得我们深思。
低利率钱贬值，资产荒投资无方向
11月3日，澳大利亚央行(Reserve Bank of Australia)将官方现金利率下调至0.1%的历史新低。央行还将澳大利亚3年期国债的收益率目标下调至0.1%。
利率下行环境下商业地产估值分母资本化率下行，存量物业将获得重估值提升。在无风险利率和风险溢价双重下行的叠加影响下，商业地产估值分母端的减小将推动商业地产项目公允价值提升。这就意味着现有的商业地产能够获得更好的价值认可。
同时利率下行环境下高收益固收产品的减少也会倒逼投资者将资金投向具有较高稳定基础回报率的商业地产项目，当前时点下商业地产项目（尤其是写字楼）价值凸显。
澳大利亚商业地产交易量 数据来源：AFN研究院、Ray White
澳大利亚商业地产过去六周成交细分类型 数据来源：AFN研究院、Ray White
然而传统住宅投资市场则受到来自政策、疫情等多方面影响，投资回报仍需观望。
与此同时，澳联储（RBA）表示，移民人数处于历史低位将导致住房需求下降，失业率不断上升，加剧了房价进一步下跌的风险。
那么中小投资者面临这种“资产荒”，又该如何进行地产行业的资产配置了？
信心比黄金还重要，选品是关键
选择好项目是投资的决胜关键，好的投资产品，往往是投资基业长青的保证。而写字楼物业就是这样一个普通投资者常常忽略的投资品类。
相较住宅物业投资，写字楼业态具有以下两大特征：
1. 出售吸纳量与住宅销售呈现同频小周期波动特征，而出租吸纳量波动相对较为平稳，主要由于写字楼物业租赁需求更多受区域产业结构、经济发展水平和居民可支配收入等中长期指标影响，且较少受调控影响；
2. 由于需求受区域经济影响较大，因此区域分化特征更为显著，不同城市等级间空置率、租金等指标差异明显，因此地域属性对写字楼而言至关重要；
当前时点看，澳洲PMI指数触底反弹，经济复苏好于预期。而写字楼市场在供给和需求层面均具备边际改善因素，是经济复苏景气度的晴雨表。
需求层面，尽管受宏观经济压力影响目前核心城市（悉尼、墨尔本、布里斯班等）写字楼需求波动至底部水平，但随着美国大选、疫情防控、经济刺激方案等因素不断明显化，以及市场细分子行业和共享办公行业的高速发展，未来写字楼需求具备充分改善空间。
标的方面，核心城市（悉尼、墨尔本、布里斯班等）地区的商业地产（尤其是写字楼）面对疫情，往往会更有抗冲击性。
商业地产服务和投资公司CBRE发布相关预测，在后疫情时期，新发展格局下，消费和科技创新将成为推动经济增长和升级转型最重要的引擎，这也将成为下一阶段商业地产发展的主要脉络。
写字楼、购物中心、仓储物流等主流商业地产的需求仍将持续增长，同时和科创相关的数据中心、科技园区，受消费升级推动的长租公寓、冷链等新兴商业地产都将拥有巨大的发展空间和投资价值。
新冠疫情虽然冲击澳洲地产行业，但机构投资者已悄然入场抄底。
据悉，资金充足的海外投资者和当地私人买家拟抢购至少5亿澳元的写字楼资产。一些业内人士指出，投资者选择购买悉尼写字楼属于“反周期投资”，热销资产特点为拥有长期租户，并且存在重新定位潜力。
麦格理公园(Macquarie Park)和北悉尼这两个市场都被认为是新冠大流行的受益者，因为很多租户从CBD迁出，都流入到了这两个市场。而新加坡资本巨头凯德集团（CapitaLand）计划斥资约3亿澳元从AMP Capital旗下基金收购麦格理公园(Macquarie Park)的一处办公园区。该园区包括三座办公楼。
普通投资者也要看准方向，选对资产配置品类，及时出手！
变与不变，写字楼新趋势
新冠疫情和防疫封锁让世界各地的许多企业和员工几乎是在一夜之间开启了长达数月的居家办公生活。
130 Little Collins 设计图
虽然居家办公省去了每天通勤的烦恼，但是许多员工表示，居家办公使得工作时间拉长，同时线上开会让会议变得更加冗长。同时员工也无法从物理上区分工作与生活环境，增加了“职业倦怠”（Burnout）发生的风险。
据Colliers International调查显示，企业租户认为物理办公空间在推动创新、员工敬业度、团队协作与效率相比居家办公更具优势。
同时，根据ANZ总招聘广告数据显示，目前澳洲招聘广告数量出现强力反弹，一举超过此前3年的平均水平。
招聘广告数量激增以及政府号召工作人员回归办公室，将会促进商业地产（写字楼）行业的起底反弹。
许多工作人士也都表示迫不及待想回归办公室工作，因为现在的写字楼不仅仅只承担商务办公的职能，同时还更多的考虑社交、娱乐、购物等生活场景。
与此同时，新式的写字楼在开发与设计趋势上有了改变，可持续发展理念引领写字楼产业进入“绿色”“零碳”时代。并践行“健康、绿色、智慧”的理念。
而据CBRE调查显示，后疫情时期有超过半数的商务租户表示他们更偏好绿色和健康建筑，该比率高于亚太区的平均水平13个百分点。这也凸显了后疫情时期，工作人士对于绿色、健康理念的不断重视。
中小投资者的商业物业投资标的在哪？
作为机构投资者投资标的的写字楼往往离中小投资者较远。但是新的交易方式（分契式销售）的出现，也让普通投资者能够参与到优质投资产品中来。
相较于传统的写字楼销售模式，分契式销售，降低入市门槛。小户型办公室，更适宜个人投资者，数百平米的大型定制化办公空间，也可匹配不同规模企业投资者的需求。
现在机会来了！
墨尔本标杆写字楼（130 Little Collins）正式登陆CBD商务核心区，分契式办公空间助您畅想未来！
130 Little Collins远瞻市场发展规律，落子全澳价值最高的办公区域之一的墨尔本CBD东门户 - 巴黎端，占位城市经济核心引擎区。从绿色环保、智慧科技、健康互动、开放共享等多维度出发，以一处前所未见的垂直商办社区，建立办公新生态，重新叙述传统写字楼市场。
130 Little Collins 区域图
这里是众多名企的澳洲总部所在地，区内的写字楼资产长期受到资本推崇与青睐，多由世界顶级投资机构持有并管理。在众多龙头及办公集群的牵引拱卫之下，130 Little Collins势必将在未来焕发出更开阔、更具国际格局的价值潜力。
大楼将由地产开发巨头Golden Age盛世集团，携手顶级全明星建筑设计团队Cox Architecture、Hecker Guthrie以及Jack Merlo共同开发建造。
130 Little Collins 设计图
盛世于2019年从联合教堂Uniting Church手中购得该项目地块。大楼旧址始建于1967年，过去52年来一直是联合教堂维多利亚州及塔斯马尼亚州总部所在地。
作为当前全澳领先的全领域设计事务所，Hecker Guthrie将充分发挥其深耕顶级酒店娱乐项目的经验与优势，为办公人群构筑一个集社交、商务、休闲于一体的顶级写字楼。
盛世集团创始人兼董事总经理许浚先生表示，130 Little Collins将为城市构建一处商务办公新生态，这在后疫情时代无疑拥有特殊的现实意义。
以共享、开放、互联理念打造的130 Little Collins，是写字楼的核心办公场景，也是整个社区专属的商务和社交中心。
大楼配套的顶级终途设施（End-of-Trip），灵感源自奢华酒店及机场贵宾室。同步打造屋顶花园、概念餐厅、咖啡厅（商务酒吧）、景观露台等多元场景及业态，立意于创造与享受的平衡合一，以Work-Play-Live一体化的办公新模式，造就了满足现代白领精神需求的办公生态。
130 Little Collins露台
除此之外，项目规划还引入了高端餐厅、咖啡馆等业态，并设置了全功能商务中心、绿意盎然的景观露台、堪比机场贵宾室的EOT设施，以及屋顶花园共享空间等。楼内办公空间宽敞开阔无立柱，且阳光充足。
本次疫情正深刻改变着常规写字楼市场的营运节奏。在家办公、远程办公等新鲜尝试，让企业主们意识到传统一丝不苟的商业办公氛围，绝非效率的代名词。他们开始拥抱更加灵活的办公模式，并偏向于选择业主更少的精品写字楼。
130 Little Collins将为企业提供多样化、不同尺寸的空间选择。从净销售面积556m²的裙楼办公层，到净销售面积351m²的塔楼办公层，均配有共享开放区及私域办公区的功能划分。
客户可以选择与他人共享一层，也可独享整层。精简如82m²的小户型，豪阔如数百平米的大平层，妥善贴合初创型、发展型及龙头企业的个性化办公需求。
最为重要的是130 Little Collins将以绿色生态、可持续发展等理念为依托，着力打造符合NABERS（国家健康环境评估）五星标准、澳洲绿色之星五星认证标准，以及健康社区国际标准的引领性商办作品。
130 Little Collins入口处
面对数字化时代的来临，130 Little Collins主动拥抱科技变革，将前沿技术完美融合并应用于多样化的办公场景。
整体化的创新办公系统，提高工作效率；集成化的楼宇服务、大楼专属APP应用，打造访客友好的商务界面与智能体验。楼内所架设的高速网络带宽与稳定线路，妥帖不同办公环境的需求。
130 Little Collins专属APP
通过对楼宇内的多项数据的整合处理与集中统筹，130 Little Collins将实现更高的管理效率、更安全的安保环境以及更低的运维成本。
而分契式、多面积，也使得130 Little Collins成为市场上为数不多了既可自持又可投资的高端商业地产。
其中82平米的小户型办公室，适宜个人投资者，数百平米的大型定制化办公空间，也可匹配不同规模企业投资者的需求，仅售$135万澳元起。
后疫情，把握良机，看准抄底
随着疫情管制措施的放松，越来越多的澳洲人正返回办公室上班。其中阿德莱德和珀斯市中心的办公室占用率已经恢复到70%以上。
澳洲房地产理事会（PCA）的一项调查比较了9月和10月各大首府城市写字楼的出租率，发现除墨尔本外，其它所有城市的出租率都在显着增加。
堪培拉写字楼占用率恢复的势头最猛。澳洲公共服务委员会（APSC）发布了要求公务员回办公室上班的指令后，堪培拉写字楼的占用率已经从9月的46%升至10月的63%，阿德莱德写字楼的占用率也从67%恢复到73%；珀斯从63%恢复到了77%。
墨尔本写字楼9月份的占用率仅有7%，到10月只恢复到8%。悉尼从35%提高到40%。在新州，如果在家上班切实可行的话，雇主必须允许雇员在家上班。
澳洲房地产理事会会长莫里森（Ken Morrison）表示，全国各地回办公室上班的趋势正在增强，越来越多在市中心上班的人正在返回办公室。
这对澳洲经济来说是一个令人鼓舞的消息，市中心企业在支持就业和经济活动方面起到至关重要的作用。
行业低谷，要看准前路，130 Little Collins就是这前路上的一座标杆。珍稀资源、避险佳品，抄底良机！错过了，再无此机会！
荣耀墨城，君临天下。
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