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海外房产

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随着人们的投资意识和投资技能不断提高，加上规避财务风险、子女教育、获得绿卡身份等目的，很多人都在考虑海外置业，但机会存在的同时风险同样不容忽视，本文主要从风险防范实操角度对海外房产投资进行分析，以供投资人参考。

NO.1
法律政策方面

交易合法合规应该是我们进行海外房产投资时首要考虑的，在实际海外置业前，投资人应该对当地关于房屋买卖及后续运营的相关法规有所了解，具体关注点可包括外国人购房是否符合规定、项目开发主体资质是否合法、项目手续是否齐全、房屋建造经营是否合法、项目运营方是否有相应运营资质等。在城市选择上，建议投资者尽量选择法律体系健全透明、政治经济稳定的国家和地区，以便于后期出现纠纷时可通过法律手段保障自己的合法权益。

而当地政府监管政策同样值得关注，政策变化会对购房造成直接影响。比如新加坡、澳大利亚等国，因担心国外资本对本国楼市产生太大的冲击，专门对外资进行限制，取消了很多拥有房产后的福利和优惠通道。另外，也出台了限制性措施，如加拿大政府直接将外资购房利息上调，这些在实际投资前都需要充分了解。

NO.2
主体信用方面

由于个人时间精力有限，很难对每家开发商及服务商背景进行核实，因此该部分工作主要由机构进行，投资人在海外置业时可选择业内口碑较好的服务机构。

一般这类机构会针对海外经纪服务商和开发商从不同维度做一系列评估，比如公司资质、成立时间、过往业绩、公司负面信息、内控管理、国内合作经验等，以确保服务商提供的公司信息和实力真实可靠。对于经纪商，其经纪资质、交易中是否有欺诈行为、过往代理项目是否有烂尾违约事件、对于购房服务其内部是否有完整清晰的流程等会被重点评估，而对于开发商，除以上部分外，其过往开发项目情况也同样重要。

NO.3
项目方面

（1）项目真实性核实

该部分关注点主要为项目是否存在，是否是虚假项目，投资人在购买前可从以下多个角度对项目真实性进行判断：


· 通过卫星地图，在该项目所在地块，按照1比200米的高精精度查询，来进行核实是否会有一片已经清理出的、正在施工的工地；

· 一般单个项目会有多个运作主体，比如设计公司、承建商以及运营商等，投资人可通过查询合作方的官方网站及公开披露的信息来侧面判断项目是否真实；

· 对于多期建设、首期已经交付运营的项目，投资人可以通过booking、携程、猫头鹰等网站查询项目的订房记录和酒店评价来判断项目的真实性；

· 另外，也可以通过查询项目所在地的政府官网，看政府是否有向开发商授权开发该地块的官方文件，来交叉判断项目的真实性。

通过以上信息查询仍无法确认真实性的，投资人可亲赴现场看盘，来保证购买房产的真实性。


（2）税务及费用方面

对于项目应缴税费这块，以美国为例，除了公开数据查询外，还可咨询专业海外会计师事务所关于在美国买卖房产的相关税务问题。

目前房屋买卖阶段和房屋出售阶段客户应当缴纳税费主要有房产税、个人所得税等，实操中可通过将三方咨询数据与经纪商提供的税务信息进行比对，以防范应缴税费被隐瞒的风险。

而在房屋养护过程中，投资人实际需要缴纳费用主要为物业费、管理费及保险费等，该部分费用一般会在合同里详细约定，通过详细审阅合同内容，同时与私人渠道了解的税费类型及金额进行比对，也可以防范被隐瞒的风险。


（3）房价方面

对于房屋价格的判断，一种方式是通过三方交易网站进行查询，比如美国项目可通过Zillow查询项目地块周边10公里范围内的房屋价格，通过周边价格均值来进行比对。

另外，可以直接登录美国开发商官方网站，查询其项目联系方式，通过邮件询问该项目所有信息，根据开发商的邮件附件内容,比如地段、户型、宣传描述、房屋价格等与中文材料进行比对，以此来判断价格是否合理。

（4）资金支付方面

对于资金支付，目前海外房产多是多期付款，每次付款时间大约间隔二到三个月左右，完全按照项目进度来，资金支付分时段，风险相对可控。

对于资金保障，比如美国，目前投资人购房资金多通过银行或者律师专用账户进行托管，对于不熟悉的州，实际支付时也可在托管银行官网进行查询，核实其托管资质，确保自己的购房资金安全。


（5）项目交付方面

新房一般分为期房和现房两种，现房指即买即可装修入住的房子，期房则指在建的、尚未完成建设的、暂时不能交付使用的房子。

目前优质现房较少，市面上可销售房子大多是期房，实际购买时会遇到逾期交房、房屋装修质量不如预期、甚至最终烂尾等风险，因此之前的合作方背景及实力筛选核实就非常重要，在实操中，建议投资者尽量选择资金实力雄厚、开发经验丰富、过往开发项目无烂尾历史的开发商，尽可能去把握可控风险。


（6）租金收益及市场经济发展

对于项目所在地整体经济及就业情况，一般可以通过当地统计局查询具体数据，另外，投资者也可以通过三方分析报告进行了解。而在项目实际收益测算时，可以通过booking、Agenda等查询周边同类型物业各个月份预订情况，将评估的实际入住价格和入住率纳入测算表中进行计算，最后将实际测算结果和预估数据进行比对，来综合判断项目提供的实际租赁回报率是否公允。


NO.4
结 语

风险与收益总是并存的，本文主要分析了境外置业的常见风险点及对应的防控措施，风险是否发生，因地因人而异。本文旨在提示投资者从多维度考虑境外置业的利弊，并根据个人情况提早做好购房安排和规划。

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