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建房那些事儿
自建房流程
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小V的建房故事
小V是朋友的朋友。当我得知小V的建房经历时，房子已经建得差不多了。
事情是这样的：小V在布里斯班买了一块地，准备建一栋2层约300平米的房子。用同一张设计图，找了三家建筑商。不想三家报价悬殊：第一家报价$38万，第二家$35万，第三家$28万。小V选了价格“最靠谱“的第三家，签约价$ 28万。
到了开建时，才发现问题层出不穷：比如，大门用料密度板，看上去很廉价；但大门是门面，必须气派，于是只能临时加钱换。更头痛的是Builder当初为了低价竞争，在报价时违规降低了建筑标准：为了拉低报价，将小区开发商规定的全涂料外墙改为裸砖，实际建造时没法拿到审批，必须掏钱补洞；还有更过分的：报价中竟然不含篱笆、车道这些必要设施。。。自己选的建筑商，含着泪也要建完。。。最终为顺利完工，小V支付了 $ 40万澳币，不仅比合同价超支$ 12万，竟比最高报价Builder还超出$2万！
朋友讲得气愤。但小V的经历其实很典型。近几年在澳大利亚“建房热“的驱动下，越来越多的player入局建筑业。有些本本分分地经营，但也有一些，前期用“低价策略”吸引客户，中期再以各种“套路”加价，最终谋取高额利润。这样的公司不在少数。
今天，我们想借着小V的故事，教您一招 “正确比价，慧眼挑选靠谱建筑商” 的秘笈——“看流程”。
流程是检验真理的核心标准。流程严谨合理，报价就能反映监管方要求及客户需求，不仅准确无欺，还能确保工程未来进展顺利。一个好的流程，在设计之初，就已为客户预先考虑到了未来方方面面的费用，并通过努力，让报价尽可能准确及节省。
所以，在签约以前，我们鼓励您向建设商弄清楚建筑流程及报价细节。流程合理，报价才公平，选择才靠谱。例如小V，如果能在签约前就发现建筑商的流程不对，将引发诸多隐性成本及风险的话，就不会有后来的苦恼了。
下面我们以自己为例，讲讲在昆士兰州，正规的建筑流程是怎样的？小V从哪一步就能发现“猫腻”？我们以获得建筑许可证(Building Permit)正式开建为分界点， 将其分为两阶段：建筑前准备阶段及建房阶段。
建筑前准备
7步走
01
建房是件严肃的事儿，不像买东西可以任性地说买就买。在房子开建以前，必须保证三方都满意：客户，建筑商，以及政府(Council)。三方都SAY YES了，房子才可以开建。因此，MK摩卡及LDC建筑团队设计了七步建房准备流程：
01 提需求
REQUIREMENTS & DEPOSIT
指客户根据自己的想法、需要及喜好，与摩卡沟通建筑需求。需求一般含：
■ 大致预算；
■ 建筑面积及房型规格: 几层？几个房间？几卫浴？是否步入式衣橱？单车库/双车库？希望院子多大？
■ 设计想法：朝向，青睐哪种设计风格？北欧简约/中式沉稳/法式浪漫？
■ 户外要求：园艺Landscaping，篱笆Fence, 车道Driveway等。
我们喜欢客户提需求，需求提的越细，设计及施工方案就能越贴合，客户满意度也越高。回到小V的案例，其实从第一步小V就能发现问题：建筑商流程不清楚，细节不完善，车道篱笆等重要项目未报价，未来肯定要踩坑。
需求确认以后，客户需要向摩卡支付定金：$5000+GST，用以摩卡开展接下来的工作：设计、Survey 勘测地块、土壤测试、绘制总平面图。
02 出设计
定金支付完毕，我们的自有设计团队就开始做设计了。这里需要为客户制作三个设计图：
A. 建筑平面图 Floor Plan
反映建筑的平面形状、房间位置、大小、相互关系、墙体位置、厚度、材料、柱的截面形状与尺寸大小，门窗位置及类型。
B. 建筑立面图 Elevation Plan
指在与建筑立面平行的铅直投影面上所做的正投影图。立面图主要反映房屋各部位的高度、外貌和装修要求，是建筑外装修的主要依据。
C.内饰图 Interior Drawing
建筑内部装饰图。如厕所卫浴、厨房橱柜、衣柜等。
03 做勘察
SURVEY & SOIL TEST
地基是房子的基础，为保证地基牢固，根据“澳洲建筑法”规定，需要对地块进行实地勘察，并由专业的土壤检测师Geotechnical Engineer对土地进行土壤测试（Soil Test），确保土地的松软程度足够承受房屋重量。实地勘察及土壤测试完毕，设计师将根据测试结果，制定总平面图。
04 签合同
CONTRACT SIGNING
至此设计及测试均已完成，摩卡将核对并制定报价，与客户确认后，双方正式签署建筑合同。
合同签署完毕，根据昆士兰州法律，客户有五天的冷静期(Cooling-off period), 冷静期过，合同正式生效。
摩卡特别承诺：如果客户在开工前需要增减合同中确定的价格，只要费用还未产生，摩卡都将尽力满足。
05 办贷款
合同正式生效后，客户就可以凭借合同办理贷款。
MK摩卡将提供免费的一站式支持服务，省却客户烦恼的同时，竭尽全力贷款成功。例如，如果贷款未获得银行审批，我们将帮助客户进行分析，提供可行的解决方案，例如修改图纸，根据客户的具体情况降低合同金额，协助顺利贷款。
06 选建材
S
E
L
E
C
T
(MK摩卡真实图片展示）
贷款审批通过以后，我们将邀请客户到展示房Showroom根据合同价格挑选建材的颜色、材质及样式。建材一般包括：房子墙面、屋顶、地板/地砖、橱柜台面、五金件，室外园林景观等 。
同一合同价格，摩卡一般都提供多种选择，供客户灵活挑选。如果此时客户突然有额外需求，例如需要对某一材料升级（或降级），摩卡都将按照客户的要求选料，并相应增减报价。
07做审批
材料选好后，我们将整理全部资料，递交相关部门申请建筑许可证（Building Permit）。
根据土地所属区域，建筑审批又分两步，共计6-8周：
A. COVENANT 社区开发商审批：只有当土地属于大型开发商规划辖区内时，才需要此步骤，例如如果您在Rochedale Estates购买土地建房，则需要向 Rochedale Estates开发商先行申请获得建筑许可，通过后再完成下一步政府审批。
B. Council政府审批
政府审批通过后，就意味着，所有的准备工作全部结束，房子终于可以开建了！
建房阶段：
6步落成
02
房子从起建到落成，一般需要4-6个月时间。分为6步。我们用一句话可概括为 ：“由下至上，由外而内”，和搭乐高差不多。
01 打地基
FOUNDATION
(MK摩卡客户真实图片展示）
牢固的地基是建房的第一步。铺地基时需要按照澳大利亚建筑业标准防潮防振。一般以钢筋水泥建成。
02 搭框架
FRAMING STAGE
(MK摩卡客户真实图片展示）
地基建成，下一步是在地基上搭框架，框架构成了房子的主结构，需要经久耐用、防潮防振。不同于国内的钢筋混凝土结构，澳洲现代私人住宅绝大多数使用砖木结构。砖木结构最大的优点是极大地节省成本及建筑时间，此外抗震性好。为防止白蚁等虫害，全部木材在制成框架之前，需要经过严格的防腐防虫处理，通常经过低压、双真空或类似工艺达到全渗透，或采用浸泡、浸渍工艺达到全封闭效果。
03 做封闭
ENCLOSED STAGE
(MK摩卡客户真实图片展示）
房子框架搭好，外型就落成了。开始“由外而内”做房屋内部填充搭建。但此时房子还是一个四面透风的架子，怎么办？需要先把房子四周封起来，而且要严丝合缝，严严实实，这就是 “封闭”的由来。需要封闭地方有墙板、门窗、屋顶等。外墙和内墙之间也同时安装隔热保温材料（Building Insulation）一般外墙材质为实砖，内墙为石膏板。
做封闭的同时，在墙内铺设各种管道，称为“管道线路搭建” Cabling。例如电路、通风、煤气、排污、电视线等。
摩卡小提示：一旦线路铺设完毕，任何修改都将费时费力、费钱。所以如有额外需求，例如需要在卧室增加电视插座、床头、卫生间增加电路插座等，请一定在封闭铺线以前，跟您的建筑商沟通。
04 内装修
INTERIOR & RENDERS
(MK摩卡客户真实图片展示）
到此，房屋整体及大功能基本完成，转为内部装修润色及完善各个小空间的功能。例如：
■ 地面装饰 (Flooring & Tiling)：地板地毯地砖;
■ 墙面粉刷 (Painting);
■ 木工五金(Internal cabinetry)：厨房橱柜、衣柜衣橱、卫浴柜、水槽、水龙头等
■ 管道电工(Plumbing & Electrical Fit Outs)：煤气、烤箱、洗碗机、抽油烟机、插座电板等。
05 竣工验收
PRACTICAL COMPLETION & INSPECTION
此时，房子终于竣工了！但还不能交房。前方有三道关卡准备：
■ 建筑商自身监理、
■ 持证第三方监理Certifier、
■ 以及银行评估员Valuer
当三方全部通过，确认建筑物符合图纸，且品质符合规范以后，建筑商才可以交房。如果客户仍不放心，还可以自己委托第三方机构对房屋进行验收。
验收通过，就可以交钥匙了！房屋交接成功！
06 维护保修
即Warranty & Maintenance。房屋交接完毕，我们的工作并未结束。建筑商必须为交付的房屋提供结构问题保修及非结构问题保修。
结构问题指房屋的主体结构出现问题，一般是重大问题。根据法律，以及昆士兰州建筑商行业的一般操作，建筑商提供7年左右的结构保修。
非结构问题指除开结构问题以外的其他问题，例如：水管出现问题、漏水、门锁、电路问题等。一般，建筑商为客户提供6个月保修期；6个月期间，凡设施或物件在正常使用中出现问题，而非人为损坏，都可以通知建筑商修理。
MK摩卡奉行更高标准：对交付的所有房屋提供终身结构问题保修（但客户必须按要求每年做防白蚁检测及维护），以及非结构问题12个月保修！
到这里，全部建房流程就结束了。
我们希望，透明严谨的流程，让报价更透明，让您对自己建房更有信心。同时也预防小V的故事再次上演。
总结：
建筑前准备阶段7步走：提需求，出设计，做勘察，签合同，办贷款，选建材，做审批。
建房阶段6步竣工：打地基，搭框架，做封闭，内装修，做验收，保修维护。
现在，您是否对如何比价，挑选靠谱建筑商更懂了一些？感谢阅读！觉得有用就帮忙转发一下吧~
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