关于经营Airbnb的税务常识，你知道多少？,今日阿德莱德微信公众号文章

Airbnb是什么?

Airbnb简单来说就是“共享经济”，它允许你从世界各地的人们那里租公寓 (甚至整栋房子)。这个平台改变了住宿的世界。同时，它也有一些需要知道的税务知识，我们一起来看看吧~

Airbnb的房东通常会受到与其他出租房屋的人完全相同的待遇
在大多数情况下，租金收入和扣减将在纳税申报单上的Rental表中申报，而不是作为business业务收入，特殊情况见以下例子。
企业可以申请额外的扣除(如旅行和厂房设备折旧)

Business or Rental?

第一个例子:

Jon把房子里的一间卧室租出去，以补充他白天做电脑程序员的收入。房间一年365天都可以使用，客人可以使用休息室、厨房等共享设施。Jon和他的家人住在房子的其余部分。

他在Airbnb上的收入和扣除额将列在纳税申报单的租赁Rental页面上。

第二个例子:

Jill在悉尼拥有8套公寓。她通过Airbnb出租了所有公寓，大部分时间都花在照顾企业上。所有的公寓一年365天都可以入住，Jill在任何时候都不住在任何一个公寓里。

Jill经营着一项向付费客人出租公寓的业务，因此她会在纳税申报单的Business部分披露自己在Airbnb上的收入和扣减额。

Tips：

企业是否持续经营取决于每个案例的情况。可考虑的因素包括:

•出租的住宅物业总数

•每周积极参与管理出租物业的平均小时数

•在从事这些活动中所获得的技能和专业知识

•专业记录是否以商务的方式保存和维护。

关于Deductions

如果租房子的一部分，例如一个单间，只能报销与出租那部分房子有关的费用:

费用必须分摊。
最简单的方法是根据租客单独使用的面积，再加上公共区域，如休息室、厨房、阳台等，在此基础上增加合理的使用面积。
只有当房间实际被租用时才可以申请扣款。
如果该房间一年只出租两周，则只能对与该两周期间有关的房屋租赁部分的费用比例提出索赔。

Airbnb：CGT与主要自住房豁免

出售主要住宅所得的利润通常不用交CGT。
然而，如果主要自住房通过Airbnb获得收入，那么主要自住房的CGT豁免可能不再有效。
如果部分财产(如卧室和共享区域)被出租，部分主要自住房豁免将根据出租的建筑面积的比例和出租的时间长度而丧失。
如果纳税人完全搬离此住所，并且在一段时间内居住在另一处房产，则主要自住房CGT豁免依然生效，但六年规则不再适用。

Example：

2010年，Jill以40万澳元的价格在悉尼买了一套三居室的公寓。为了帮助支付账单，2014年，她通过Airbnb把其中一间卧室租了出去，当时这处房产的市场价值为60万澳元 (约合人民币356万元)。她估计，包括休息室和厨房等共享区域在内，40%的建筑面积可以通过Airbnb获得可评估收入。2016年，她以80万澳元的价格卖掉了这套公寓。

通常，公寓的40万澳元销售利润将不受CGT的约束。但在6年的所有权期内的2年，她用40%的物业赚取应评税收入。“收入的首次使用规则”(first use to produce income rule)将适用于她，她将被视为在2014年以60万澳元的市场价值购买了这套公寓。这意味着她将获得20万澳元 (80万- 60万澳元)的资本收益，其中8万澳元 (占40%) 将需要纳税。其余部分将由主要住所豁免支付。

关于GST

在以下情况下，可能需要考虑GST:

租酒店式公寓
提供“酒店式”住宿
提供住宿和早餐
见GSTR 2012/6示例2和3

PPA会计事务所

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