今年第一季度，澳大利亚工业和物流市场打破了24年来的记录，工业用地总租赁面积超过了100万平方米。

仲量联行研究(JLL Research)称，这是自1997年首次追踪全国需求数据以来，市场首次达到这样的高度。

仲量联行高级研究总监安娜贝尔•麦克法兰(Annabel McFarlane)表示，租赁活动主要集中在东部沿海地区，占该数据的88%。

她说:今年第一季度这一板块打破了2020年创下的纪录，2020年全国总租赁面积达到了新的年度基准286万平方米。

许多市场的实际租金和名义租金都在上涨……悉尼北部地区的净实际租金同比增长强劲，达到4.4%。悉尼中西部的外围地区为3.5%，墨尔本东南部为2.7%。

全国各地持续的工业用地租赁企业扩张浪潮对工业资产可用性造成了压力，而今年早些时候投机存量完工量的下降又加剧了这种压力。

去年大多数开发商对投机性开发采取了“观望”的态度。由于仓库的建造时间相对较短，现在的情况是新库存完成量下降。

事实上，自仲量联行开始跟踪市场以来，由于投机性开发的库存在完工前就已经被迅速消化，2021年第一季度是澳大利亚首次没有交付任何新可用空间。

墨尔本的工业和物流市场是全国表现最强劲的，本季度的总占用面积为546940平方米，约占全国总占用面积的一半。

悉尼也创下了较高的需求水平，总占用面积达到313,110平方米，比10年来的季度平均水平高出55%。

据最新报道，Charter Hall以7.8亿澳元的价格收购了四处商业地产，使其本财年的收购狂潮价值达到了70亿澳元，其董事总经理戴维•哈里森表示，未来还会有更多的收购。

在最新的一次尝试中，四家Charter Hall基金联手收购了韩国金融服务公司AIP Asset Management的澳大利亚投资组合，其中包括四栋建筑，可出租面积为7万平方米，平均收益率为5.2%。

其中三栋大楼是长期租用的政府办公室，而第四栋大楼是悉尼Alexandria的澳大利亚红十字(Australian Red Cross Lifeblood)总部，造价1.59亿澳元。

澳大利亚服务部门(Services Australia)位于澳大利亚图格南(Tuggeranong)的六层大楼以3.06亿澳元拍出了最高价格。

另有两个澳大利亚税务办公室(ATO)的建筑完成了投资组合。墨尔本Box Hill的一座21层大楼耗资2.3亿澳元，澳大利亚航空公司在新南威尔士州Albury地区总部则以8500万澳元成交。

Charter Hall表示，这些建筑是作为在澳交所上市的Charter Hall Long WALE REIT及其三家未上市的直接房地产基金各占一半股权的合资企业购买的。

Charter Hall Direct Office Fund将吸收Tuggeranong和Box Hill大楼的份额，Charter Hall Direct PFA Fund将纳入ATO在Albury的办公室，Charter Hall Direct Industrial Fund No.4将拥有Alexandria的部分所有权。

哈里森表示，这些直接基金将使用现金支付其50%的资产份额，并补充称:“我们仍有5亿澳元可用来部署直接业务。”

他表示，该直接业务目前管理着75亿澳元的资产，来自散户投资者的现金流入在过去两年加速，目前每月在9,000万至1亿澳元之间。

至于未来的收购和方向，哈里森表示，该公司追求的是长期租赁资产，以及最近与PFD Food Services完成的出售和回租交易。

据悉，Charter  Hall现在持有超过500亿澳元的资产，约40%是写字楼，其余是工业和Bunnings等长期租赁零售资产。最近几笔收购的加权平均租约期满(WALE)为9.1年，固定租金每年增长3.5%至4%。

仲量联行研究公司称，新冠肺炎引发的消费者行为变化推动了对新的工业和物流物业的需求，推动了零售和物流市场的发展。

独立定价与监管审裁委员会（IPART）决定，从今年7月起，悉尼4个合并后的地方政府将向数十万居民增收市政费（Council Rate）。此举遭到居民的普遍反对。

Canterbury-Bankstown和Georges River在增加市政费的地区之列。其市政费将提高到去年9月审裁委员会为2021-2022财年设定的市政费上涨2%的上限以上。

审裁委员会批准了坎特伯雷-滨城地方政府的一项申请，即市政费5年内上涨36.34%，乔治斯河地方政府则涨32.6%。

委员会还允许合并后地方政府，和内西区（Inner West）地方政府和Bayside地方政府一起，提高最低市政费，以达到统一费率，因为这些地方政府管辖的区在合并前都有着不同的市政费率。

2016年合并后的所有17个新州地方政府都必须在7月前在其管辖区内实现统一的市政费系统。居民们抱怨说，这项改革将使一些区的市政费上涨高达40%，而另一些邻近扩大区的居民每年将可节省数百澳元。

由前Marrickville、Leichhardt 和Ashfield三个地方政府合并而成的内西区地方政府，将对居民每年征收至少850澳元、对企业征收820澳元的市政费。

由前Rockdale和Botany地方政府合并而成的湾畔地方政府，将在4年内将居民和企业的最低市政费调整为844.16澳元。

悉尼西南部区数千名业主因为土地下沉导致房屋开裂而向开发商和地方政府发起集体诉讼。一些业主表示，他们被告知这个地方不适合建房。

悉尼Macarthur地区、属于Camden地方政府管辖的Spring Farm曾是一个养鸡场和工业区，后来，这里成了住宅区，建造了数千套住房。但一些业主发现，刚建成5年的房屋就出现了裂缝，原因据称是土地下沉。

据报导，一个代表当地3500名业主的集体诉讼已经送交新州最高法庭，向开发商、地方政府和其他责任方寻求数千万澳元的赔偿。

Spring Farm的3500套房屋并非都出现了裂缝或其它问题，但原告方认为，每处房产都受到了影响，因为房价会蒙受损失。由于这是一个开放式集体诉讼，所有业主都被自动包括在内。

一名业主称，这个地区被称为下沉农场，他晚上会被瓷砖和石膏板开裂的声音吵的睡不着觉。他当初花了56万澳元建房买地，房子在2016年完工，之后的维修工作又花了4万澳元。

他们被告知，这个地方不适合建房。银行拒绝对他们开裂的房屋进行估价，他们无法在当前的低利率下重新贷款，目前还在支付着4%的房贷利率。

土地下沉据信是因为房屋开建前，对土地进行填充和压实造成的。一户家庭甚至被要求在一周内搬走，因为他们房屋的墙体有即将倒塌的风险。

有的购买了投资房的业主无法出售房屋来获利，即使出租也不得不压低租金来留住住户。但由于房屋不断出现裂缝，一些租户仍然留不住。

Spring Farm住宅区是由Cornish集团开发的，总经理科尼什（Brett Cornish）说，该公司只收到了少数问题房屋的通知，受地陷影响的区域似乎很小。

他还表示，地方政府之前是这块土地的所有者，他们负责填充土地。对此，地方政府拒绝做出评论。

新的分析显示，如果州府城市家庭希望在没有房贷压力的情况下入市，他们今年将需要大幅加薪。

金融比价网站RateCity根据目前的房价中位数和支付20%首付后舒适的房贷还款金额，计算出了现在购房所需的家庭年收入，并将其与2021年底之前购房所需的预计家庭年收入进行比较。

RateCity发现，如果今年的房价达到澳新银行（ANZ）预测的惊人高度——涨幅19%——想要买房的家庭将需要加薪18,881澳元。

在悉尼，预计到今年年底，独立屋中价将从目前的1,309,195澳元跃升至1,441,671澳元。

现在，悉尼家庭避免房贷压力所需的年收入是186,592澳元，但年底将达到205,473澳元。

房贷压力的定义是月供支出超出家庭税前收入的30%。

财政部本周预测未来四年工资都不会有实际增长。

RateCity研究总监廷德尔（Sally Tindall）表示，考虑到这一点，这种规模的工资增长或工资上涨是不可能实现的，这就使得许多想买房的业主被排除在州府城市之外。

廷德尔说：“对于那些在悉尼和墨尔本为自己的第一套房产存钱的人来说，这是一场非常艰难的战斗。收入跟不上房价的增长，这有可能使人们开始退出市场。而这些人最有可能是首置业者和低收入者。”

预计到今年年底，每个州府的独立屋中位数都将有两位数的增长。

在墨尔本，基于20%的首付，希望在年底前购买中位价独立屋的家庭需要赚取154,759澳元，才能避免房贷压力。

如果到年底房价上涨16%，预计中价将达到1,085,845澳元，那么年收入需要增加15,884澳元，才能在没有房贷压力的情况下顺利还款。

在布里斯班，预计到今年年底，独立屋中价将达到715,009澳元，家庭年收入需要达到101,906澳元，才能轻松还贷。这比目前90,217澳元的工资增加了11,689澳元。

廷德尔还敦促潜在买家考虑到未来的利率上涨。

“即使你打算重新谈判房贷，也得留一些回旋余地。”