丫丫一个房地产顾问的心声,SummitpteEducation微信公众号文章

购置房产的常见问题：

1.一般好房子在没有开始建的时候已经卖掉了

回答：所有楼盘开发都是一步步来的，销售到了60-70%的楼房，开发商才可以做商业贷款，那才可以开始建房子，所以没有建房子的时候已经开始销售了。

2． DA的问题

DA已经批了，而在悉尼市场上一半以上的项目并没有DA，就说明有风险，如果政府不批，房屋就会一直拖着不能建设，所以相对而言有DA的房屋更便宜。

3.定金的问题：

回答：一般楼盘5000，预定，然后选好户型，开发商就会出合同寄给律师，开发商有权利卖给先交换合同的人，所以好的房子都需要抢，需要定金和客户的诚意。如果客户不想要了，一般来说可以退款，除非有提前说明，有些费用是开发商出合同和管理的费用。

4.考虑时间的问题

快准狠，好东西在市场上的时间不超过一个星期，最好的一定是先卖掉的。由此可以推断哪些卖的快，而推荐哪些，我每次都是比较该区域所有房子做好对比给客户解释的。

5. 增值的问题

例如50万增值10万，就是20%

60万增值10万，就是16.6%低于低价的

低价低卖，高价高卖，所以同一栋楼的房子价格越低越适合投资。

租金一样，价格越低越好。这就是联系到增值投资的问题。

所以我一向推荐低价购入，到时候银行评估的时候会比较开心，如果高价买入，需要考虑低估的风险。就是多付资金。

6. 贷款的问题

海外可以贷款百分之70，目前。

7. 海外身份常住海外，只能购买全新房。

也就是楼花或者定义为brandnew的房子，从没有卖出过的房子。

8 时间的问题

首先一个新楼盘，开始卖，需要筹备3-5个月，那么目前市场上的楼盘就是现在已经有的，你能够看见价格表还有超过70%，说明刚刚开始卖，看销售速度，价格表更新的速度可以判断一个楼盘的销售情况，当然越快销售的性价比高，因为大家都会比较判断。

如果再继续等待别的项目，只会把settle时间，把价格越等越高，所以楼花永远是越早买越好。

9. Sunset date的问题

如果settlement日期2017年（2年）那么有开发商会把sunset date 多个1-3年，根据开发商的大小不同而不同。

例如，Wentworth point的某项目开发商说2010年是sunset date，但是2016年已经可以settle了，所以没有必要把sunset date看的太严重。

小结：

客户心理：

如果总是纠结客厅为什么这样，厕所为什么有个窗，窗户为什么不是开放式的，门为什么有个透明反光玻璃，这种设计问题，而忽视其真正的本质含义，就容易错失好的投资机会。所以碰到好东西，很多年轻学生看重感觉，重视当下而忽略未来的投资和真正的增值，这个感觉丫丫无法传递，只能说时间会教会你的道理。

行业内：

同行业难免有恶性竞争，常常把sunset date，风水，对着马路吵，开发商等等拿出来说事，细枝末节纠结不断，其实放开来看选择一个地区，挑选所有楼盘进行比较分析，自己就会懂得如何判断，最重要的还是Location，大的方向对的，价格合适，那么就快准狠的下手，才可以买到自己想要的。

丫丫心理：

只希望，某天客户拿着银行的评估报告告诉我，你知道我的房子增值了7-8万，又可以refinance了，丫丫就希望这样，所以一直坚持卖高性价比的房子，也只对这类型的房子有激情。哪怕这个行业也许充满了一些灰暗色彩，但是数据和分析会是最好的证明，所以丫丫总会说time will prove it，丫丫也总是很自豪的说这个我卖了一个100平米的2房给客户，华人大区只要82.5万，一出来，我第一个定金下去，本着没有客户就自己要的决心，每次都可以在一天之内搞定。