生活在澳洲的小伙伴们一定知道，澳洲的税法，是世界上最复杂的税务系统之一。许多人虽然在澳洲工作生活了许多年，但对自己每年赚的辛苦钱究竟有多少需要缴税，有多少工具可以帮助自己合法退税，依然处于一知半解的状态。
众所周知，投资房产，尤其是利用房产每年产生的折旧项，来给自己合理避税，是澳洲税务居民投资房地产最重要的优势之一。然而，在今年五月份发布的最新澳洲联邦预算中，政府针对折旧的制度做出了巨大的变化。其中一些新的细节，更将对投资者的投资策略，产生深远的影响。
那么，作为房产投资者的你，是否知道这些具体的新规是什么？它对你目前的投资组合，以及下一步的投资布局，又意味着什么呢？
什么是房产的折旧？
在给大家分析房产折旧的新规之前，我们先来了解一下折旧在房产投资中的基本含义。
澳洲税务局ATO允许投资者在房屋建造完工之后，申报房产的折旧部分用以抵税。由于这一部分的抵税额是非现金支出，也就是说不是从投资者从口袋中拿出来的真金白银，因此具有非常大的吸引力，也是不少房产投资者喜欢的减税工具。
折旧通常分成两部分，Capital Work和Plants and Equipment。Capital Work部分的折旧是指房屋结构部分的折旧，也就是房屋内不可移动的部分，比如说房屋的墙壁，砖瓦，地上铺的瓷砖等。Plants and Equipment通常指房间内可以移动的部分，包括地毯，空调，烤箱，窗帘等。
对于期房Off the Plan来说，Plant and Equipment部分的资产通常是全新的，因此它们的折旧起步价值要大于旧房，因此也能用以最大限度的折旧；而旧房的折旧部分则要视具体情况而定。（注意一些特别老旧的房屋，则完全没有这一部分的折旧，因为已经全部折完残值）。
对于新房来说，Capital Work部分的折旧将能以每年2.5%的速度折旧四十年，而对于旧房来说，将根据房屋的建造年份，只能折剩余的部分。
联邦预算案中的折旧新规
了解了基本的折旧常识，我们再来看一下此次联邦预算案中对于折旧的更改内容。根据最新的提案，此次折旧方面的修改内容，主要针对的是房屋的设施设备部分（Plant and Equipment）。
具体来说，如果预算案得到批准，新的折旧规定如下：
在2017年5月9日之后交换合同的房产交易，购买二手房的新买家，将不能申报由前房东购买的，在settle之日已经存在的Plant and Equipment部分的折旧用于抵税。
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购买新房用于投资用途的，依然可以申报Plant and Equipment部分的折旧。
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房屋settle以后再购买的物品，可以用于申报折旧。
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2017年5月9日之前settle的房屋，业主依然可以申报Plant and Equipment部分的折旧。
案例分析
那么，此次联邦政府预算的折旧新规定如果实施，对于一个打算投资房产的人来说， 到底意味着什么呢？让我们通过一个案例来说明。
假设Tom是一个房产投资者，他的投资预算是65万澳元，而他的选择包括购买一套65万的新房和一套同等价格的三年新的二手房。在这两种情况下，他在第一年和前五年可以申报的折旧抵扣额是多少呢？
从上图我们可以发现，在新的折旧规定下，新房投资的折旧并没有变化，而二手房折旧，则明显减少。第一年，两者的差距达到6,677澳元，而五年下来，两者的折旧差距是巨大的24,036澳元！
那么这些折旧上的数字，对于房产投资者的缴税额来说，会产生什么样的影响？
假设一个投资人的年薪是十万，那么投资新房，仅考虑折旧因素，他一年就可以省税大约5,081澳元，而如果投资二手房，则只能够省税大约2,648澳元，两者相差几乎一倍！
应对策略
从以上的分析我们可以看到，一旦新的折旧规定得以实施，对于有退税需求的房产投资者的影响是巨大的。那么，什么样的策略可以帮助我们来合理利用新的政策呢？
针对这个问题，LJR Bantacs会计事务所资深房产会计师Jane Min Zhang对亚太集团表示：“新的政策出台，对于新房的投资者来说，是个巨大的利好。由于二手房的Plant and Equipment部分不再能够抵扣，许多人会把投资眼光放到新房上。”
（LJR Bantacs会计事务所资深房产会计师Jane Min Zhang）
本身也是资深的房产投资者，同时也有着几十年房产会计师经验的Jane，对于折旧在房产投资中的作用有着非常深刻的了解。Jane表示: “从退税的角度来说，折旧一直是非常重要的一部分，在房产新政下，新房在这方面的优势将会更加明显。如果失去这部分的优惠，那么对于尤其是高收入的房产投资者来说，将有不少的损失。”
亚太集团同时提醒投资者，折旧新政策实施后，有一类房产特别值得投资者关注，那就是一些即将交付的准现房。购买这类房产，投资者不仅可以继续享受Plant and Equipment方面的折旧内容，而且，还不必像普通的期房off-the-plan那样，等待一两年才可以享受退税的优惠！
那么，作为投资者的你， 是否想知道在澳洲的首府城市，哪里有符合上述标准的投资机会呢？此类房产的投资机会可遇不可求，赶快拿起电话，联系你身边的亚太集团分公司或者您的投资策略师吧！
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