进入2021年，美国的房价出现了历史性涨幅。据美国Case-Shiller房价指数统计，2021年1月底，美国房价同比上涨11.2%，达到了15年来美国房价的最高涨幅。

美国的房地产市场火爆，当然有疫情造成供需不平衡的因素，也有宽松货币政策造成的影响。

在疫情之前，当时美国30年期的房贷利率为3.7%左右，到了2020年，则只有2.7%。

房价上涨，往往伴随着投机客炒房，这次美国房价涨幅剧烈，美国人会不会借机炒房？

1.佛罗里达炒房热

历史总是相似的，美国人曾经也炒房，而且是炒房的鼻祖。

上世纪20年代，第一次世界大战刚刚结束，美国经济一度飞速发展，汽车开始普及，美国人的脚上长了轮子，单位时间可通行的距离大大加长。

佛罗里达成为美国有钱人休闲度假的好去处，尤其是棕榈岛，至今闻名。

佛罗里达州我们可以理解为“美国的海南省”。它位于美国东南端，呈半岛状，直插海洋，靠近古巴，冬季温暖湿润，可以说是季候性的度假胜地。

美国当时的有钱人，主要生活在北方，冬季气候寒冷干燥，佛罗里达冬季温暖湿润，一时成为了他们梦寐以求之地。

于是有房产中介便开始编织有关佛罗里达的神话，将佛罗里达描述成天堂一样的地方。

这样的营销非常成功，许多美国中产手里有了闲钱，家里买了汽车，就纷纷投资佛罗里达房产，希望能在冬日依然享受温暖的阳光和气候。

投资佛罗里达的第一波人，有人意外吃到了房产投资的红利，短短几年时间，房产增值，其中，棕榈滩的地价一度三年内翻了五倍。

于是神话进一步开始蔓延，有人传言“几年前投入800美元，几年后赚了15万美元”。

巨大的庞氏骗局开始形成，随后的资金源源不断地涌入到这个本来地广人稀的地方，就连一向谨慎的银行，也开始疯狂投资。人们都梦想着一夜暴富。

1923－1926年，佛罗里达的人口呈几何数增长，而土地的价格升幅更是惊人。

棕榈滩上的一块地，1923年值80万美元，1924年达150万美元，1925年竟高达400万美元。迈阿密地区房价三年内甚至上涨了五六倍。然而这么多房子，实际上并没有多少人去住。

然而泡沫不可能永远吹大，1926年9月，一场飓风袭击了佛罗里达州，飓风引起的海啸将佛罗里达的两个城市夷为平地，状况惨不忍睹，这次天灾摧毁了13000座房屋，415人丧生。

昔日繁华的佛罗里达州一片狼藉，人们这才发现，佛罗里达并不像房产中介的描述那样，是天堂的模样，它也存在飓风、海啸等自然灾害。

于是房产泡沫轰然破裂，无数的银行家、企业家一夜之间由巨富变为乞丐。

2.2008年次贷危机

如果说佛罗里达地产泡沫的破裂太久远，那么2008年的次贷危机，依然让不少人记忆犹新。

2001年，美国连续遭遇了互联网泡沫破裂和911袭击。美国为了刺激经济复兴，美联储再次采取货币宽松政策，重拾市场信心。

从2001年1月到2003年6月，美联储25次降息，有整整一年，将利率维持到1%的超低水平。低利率政策，极大地刺激了美国房地产的发展，使之成为拉动美国经济增长的主要因素。

当时的美国人，盛行这样一个思路：

买房子住个几年，再卖，不仅房租赚回来，而且还能赚一笔。

事实也确实如此，1996—2006年，美国房价累计上涨了92%，超过1890—1996年房价涨幅（27%）的3倍！2005年房地产泡沫的顶峰期，房价更是猛涨了12%，是同期实际人均GDP增长速度的近6倍。

宽松的货币政策，也让美国大小金融机构毫无顾忌地发放贷款，原因很简单：

客户即使违约，房产抵押拍卖，银行甚至可以赚得更多。

对于评级低的客户，他们的次贷可以打包卖给其他金融机构，银行也是稳赚不赔。甚至有些投行，故意将贷款发放给根本没有偿还能力的个人，有意制造违约。不仅赚了前期的利息，更稳稳吃进房屋的增值。

然而次贷的一系列杠杆设计，都是基于美国人对房价不断上涨的预期。预期一旦破灭，房价上涨就到了尽头。

2007年4月，美国第二大次级房贷公司“新世纪金融公司”宣布破产，美国金融危机凸显，08年，全球金融海啸最终爆发。

由此可见，人性都是相似的。当市场流动性增强，货币充裕，这些多出来的钱往往都在四处寻找猎物，房地产很容易被包装成不断上涨的资产，被推向市场。

不过美国的房子如今没有那么好炒了，原因有很多。

第一，美国许多普通家庭没有余钱。

2019年一家银行利率咨询机构调查显示，69%的美国人连1000美元现金的存款都拿不出来。

其中，45%的美国人银行账户里一分钱都没有。假如美国人突发意外需要立即拿出400美元的急救钱，45%的美国人会拿不出这400美元。

排除多数美国人的情况，如果一个6万美元中位数美国家庭，老婆不工作在家带孩子，只有老公一个人养家。

年收入6万美元，扣税拿到4.5万，平均下来每个月3700多美元。还要缴纳医保、水电煤气、汽油费、小孩上学费，吃饭钱之后也剩不了多少钱了。美国普通家庭银行没有多少存款，也没有多少炒房能力。

第二，需要缴纳房产税，房子持有成本高。

大致来说，在美国，五十个州都征收房产税，该税收是地方政府主要收入来源。目前的房地产税的税率大概分布在1%到3%的区域之间。

举些例子来说：

房屋税较低的州是夏威夷州，只有0.28%，最高的州是新泽西州，为2.42%，一栋100万美元的房屋，在夏威夷每年只要缴纳的房产税是2800美元，在新泽西却要缴纳24200美元，不同的州有不同的税率。

较低的州显然房产价值相对较低，往往地广人稀或者比较偏远，持有价值较高的州必然房产税较高，假如你在新泽西州买房，一年持有成本是2.42万美元，这对于普通收入的美国家庭，是一项相当高的开销。

如果你家的房价上涨了，那么按照评估后的房价来计算。如此一来，美国人要缴纳这么重的房产税，没办法炒房了。

而且美国总体上地广人稀，除了东西海岸，绝大多数内陆城市都处于土地丰裕的状态，住房并不是相对短缺的资产，稀缺性并不强。

第三，美国的学区房概念不强烈。

国内房屋价格高，一部分原因是因为户口制度的存在导致租售并不同权，所以为了上一个好学校，家长就会去买对口的房源，但是在美国租售同权，你只要居住在这里就能享受同样的教育和医疗资源。

美国学校定期还专门去检查你家日常的水电费账单之类的东西，以证明你是居住在本学区的。在这种情况下，学区房就没有那么吃香。

第四，美国房产长期持有不一定赚钱。

中国的房地产过去二十年总体翻倍。给人的印象是房价一直会涨，至今依然如此。

中长期去看，中国一二线城市的房价随着人口不断涌入，核心地段的房产大概率都会上涨，只是涨得快和涨得慢的区别。你很难想象上海某区域4万的房价跌回十年前。

但美国城市化已经结束，核心地段的房价往往已经到顶，随着经济形势的波动，真的存在下跌，也许你持有了十年，结果遇到金融危机，房价还没有买的时候贵。

总体来讲，美国的房屋升值是一个渐进的过程，很难出现一夜暴涨的局面。美国的富人多投资商业用房，旅馆，出租公寓等，很少投资民用住宅。

第五，美国有比较成熟的公司和股市，人们在股市里投资可以得到较好的回报。

总之，次贷危机过去十多年了，美国房地产市场基本回归理性。

房价涨幅有限，刨去地产税、物业费、保险费、修缮维护费和资本所得税等成本，靠炒房子短期内赚大钱，在美国几乎是不可能的事。

炒房这个概念在美国人的脑海里，也变得像浮云。

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