悉尼哪个区能投资，哪个区不能投资（二）

2019年10月10日 澳洲万邦金融

转载自澳房大全我的专栏--《实在是高》



上次和大家谈了东区的Bondi海滩。这次我们把目光转向悉尼的另一块热土——内西。
如果您的投资是求稳，求安全，我个人认为东区是您不二的选择。由于当地可开发土地有限，在未来相当长一段时间，会是供需失衡的状态。

但这也不完全是一件好事，因为政府的投资和基建项目会优先考虑那些仍然具备能力增加更多人口的区域。
如果说东区是蓝筹股，我喜欢把内西形容为成长股，内西相比东区有更大的爆发性。

我为什么会这么说呢？

当我们分析一个区域时，我们分析的不应该是这个区域，而是这个区域所承载的资源。


人们心中区域的好坏，短期会受人们的傲慢与偏见所影响，但长期来看区域自身资源很重要。那些住的舒服又安静，但完全不具备稀缺资源的区域没落会是一个必然现象。

内西的核心资源就是它的交通，全悉尼不算上新建的地铁站，总共有171个火车站，其中20%的火车站都集中在Parramatta 河以南，距市区10公里这个半径里。
我和大家分享过，在西方社会里，当一个城市只有1-2百万人口的时候，那个阶段大家买房是不怎么关注火车站的。
但随着人口不断增加，火车站的重要性开始上升，人们开始买房从考虑开车到XX需要多久，变成了坐火车或公交去XX要多久。
澳洲的家庭结构是平均每个家庭2.3辆台车，车越多路越堵。这种趋势未来会依然持续，所以找一个交通好的地方投资是不愁接盘侠的。


说起内西，很多华人会想起Strathfield， Burwood或 Ashfield。其实这三个我都没瞧上，我最喜欢的是Summer Hill。
我说供需矛盾快成老生常态。Summer Hill强就强在，这个区相比前三者是没有什么楼花在卖的。
像Burwood的交通、人气也不差，可是目前光在开发的楼盘就有3-4个，市场有再多需求也能提前满足。
Summer Hills放在网上Listing 在我印象里好像从来就没超过10个。
Summer Hill的火车站虽然不像Strathfield那样联通4，5个方向，但是本区域火车线包含了Parramatta和City 两个就业中心，基本可以保障30分钟内乘火车到达任意地点。
除了火车以外，Summer Hills 被自己的火车站分割成南北两端，但无论你从哪个出口出站，只要往前走700米左右就能抵达轻轨站。


Leiwsham的新楼盘拿出来推广时，其中一个卖点就是轻轨站。但其实根据谷歌地图，您无论是从Summer Hill火车站走向那个轻轨站，还是从Lewisham 火车站那个方向走，两者几乎是差不多的。
当一个人住在Summer Hill的时候，他/她其实是有很多选择的，他/她既可以选择火车站两边的轻轨，也可以选择火车站，去其它区域还有很多公交车。这个很像墨尔本Zone1那些优质区域，火车，轻轨，和Bus都有。
 
当然细心的读者会联想到，有一个区似乎跟Summer Hill很像，但房价更便宜，如Dulwich Hill ，火车，轻轨，公交也有，为何我没推荐呢？
 
那是因为summer hill有有一项更得天独厚的条件，它在三条主干道中间，这三条主干道分别是Old Canterbury road, Liverpool road 和Parramatta Road ，除了下北和上北，透过这几条干线，去悉尼哪里都比较方便。
如果让我再加一条彩蛋，那就是summer hill有一个很出名的私校，Trinity Grammar，某种意义说，这区域也算校区房，虽然私校是靠花钱进去的。


我记得有一次和西安的朋友聊天，我说有机会我一定要去你们那里的回民街体验一下风情。
他特地嘱咐我，回民街入口处一带都是做游客生意的，本地人也在回民街吃饭，不过你得一直往里走，只到看到周围都是居民区，那里的饭菜会很不错。
关于这一点我是深有体会。

我记得去成都旅游，宽窄巷子里，有人在卖成都锅盔，10元一个还很难吃，可是一旦你离开宽窄巷子，往外走个2,300米，面向本地人锅盔10元四个，又酥又脆。


买房也是一样，天堂和地狱往往一线之隔，有些地方就是专门迎接韭菜的。


今天我名单最不看好的区域就是Homebush。根据Domian记录，想要在Homebush卖一套两房，需要至少在市场花131天，三房要105天。
Homebush就是一个典型被政府规划毁掉的区域，这个区域将近80%以上的土地都被政府规划成高密度住宅。
但问题当地没有成型购物，休闲娱乐的商圈，当然如果你把旁边那个蔬菜批发市场算上的话，我也无话可以说。
说白了Homebush本身是一个依附在 Strathfield和Burwood身上的睡城，买菜，休闲，购物，这里一样都办不了。
很多销售当年推荐那里都是好心办坏事。我还记得我朋友圈有一个女销售，整天推荐Homebush，写满了励志话语，跟大家说自己买了，让大家和她当邻居，当包租婆。
如今那位销售朋友圈已从半年可见变成了3天可见，然后开了另外一个微信卖悉尼郊区的土地别墅。
在高峰期Homebush公寓卖到75-80万两房不等，但如今银行估价只有60多万。
当去搜索Homebush 的销售记录，大部分中介是把售价遮住，打上contact agent，这是一种心虚的行为，基本就在告诉大家销售结果不理想。
跟很多高密度区域一样，homebush房子如果靠近火车站，那还稍微有流动性，如果是5-6年前买的，那还稍微有一丁点利润，但如果你的房子不靠近火车站，还是旧房子，那个涨幅，就非常差了。




- End -



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