春天来了。对于房市中人来说，这个春天来得出乎意料地快。
我们刚刚才听到专家将信将疑地推测：澳洲人的收入上不去，毛衣战局势非常不明朗，房市最快要到明年才会真正回升。另一边，澳洲统计局（ABS）已经悄悄贴出了最新统计数据：7月份房贷总额飙升了5%，上一次出现这种情况，是2013年。这预示当下的房价会有强劲的上升。而在7月份，“正规军”--澳洲的四大银行，还未能完全进入战场呢，接下来升得或许更快...这多少都有点让人猝不及防，于是，“应该买哪儿？”就成了目前房市一个比较普遍的“快乐烦恼”。去下载一份RPData的房价报告、或看经济学家研究的指标，并不会帮你解答一个问题：不少朋友问我应如何选房，我会建议把房子的价值分成：“居住价值、生活价值、独特价值、未来升值、房屋保值”五个部分来打分。现在就举一个实例，以StLeonards的88 by JQZ来看看。
St Leonards是悉尼下北岸的工商业和医疗重镇，位于悉尼的国际经济大走廊上。过去20年，最著名的地标建筑是火车站上盖的The Forum，这个三栋商住大楼的组合，开发商是Winten Property Group，负责建筑设计和工程管理的是著名建筑师事务所PTW。我之前有文章介绍过PTW有130年历史，是北京奥运水立方游泳馆的设计者。Winten 完成The Forum后，购买了太平洋公路另一边88 Christie Street 一块2000平方米的土地，设计成一座16层高的办公楼，并得到Lane Cove市政府批准。但是Winten知道这远没有反映出优越位置的价值，于是申请改为商住混合大楼，由PTW建筑师事务所把它设计成可建45层、777套公寓的大楼，并在2016年转手卖给了开发商Dyldam。Dyldam收购了相连的7个物业，又在2017年9月再投入市场，引来了包括Meriton, Mirvac, 绿地等一众顶级发展商的竞标。历经数月谈判，热烈角逐，最后由JQZ一举夺得。
JQZ是华人熟知的本地开发商，作品包括Zetland的Reserve, Waterloo的Emblem和Tower Residence; Parramatta的River Vistas, Homebush的Grand Central，Olympic Park的Vivacity，还有在Macquarie Park的Prime等。在过去9年，JQZ已经建了超过80亿的住宅工程，2019年预计项目完工1200套住宅，成为华人背景的顶级开发商，88是他们第十三个地产项目，也是最高端的综合住宅商业项目。
88 by JQZ由三栋大楼和商业购物中心组成， 一栋是15层的A级写字楼，两栋是25层、47层的住宅大厦，共6百多套公寓，总值高达16亿澳元。在St Leonards 2036远景规划中，这个项目是点睛之笔，所以开发商也用自己的名字命名，准备不惜工本地投入，把它打造成悉尼下北岸的新地标。而用建筑师PTW的话说，则是“更新悉尼北岸的天际线，给活力之都St Leonards造一个大心脏”。
买楼花的标准动作是要看样板房，但如何看呢？研究户型平面图是首要任务。入口大堂在哪里，停车场从哪儿出入，进入电梯，走廊过道都要研究清楚。对于大型住宅，我最注意的是一层多户的走廊是否有自然的通风和采光。进到房子里，就要看平面设计是否方正紧凑，厅、房、卫浴空间比例是否合理，纯过道的空间越少越好。这些设计，PTW本来就做得比较好，而JQZ张董非常重视平面，会亲自参与，按华人的需要再推敲，比如厨房炉灶与岛台的间距本来1.2米就行了，但他会坚持做到1.4米。作为标配，厨房使用管道式外排抽气扇。
噪音是都市生活难以避免的问题，在88 JQZ，临街一面是全栋14层商业楼。在提供了优质办公空间的同时，也为后面住宅楼挡住了太平洋公路的噪音。覆盖铁路的广场花园则减少了来自铁路的噪音。而在内部，无论办公楼和公寓，噪音都控制得很低，停车场也只有55-65分贝。炉具的标配牌子是Miele，可升级到更高级的品牌。洗手间用入墙式冲水马桶，其他的木地板、地毯以耐用素雅为原则，在一些局部加包金线条，给人低调奢华的感觉。在大厦的地下一层，设计好做一个4000平方的大型超市，这是StLeonards火车站一带一直缺少的配置。下面有9层停车场，提供一千多个车位。往上两层是零售商铺、餐饮、住宅入口大堂、健身房和Lane Cove市政府的全新图书馆。中心旁边是一个与政府联手打造的大型户外广场。
在26层高住宅大厦的楼顶，有恒温的露天泳池，可看着都市美景畅泳、泡SPA。两栋住宅楼南向的套间有宽阔阳台，可以无阻挡地欣赏悉尼港湾的景色。一栋大厦就齐备休息、学习、餐饮、娱乐、购物和健身功能，包下一天24小时的活动，这设计非常务实而周到。这部份是看建筑的外在环境，是你住进后，会享受到的生活氛围，并且知道与怎样的人群为伴。房地产的第一原则“地段，地段，地段”指的就是这个，地段越好，可以数的内容就越多。首先我们说交通便利。大厦落成的时候，悉尼地铁也会通车，往北一站6分钟是北岸“华人之都”Chatswood，第四站17分钟就到麦觉理大学的校门。往南一站到北悉尼，两站就是公寓房价最高的Barangaroo(两房400-600万)，每小时将有30班地铁。未来Crows Nest地铁车站5分钟步行可至。大楼与St Leonards火车站有直通隧道，不但步行30秒即可，对于老人或者小孩也更安全。
St Leonards离CBD只有6公里，除了有火车站，主街就是太平洋公路，旁边还有M2高速公路。而火车站旁，就是巴士中转站，18条巴士线可直达悉尼各个重要城区。未来还会增加通往北部海岸的隧道公路Beach link，25分钟可到达Manly海滩，可谓四通八达。关于工作区：这里有大型的Gore Hill商业园，聚集了众多国际大企业，包括Tesla，Toyota Financial Services，IBM，Lenovo，Oporto，Manchester Unity，Savvytel, CIMIC Group, Macquarie Media Group，Fox Sports 和Channel 31 TV Studio 等等，连新州卫生部也搬到这里，是高端密集的工作区域。这里还有国际级大型医院：悉尼皇家北岸医院、北岸私人医院，Greenwich心理及老人康复医院，另外，还有非常出名的妇产科医院Mater Hospital。所以，有人称这里是悉尼最好的“养小孩区”，有不少富裕家庭，从规划生小孩起，就开始考虑在这里置业。因为不但生养方便，这里也同时是顶级校区。好学校的密度，领先全悉尼。North Sydney Boys（排名 2）距离1.4km
North Sydney Girls（排名 6）距离1.2km
Wenona（排名13）距离2.2km
SHORE - Sydney Church of England Grammar School（排名22）距离2.5km
Monte Sant' AngeloMercy College（排名47）距离2.1km
Redlands（排名76）距离3.2km
Marist College NorthShore（排名108）距离1.8km
Cammeraygal HighSchool（2015年新建）距离1.3k
Naremburn School － 1.2km
Anzac Park PublicSchool － 1.8km
Neutral Bay PublicSchool － 2.8km
St Mary's CatholicPrimary School － 1.7km
Greenwich PublicSchool － 1.5km
TAFE St Leonards，1.2km
麦觉理大学，地铁17分钟
悉尼科技大学，35分钟
悉尼大学，40分钟
新南威尔士大学，44分钟
StLeonard最独特之处不是单一美景，而是交通、就业、医疗、购物、学校等各种生活高端配置都特别齐全。所以它在“城市生活指数Urban Living Index”中，是排名第一的宜居城区。 这个指数是由著名顾问公司McCrindle开发，对悉尼228个城区宜居性进行持续测量、比较和排名。
“城市生活指数”的评选是以“房屋可负担性”、“社区融洽度”、“就业情况”、“生活设施配套”、“交通便利度”等5大类别来判断一个城区的宜居程度。5大类下面又设四个指标，每个指标由1-5打分。再把总分加起来就得到宜居城区排名。所以，也是我们选房的重要参考。由于这里是最早的英国移民居住地，保留了大量文物建筑，配上绿树成荫的街道、数目众多的绿地公园、欧洲村落式酒吧食肆和艺术画廊，形成了独特的居住环境。其中最值得一提的是Willoughby Street 步行街。在过去25年，一个由大约800个当地商户组成，叫Crows Nest Mainstreet的地方组织，不断地推动北悉尼市政府改善街道特色，并每年筹集商业管理费(Levy)投入建设，是悉尼最成功的、由民间推动的商业街道改造案例。
St. Leonards的人口，主要来自悉尼北岸、St Leonards本区, 然后是旁边Greenwich, Lane Cove, Neutral Bay及Wollstonecraft，他们是教育程度较高，生活比较富裕的“高端”人群。绝大部份的居民都在本区和CBD就业，平均年龄比整个大悉尼更年轻，单身居住比例更高，他们喜欢用公共交通，拥车率不高，是未来悉尼都市生活的典型代表。
这一部份是看未来的供应和需求。而看一个区的开发热度，最好的现象不是有没有政府的规划，而是看是不是有很多开发商买地、屯地。未来St Leonards“两条火车线交汇”将带来加倍的人流，“离火车站800米”的范围也会明显扩大，于是整个格局就发生巨大变化。开发商都明白未来有强劲需求。按州政府的规划，到2036年，就业职位要增加16,500个，就业人数达到63,500人。其中知识密集型24,730人，餐饮服务8,450人，轻工业11,520人，医疗教育18,800人。当然，主要增量是在火车站附近。St. Leonards /CrowsNest两个车站则会出现更多高层建筑。计划到2036年，要增加7,525套住房（三年前的规划是增加6,500套）。
但这样的规划数字，在开发商和Lane Cove市政府看来还是非常保守。早在2013年，Lane Cove 市政府就开始研究88 JQZ附近的一片面积大约6.5公顷的土地改用途(Rezoning)。因为St Leonards是悉尼下北岸的经济重镇，交通十分方便，但这里却分属North Sydney, Willoughby, Lane Cove三个市政府，其中，高密度住宅和商业区，Lane Cove占得的分额最少，这就意味着市政府能收到的各种税费就少，社区建设的资金支持就滞后。
在2015年7月13日，Lane Cove 市政府决定修改2009年定下的低密度住宅规划，把这片称为St Leonards South的土地改为可建高密度商住楼。但这个规划，最近刚被州政府指定的独立评审委员会挡了下来，理由是：“有多处地方与St Leonards and Crows Nest 2036 Plan不一致（改用途本来就不会一致），高层住宅体量建出来后“会代表would present”过度开发，而且，大悉尼开发计划并没有为这一块地设定住宅必须增加多少的目标，最后，即使分阶段来开发也就显得没有必要。”
这就使未来潜在的住宅供应大减2,400套。如果我们把眼光放远一点，悉尼的发展是必然趋势，一个有顶级交通和生活环境的地方，如果不开发，是不符合逻辑的。因此这2400套房子（甚至更多），也一定会被建出来。只不过，未来几年，这个区域的供应会远小于需求。
这一部份我们主要是看买下以后，还有什么是计划内或计划外的支出。
一般来说，首先要关注建筑管理费，特别是一些地标性的建筑，有时因为建筑师一时才气控制不了，设计出来很有特色，住户的管理费却很高。
88 by JQZ 对这一点非常关注，2房每季度管理费预期将在$1,100 - $1,200。对于一个有这么多设施的大型住宅楼来说，是非常令人满意的。
最近悉尼、墨尔本好几个住宅项目出现质量问题，这引起好多买家的担忧，但88 by JQZ有几个是天然的优势。一个是JQZ对建造有很好的经验，和良好的记录，“媒体的口碑”很不错；第二是JQZ本身有自己的施工队，而不是外包，每一个工程都是在为自己的品牌服务；第三是PTW与JQZ合作无间，全程参与质量监管，比如双方合作的MACQUARIE PARK PRIME 项目，如今即将完工，无论是设计还是建筑的质量，都是一个很好的参照。为了他们130年的信誉，也要保证建筑出来是他们能够自豪的作品。要了解一个如此有代表性的项目，最好的方法是与代理它的中介APEX约个时间，到展厅实地了解一下：
作者：James Tong
澳房汇出版人，澳中第一产业理事会主席
