【澳洲房产】澳洲公寓建造率下滑 新公寓项目跌至18月以来最低

2017年01月20日 盛通澳洲房产投资


澳大利亚1月20日实时汇率:

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据realestate.com.au报道,今年墨尔本的公寓市场不会出现供过于求的问题。从长远的角度来看,该市反而有可能出现公寓供应不足的风险。


全维多利利亚州住宅的获批数量与2015年相比,在2016年已下降6.3% (CoreLogic),而2017年获批条件将更加严格。



并且,开发商表示,真正的问题并不在于会出现供过于求,因为很多通过审批的项目最终都没能顺利进行建设。




CBRE数据显示,2016年末该城区获得建设批准的公寓有4148套。其中只有543套已经开始进行建设,还有1137套将在短期内进行建设,而另外的2468套则被搁置。他认为,实际上公寓新增的数量会比较少,因为开放商会进行更小型的单房和两房住宅开发,这种类型的物业销售表现较好。


澳大利亚国家统计局(ABS)的新数据显示,在2016年11月份为止的一年中,维州获得审批通过的4层公寓和其它大楼建设的数量下降了22%,这减少了该地区供过于求的风险。他说:“如果从长远来看,这种趋势反而显示我们可能面临高层公寓供应不足的情况。”




澳大利亚数据统计局周三发布的数据显示(ABS),2016年第三季度多层公寓开工量下降了7%,跌至季节性调整后的25202套,这已经是接连两个季度该指标连续下滑。

 

这也是自2016年6月公寓开工率下降了21%后的小幅下滑。据高层部门披露的数据显示,目前不少现有公寓项目已经完工,但迟迟没有新项目接手。

 

尽管季度性数据会因个别项目的时间影响而有所波动,但从长期数据来看,整个公寓建造数量正在走低。


澳洲人口增长

自2014年以来墨尔本人口增长率一直位于全澳第一,人口数量仅次于全澳第一大城市悉尼。




维多利亚州的移民人口数量为全澳第一,自2016年净增加了64242人。





作为澳洲人口增长最快的一个地区,墨尔本地区目前面临的压力依然是维持稳定的新房屋供应。




想在墨尔本买房,到底买在哪才值?


最近发现很多朋友想买房,但是遇到最多的问题是:


不了解怎么选择区域

     不知道哪些区域未来会有比较好的升值

哪些区域会比较不稳定


从专业投资分析的角度看来,这些是可以通过政府规划为先导,以及区域需求分析看到的。



政府规划

让火车为投资指路


说到政府规划就不得不提到Cranbourne-Pakenham Line的25亿澳币提升计划


2014年7月9日,维多利亚州长纳普信就公布了墨尔本新火车站的概念计划。计划将墨尔本东南区的3个旧郊区车站拆除,重建Carnegie、Murrumbeena和Clayton的火车站,它们将有一部分被建在地下。计划定在2015年年开始动工,将于2019年完成。


最近,维州政府宣布,将斥资25亿澳元在墨尔本东南区投入65列载客量⼤的新⽕车,这一项目的中标方也正式出炉,就是具有中资背景的Evolution Rail公司。


据报道,Evolution Rail公司由Downer Rail和中国中车股份有限公司(CRRC)共同出资组建,将负责这65辆新列车的建造和后续维修保养工作。


按照当地政府规定,商品的某些规定部分必须在进口国内生产,可以是具体数目,也可以是价值数目。也就是说,让外国人来给维州建火车没问题,但是建造工作必须有一部分是在维州当地完成的,为的是给当地创造就业。

因此,此次项目60%的建造工作都将在维州当地进行,届时将创造1100个工作岗位,其中15%的岗位都将留给弱势群体。这是“由维州人而建、为维州人而建”的火车。



Anyway,我们关心的是这些新火车将在哪运行?什么时候开始运行? 


对此,州长说:这些新火车都将投入客流量高的Cranbourne-Pakenham线路,等到新火车站建成,9个平交道口移除之后就可以开始运行,时间是2019年,这是一个为期10年的火车系统改进计划的一部分。


据说这些新火车上的空间比现有的列车多出了20%,因此能在一定程度上提高载客量,缓解车厢内拥挤的问题,为市民提供更好的公共交通服务。



买房投资的确是需要了解政策规划,尤其是交通规划,绝对会对房价的增值起到至关重要的影响。Carnegie,Caulfield,Clyde North这三个区域的升值也是非常的明显,不论house 还是apartment都有很大的升值潜力。很多买房投资者常常说,墨尔本东南区沿着火车线买不会错的,也就是这个意思。



区域选择

投资刚需旺盛的好区


了解到了东南区火车线的规划,很多朋友又会问,那底哪些区域是刚需旺盛的好区呢?


首先,什么是刚需?


刚需就是当地人的需求


们讲第一个买房选择区域的要点:买在刚需旺盛的区域才能让您的投资又一个长期稳定的增长。

那么肯定会有很多朋友想问了,那墨尔本这么多区,哪些区会涨,哪些区域会跌呢?


给大家一个小建议,想想你今天买的房子明天卖给谁?


大家都知道3年前墨尔本CBD公寓很火,但是我们公司当时就发现cbd出现了供大于求的情况。因为买CBD的大多都是海外投资者,以没有身份的学生为主。

CBD由于前几年管理不善,建起来了太多新房,而且还在不断的建,越建越密。这样就使得CBD非常不宜居,local都不愿意住在CBD,而愿意住在郊区。

但是你如果买了CBD的房子未来卖的时候就变成二手房了,海外投资者不方便买,local又不愿意买,那还有谁买呢?

以前CBD一年造2000套公寓,是供求平衡的,现在CBD一年造20,000套公寓就供大于求了,而且未来租金也会受影响。


果不其然这两年CBD公寓不断下跌,甚至由于受到贷款收紧影响,CBD海外买家都不能从银行贷款,很多人被迫全款买房或是转楼花。 

前几天FIRB宣布放宽对海外买家限制,允许海外买家当接盘侠,就反映了目前大量期房无法交割的问题。




为什么银行不愿意贷款给买CBD的买家呢?


因为银行认为贷款给购买CBD公寓的海外买家会比较大风险,所以就把贷款比例降低。同时 CBD买家还要承担CBD公寓由于供大于求房价下跌的风险,以及未来租金不稳定的后果。


所以这就体现了我前面说的选择投资区域的重要性,一定要想想今天你买的房子明天卖给谁。你买的房子到你卖的时候就变二手房了,在澳大利亚买二手房的主体人群一定是local,所以


投资local喜欢的区域

才会有长期稳定的增长



而我们作为澳洲本地公司,最大的优势就是能最准确的了解当地的local买家所钟爱的区域。

这样的我们能更全面更便捷的帮助想在澳洲投资的客户!




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