RPM住宅市场报告 | 2017年第三季度,Zhenhaihuarui微信公众号文章

经济市场信息更新

2017年第二个季度，市场经济活动于相较提升，国民生产总值(GDP)比上个季度增长0.82%。这归因于个人消费、公共消费、大众投资和外销产量的增长。
但是于2017年第二个季度，国内年生产总值的增长率下降到了1.98%。很明显的是自2010年第一个季度以来国内年生产总值的最低年增长率。在2015和2016年的强劲增长之后，商业投资萎缩，而住宅投资也开始减少。
尽管如此，维多利亚州经济发展还是优于全国平均水平，2017年6月年度全州最终需求（SFD）与2016年同期相比下增加3.88%。澳大利亚北领地为8.75%和首都领地的5.13%，维州的表现位居第三。

数据来源：澳大利亚统计局

利率

数据来源：澳大利亚联邦银行

在2016年5月和8月降低现钞利率25个基点后，澳联储在其后的月度会议中并没有做出任何进一步改变，保持现钞利率1.50%的历史低位。
低于趋势的经济增长和低工资增幅，都导致了虚弱的通胀压力，因而造成了目前的低利率环境。
在2017年第三季度，通胀率低于澳洲央行（RBA）设定的不高于2-3%通胀指标。然而，结合悉尼和墨尔本住房价格的强势增长，以及住宅投资的需求，澳洲央行也不太可能继续减少目前的现钞利率。
根据澳洲审慎监管局（APRA）的指令，银行将只付利息的房屋贷款控制在新房屋贷款的30%以内。随着后续的更严格规定出台，比如只还利息的贷款只能贷到房屋售价的80%。这就导致只付利息的贷款需要支付更高的利率，不管是投资还是自住，从而鼓励贷款者本金同还。
自住房的官方标准浮动利率目前为5.25%（投资者的利率是5.8%）。然而，一些主流银行也会给房屋贷款者一些折扣，比如自住贷款利率为4.5%，投资者为5.5%，而首次购房者现可享有部分银行的次级4%可变利率的促销优惠。

消费者物价指数

相比于2016年同期，2017年第三季度全澳的消费者物价指数（CPI)上升了1.83%。但同2017年第二季度一样， CPI指数仍为下降趋势。在各自的消费物价指数中经历了显著年增长的次级群体是烟草（14.06%），其次是电力（11.48%）。
2017第三季度墨尔本消费者物价指数（CPI）较2016同季上升2.20%。这一增长率与2017第二季度相应的消费者物价指数增长率相似。
墨尔本在2017年第三季度，房价指数(CPI housingindex) (+3.9%) 快于整体CPI增长，凸显了房地产市场的欣欣向荣。

就业和工资

在2017年9月，维州的就业人数年增长率达到了3.74%。然而，9月的失业率为6.0%，高于全澳失业率的5.5%，可能归因于汽车制造业的关闭。
2017年5月，维州成年人全职工作的平均周薪为$1,571澳元，年增长3.74%。

消费者情绪

西太平洋银行（Westpac）-墨尔本研究所消费者情绪指数，是全澳最广泛引用的有关消费者情绪的“晴雨表”。如果数据高于100表示，乐观者多余悲观者；低于100则表明悲观的消费者比较普遍。

数据来源：西太平洋银行（Westpac）- 墨尔本研究所消费者情绪指数

西太平洋银行-墨尔本研究所消费者情绪指数在2017年9月份回升到了97.9。这也是2017年9月连续为第十个月，表现出悲观者多于乐观者。
每年2017年6月的经济增长率下降，加上家庭经济压力增加，家庭收入增长有限，电费上涨，住房承受能力下降，这些都影响到了消费者的情绪。

商业信心

澳洲国民银行（NAB）的商业情况调查已跟踪记录澳洲商业信心水平超过20年。受访商户每季度都会被调研，同时每月会进行更小型的调查，以更定期地捕捉到变化。调查对象现在已超过2,700家商户。

数据来源：澳洲国民银行（NAB）商业环境调查

商业环境指数的增长自2015中期以来保持稳定，2017年9月录得12.9%的增长，持续了2016年12月以来的两位数的月度增长。
大多数行业和国家的商业状况相对稳定，这表明经济复苏正在变得更加稳固。然而这一指数的作者强调，鉴于这两者所得结论有所差异，需要兼顾考虑商业环境指数和消费者情绪指数。

2017年第三个季度整体商业环境指数的提升，这得益于较强的交易环境和利润。在各行业中，商业环境指数增加最多的包括采矿业和制造业，零售指数略差。

维州人口

维多利亚州在2017年第一季度增加了46,447人（最新数据），使其估计常住人口达到6,290,674人。在截至2017年3月的过去十二个月中，维多利亚州的人口增加了149,374人（约为2.43%），无论是绝对值还是百分比，在全澳所有州和领地中都最高。

数据来源：澳大利亚统计局

人口结构

对2017年第一季度维州人口增长中呈现的3种人口组成部分解析：

*与去年同季度比较

墨尔本住房市场价格

从2013年中期墨尔本的房价就呈趋势性上涨，相较单元房，别墅的涨势要更为强劲。
已建住房市场仍保持强劲势头。与其他州相比，截止于2017年9月，在过去的12月中维州录得了总共43,168场房屋拍卖，清盘率在77.0% (维州房屋研究所REIV的数据)。
截止2017年9月，过去的12个月中进行拍卖的房屋数量同比上涨了13.9%，去年同期的清盘率为71.5% (维州房屋研究所REIV的数据)。

2017年第三个季度初始数据：

从2013年中期墨尔本的房价就呈趋势性上涨，相较单元房，别墅的涨势要更为强劲。
已建住房市场仍保持强劲势头。与其他州相比，截止于2017年9月，在过去的12月中维州录得了总共43,168场房屋拍卖，清盘率在77.0% (维州房屋研究所REIV的数据)。
截止2017年9月，过去的12个月中进行拍卖的房屋数量同比上涨了13.9%，去年同期的清盘率为71.5% (维州房屋研究所REIV的数据)。

金融情况—维多利亚州

贷款 - 房屋类型

截止2017年9月，过去的三个月间维州录得总计增加49,201笔新自住房贷款。强劲的人口增长和历史低位的借贷成本都大大巩固了强劲的自住需求。相比2016年同期的新生自住房贷款数量增加了10.2%。
在截至2017年9月的三个月内，相比于去年同期，新建住宅和近期建房（但尚未入住）的自住房贷款增加了16.3%，已建住宅贷款增加了9.0%。然而，在3个月周期中，已建住房仍然占据生自住房贷款总额的83%。
总的来说，截止2017年9月，过去12个月内，维州新生自住房贷款总计为184,804笔，比2016年同期相同房型申请的贷款数量高出2%。

数据来源：澳大利亚统计局

贷款数额 - 消费者类型

截止于2017年9月，过去3个月新生自住房贷款总额同比上升了13.5%，也高于 11.5% 的房价增涨。这归因于自住者负担较高的已建住房贷款。这表明自住房需求已开始逐渐转移到相对负担较小的外城区（outer metropolitan areas）以及在新的社区进行土地划分建造新房。这一趋势变化使得新住宅的贷款增幅高于已建住房的贷款。
截止2017年9月，前三个月投资房贷款总额于2016年同期增长了3.7%。这一增长速度于2017年已有所放缓，反应澳洲审慎监管局（Australian Prudent Regulation Authority) 对投资房贷款的增长需低于所设定10%的限制和只还利息的贷款不得超过所有贷款数量的30%。然而，投资房贷款值仍持续增长，在于投资者能够通过二线银行获得融资，而主流银行也于APRA规定下更有信心贷款给投资者。

数据来源：澳大利亚统计局

贷款数量—首套房购买者和非首套房购买者

2017年第三季度首套房购房者贷款数量达到8,786笔，同比高于2016年第三季度33.0%。这是自2009年第四个季度维州政府对首套购房者贷款计划开始实行后，贷款总额最高的季度。
首套购房者需求激增归因于，2017年7月两界维州政府针对所购买自住房价高达$600,000澳元者开始废除首套购房者印花税，并对购买于外城区的首套购房者，补助增加至$20,000澳元。
非首次购房者的住房贷款在2016年第三个季度录得40,415笔，同比去年同期上升了2.6%。
首次购房者在贷款总额中所占的 18% ，此比例于四年来首创新高。考虑到对非首次购房者提供的贷款额度有所增加，这进一步凸显了两界维州政府对首次购房者需求的推动显著。

平均贷款金额—首套房购买者和非首套房购买者

2017年第三季度，首套房购房者的平均贷款金额同比去年同期增长了2.6%，而非首套房购买者的平均贷款也增长了3.6%。
首套购房者和非首套购房者的平均贷款金额差距，在2016年上半年有所减少之后，整个2016-2017年财政年度则进一步拉大了差距。
在2017年9月，非首套购房者的平均贷款金额比首套房购买者 ($328,800) 的平均贷款金额高$59,900。

数据来源：澳大利亚统计局

房屋建筑情况—维多利亚州

批准情况

2017年第三个季度，记录在案的新独立别墅施工批准有10,105个，同比去年增加了3.6%。于今年第三个季度的批准量为2009年第四季度以来最高量。
所有在2017年第三季度批准的房屋建造有16,954个，比去年同期减少了6.4%。究其原因是，在4层及以上的楼宇中，单元房/单位/公寓的审批量减少了47.1%。
截止到2017年9月，过去12个月中，共有36,217座独立别墅得到了建造批准，同比2016年9月，过去12个月中则降低了0.55%。 于同时间，批准单层联体别墅/行/联排别墅和别墅增加了16.1%，虽然单元房/单位/公寓审批下降了26.2%。
总之， 到2017年9月，过去12个月中，维州共批准了64,019套住房建造，年降低了5.7%。

住宅施工

在维州2016/2017财年中，降低了1.4%共有35,010套独立别墅开始施工；单元房住宅施工数量也降低13.4%至28,540套。因此，2016/2017财年所有住宅施工数量，同比2015/16年周期高峰期降低了7.2%达到63,550套。
在接下来两年直至2018/19财年，维州住宅施工数量将预估持续下降到26.7%，达46,610套。这将会是自2008/09年以来，最低施工数量。在接下来的两年，预计每年独立别墅施工数量将降低17.5%至28,900套，单元房施工将大幅减少37.9%至17,710套。
在2019/20财年，住宅施工数量将预计达到平稳，2020/21财年则开始反弹。
然而，在之后的4年到2020/21财年每年的住宅施工数量将维持在2011/12财年至2013/14财年的水平，这个数量也足以保证每年住宅施工量的平稳。

房产负担能力制约因素

在过去10年，房屋负担能力越来越受到媒体的关注。总的而言，首套房购买者在他们笔下，是承受不断上涨房价冲击的特定年龄群体。但最近的各界对话中发现，包括所有年龄层的人，如果希望能住到墨尔本中城区(middle ring of Melbourne)，就会发现他们也越来越难以负担中城区的房屋了。

但是，遍及墨尔本和大吉朗地区(Greater Geelong)发展性区域的大量新地块项目，可谓是潜在购房者的一线希望。较高的地块供给量（得益于政府规划部门的效率）造成开放商之间竞争激烈，使价格保持在可控范围之内，使得不仅允许首套房购买者，而且其他年龄阶段的人，都能够有众多的区域和地块面积可以选择。

伴随开发商竞争，建筑商之间的竞争也非常强烈，使得购房者也可以从中节省开支。这些积极的因素，加之历史性的低利率，已提高了房屋负担能力的水平。

在澳洲，有关住房压力(housing stress)的常规基准，已被定义为：房主至少要拿出日常可支配收入的30%来偿还他们的住房抵押贷款。这一比例已被使用几十年，而近期的发展性观点认为，根据目前的市场情况，该比例应该接近35%。

下一页的图表反映了墨尔本地区和大吉朗地区40个增长社区的贷款比例。在Williams Landing和Burnside家庭收入需缴交抵押贷款的比例约为50%，这两个地区于2017年第三个季度，土地中位价在于$455,000澳元和$438,900澳元之间，高于墨尔本大城区的$288,000澳元。

另外的26个社区显示了家庭收入需支付抵押贷款的比率在35%到44%之间，是开始让房主感受到住房压力的水平。然而，如果最近几年没有大量的土地供应上市，这个比率可能会更为糟糕。如果缓慢地铺展区域发展框架规划（PSPs），房价压力将对保持房屋负担能力水平造成负面影响。

在偿还贷款占房主收入比例最低的区域主要集中在，数值为25%到30%。Geelong和Melton地区家庭收入需支付抵押贷款的所占比例低于35%，由原因在与Geelong的房主家庭收入较高，以及Melton区的土地价格并不高昂。不同寻常的是位于Casey城内的Cranbourne North，只有29%的比例。这是由于在2017年第三个季度的总销售量中，集中销售小型地块的因素，影响到了平均土地中价位。

数据计算的一些假定

图标描述了2017年第三季度各区域土地中位价，预期住宅施工成本和房主净收入。住宅施工成本和收入数据是由RPM内部的购买者问卷调查所提供。施工成本范围从$218,092(Moorabool)到$237,121(Greater Geelong)，净收入水平反应了一个更准确的可支出收入水平。此外，这张图表也假定了已付首付款为20%，房屋抵押贷款偿还是基于30年贷款期以及2017年9月的4.50%的折扣标准浮动利率。

买家分析

基于RPM集团在墨尔本发展性区域管理的土地项目

买家资料

有两个国家的人群在买家中占显著的百分比，41%出生在印度，39%出生在澳大利亚。接下来最常见的买家出生地为菲律宾，占购房者的4%。
49%的买家年龄层为25到34岁，另外37%的买家年龄层为35到49岁。这显示没有孩子的年轻伴侣和有孩子的伴侣在购买者中占很高比例。
61%的买家拥有家庭收入超过$80,000，代表了很大部分的买家。37%的买家拥有家庭收入介于$40,000和$80,000之间，很有可能是首次购房者。
62%的买家家庭有2辆车，29%有1辆。85%的买家开车上班，这是目前最主流的前往工作场所的方式。
48%的消费者最常阅读的报纸是《太阳先驱报Herald Sun》，另外有15%的消费者主要阅读《时代报The Age》。

买家偏好

买家认为在作出购买决定时，以下方面是他们考虑的重要或非常重要因素：

96% 为价格
94% 为地块面积
93% 为公园和公共空间
90% 为项目社区美化程度
88% 为光纤网络
87% 为社区建筑设计管控
84% 为开发商信誉度
76% 为对该城区的熟悉程度
70% 为循环水系统
69% 为项目社区设施
50% 为历史和历史遗产

请输入标社区周边偏好

对社区周边设施的距离，买家认为重要或者非常重要的百分比：

主干道/高速公路 94%
商店 94%
社区和休闲设施 89%
公共交通 88%
教育/托儿所 82%
朋友和亲属 76%
工作场所 73%
目前居住地 56%

房产市场新闻

维多利亚州规划局(VPA)信息更新

Mt Atkinson和Tarneit Plains地区的发展计划已被批准，并于2017年9月刊登宪报。
Donnybrook和Woodstock Precinct Structure Plans 发展计划已被批准，并于2017年11月刊登宪报。
为了增加房屋供应量，维州规划局（VPA）已设定目标，计划在2017年和2018年完成17个区域发展框架规划方案，其中包括重新划分超过100,000块土地（Lots)。

以下表格概述了17个区域发展框架规划方案中，预期将提供的住房数量、人口、工作数量，将在2017年到2018年完成。