2016年的澳洲地产市场是不断颠覆期待的一年。除了一路飙红的住宅市场，商用地产市场的热度同样不减：仅在2015年9月到2016年9月的12个月内，投资人们就在澳洲商用地产市场（办公楼、工业用地、酒店）投入了300亿澳元，其中仅仅是悉尼和墨尔本的办公楼市场投资额就达到了120亿澳元。

为什么投资者们对澳洲的商业地产项目也如此热衷？首要原因是澳洲商业地产的高收益率（Yield）。虽然有时商业地产带给投资者的收益率和住宅地产项目旗鼓相当，但在更多情况下，商业地产项目能为投资者们带来达到甚至超过10%的收益率。因此，项目能够带来怎样的收益率，是商业地产投资者们在进行投资前应该问的第一个问题。

商业地产项目的资本增值速度要比住宅地产慢不少。土地价值随着时间增长而增加，建筑的价值则随着时间的增长而减少，因此土地在整体项目里所占的价值比重越大，资本增值的潜力就越大。而对于商业地产项目来说，建筑往往占据了项目的大头，更小的土地比重也意味着项目的资本增值潜力较低。因此，选择商业地产项目的关键在于项目能否提高足够高的收益率。收益率是衡量投资产品未来收入的重要指标，而在商业地产项目本身的资本增长率不如住宅地产的情况下，收益率也变得更加重要。

要计算项目收益率，要首先了解项目的成本、年租金收益和运营成本。不过，地产项目随着时间增长而获得的价值增长在此处忽略不记。如果把一套价值为75万澳元的商业地产以每周1500澳元的价格出租，总收益率就等于:

租金年收入（$1500x52）/项目价值（$75000）x100，也就是10.4%。值得注意的是，这里的总收益率并没有去除维护费用和管理费用等运营成本。

对地产项目的需求是项目收益的一大驱动力。对商业地产项目的需求越高，购买项目的成本越高，项目的收益率也就越小。相反，如果对地产项目的需求较小，购买价格下降，项目的收益率则增高。因此，投资者应量力而行，充分评估未来的收入水平及支付能力。因为初始售价越高，收益率越低，资金风险也越高，更影响投资的收益。此外也应注意项目周边房产发展的状况，了解到价值提升是一个动态过程，并充分考虑房地产价格变动及资金占压的成本。

在需求之外，商业地产项目的收益率还受到不少其他因素的影响，比如消费者信心、政治因素、经济因素。因此，比起天然需求更大的住宅地产项目，商业地产项目的收益率更容易受到市场影响而产生波动，投资者也可能面对更长时间的项目空置期。另外，商业地产项目的投资者也可能面对更严格的借贷条件，30%或者50%的首付对于商业地产项目来说也并非罕见。

不过需要注意的是，收益率只是对地产项目投资回报的测算，并不是项目回报的保证。因此在进行投资之前，投资者也还需要考虑到其他因素，比如能否为地产项目找到优质的长期租客、项目长期内的维护和运营费用、地产项目位置等等等。但是投资商业地产项目绝不能盲目追求位置，有的项目售价过高，租金根本不足以支撑。

而对投资者有利的是，商业地产项目的租约一般会规定更长的租期，比如3、5、10年，并且租期内几乎所有的开支都由租客负责。另一方面，商业地产项目的租客也一般会更“关爱”自己租用的房产，并花费更多时间、精力和金钱对项目进行更细致的维护。

商业地产项目投资关键

1.做长期打算，拥有长期投资的良好心态。

2.仔细考虑自身财务状况，合理运用资金

3.合理评估租金水平与租赁地段

4.合理评估地产项目自身情况

5.把握投资时机

若晨地产项目管理