澳洲海城
悉尼和墨尔本的房价经历了3年左右的飙涨以后，近几个月来出现了降温的迹象。有专家预测，2016年澳洲房市的增长会放慢，墨尔本将从悉尼手中抢走“最强房市”的头衔。
然而，也有专家声称，2016年悉尼预计将是全球房价涨幅最大的城市，涨幅将达10%。而在2015年整体房市上涨的环境下，珀斯和达尔文两个城市的房价却出现了下降，矿业经济发展减速对这些城市的地产市场造成了一定冲击，部分专家预计2016年这些城市的表现可能依然平淡。而对于悉尼和墨尔本的买家来说，房市的冷却是一个好消息，因为这样，我们就有更多的空间为自己挑选最理想的物业。那么现在到底是不是一个入手的好时机？如何看清扑朔迷离的澳洲房产市场表象下的本质？在悉尼、墨尔本或其它澳洲城市投资的最佳策略是什么？投资者们该如何把握住市场大势？关于这些问题，对澳洲房产市场有深入研究和长期实战经验的亚太集团董事长兼CEO周华先生，是最有发言权的业界权威之一。请往下看！悉尼房市从2003年后进入低迷状态，到2009/10年左右经历了一段漫长的调整期。也就是说，投资者要是在2003年买房，六七年间房价基本上没有什么增长。但是从2009/10年后，悉尼房市重新升温，大幅增长发生在过去两三年，别墅中位价突破了一百万澳元。尽管悉尼房市基础很好，但是目前价位已经很高了，投资者面临的是一个选择的问题：花同样的价钱，比方说七八十万澳元，是买在悉尼很远的郊区，还是买在墨尔本、布里斯班或其它首府城市的CBD和周边的一些内城区？要知道，在世界上的任何一个大城市，市中心方圆5公里以内都是黄金地带，从长远来看地产是最值钱的。15年维州的工党政府实行了一项临时建筑新规，限制楼盘开发的高度和密度，还收紧了其它一些条件，减少了一部分开发申请。总体来讲，墨尔本过去几年确实卖了不少房子，还有不少在建，也有一些正在申请或逐渐步入市场。但墨尔本同时也在迅速发展，人口增长全澳最快。有多个专业报告预测，按照目前的人口增长情况，不久的将来墨尔本人口会超过悉尼，成为澳洲第一大城市。而目前作为第二大首府城市，墨尔本的人口与悉尼只相差30多万，但房价仅占悉尼的60%到70%左右。而Docklands水岸是墨尔本乃至澳洲最大的城区改造项目，过去十五年来一直在进行更新改造工作，现在带着长线思维到墨尔本市中心和城边最好的一些高尚区去占地盘儿，不乏是一个好的布局。我们都知道，布里斯班市场现在正处于上升期。从二手房市场开始，一些华人比较喜欢的区和高档区的价格已经在往上涨，但还没有完全扩及到所有郊区。从历史上看，布里斯班的周期一直跟在悉尼之后，很重要的一个原因就是房屋负担性的差别。在上一周期，当墨尔本和悉尼市场达到了房产高峰阶段，房价变贵了许多之后，不少当地人把自己在墨尔本和悉尼的房子卖掉，搬到布里斯班或昆州南部的黄金海岸等地区。在那里，他们可以用更少的资金购买更大的房子，生活还有节余。目前布里斯班和悉尼的房价差距是历史上最大的，也就是说，布里斯班房市的上升空间相当大。从人们的购买力来看，布里斯班人的收入仅比悉尼人低不到10%，房价却只相当于悉尼的50%左右，投资者在布里斯班应该采取和墨尔本类似的策略，去那些比较好的区占地盘，以更低廉的价格入市。大家都知道，目前珀斯受到矿业退潮和经济转型的影响，中位价几乎快被布里斯班超越了。根据Residex公司最近的数据，布里斯班别墅中位价突破了50万，珀斯只比布里斯班高出1万多澳元。当然不同机构调查的数据不太一样，西澳房产协会公布的数据是54万。在2006年左右，也就是珀斯上一周期的高峰阶段，珀斯中位价几乎接近了悉尼，甚至差点赶超，现在却只相当于悉尼房价的一半。从长远角度来看，目前不乏是投资者在珀斯布局的一个好时机。2006年阿德莱德市场刚刚经历了周期内房价翻倍的情况，当地人对房产投资充满了信心。而在过去的近十来年中，除了金融海啸前，阿德莱德房市出现过一次小小的飞跃，其它时间没有什么太大的增长。从我们的观点来看，阿德莱德市场和布里斯班的发展趋势很相似，虽然它人口增长没有布里斯班快，但也是一个正在变化发展中的首府城市，租金收益一贯强劲，空置率低，有先进的潜艇制造工业和丰富的矿业资源，这些都会给阿德莱德的长期升值带来推动力。我们常说，投资一个地方，最好在还没升的时候进去，比方说之前已经有一段时间没升了，那就是比较好的时机，如果等到连续升了之后再进入市场，这时候就已经太晚了。从长期来看，战略型投资者现在在几大首府城市都可以进行布局。我们都知道，布里斯班市场现在正处于上升期。从二手房开始，一些华人比较喜欢的区和高档区的价格已经在往上涨， 但是还没有完全扩及到所有郊区。从历史上看，布里斯班的周期一直跟在悉尼之后，很重要的一个原因就是房屋负担性的差别。在上一周期，当墨尔本和悉尼市场达到了房产的高峰阶段， 房价变贵了许多之后，不少当地人把自己在墨尔本和悉尼的房子卖掉，搬到布里斯班或昆士兰南部的黄金海岸等地区。在那里，他们可以用更少的资金购买更大的房子和土地，生活还绰绰有余。目前布里斯班和悉尼的房价差距是历史上最大的，也就是说，布里斯班房市的上升空间相当大。从人们的购买力来看，布里斯班人的收入仅比悉尼人收入低不到10%， 房价却只有悉尼的50%左右， 投资者在布里斯班应该采取和墨尔本类似的策略，去那些比较好的区域占地盘，以最低的成本入市。 
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