为了让大家更加愉快的在澳洲生活，今天我们就来全面解析一下负扣税！
在一个财政年度中，如果维持投资物业的现金支出和非现金支出超过投资收益，（举个例子，如果我们维持业务所需要付的银行贷款利息，水费，电费，市政费等，加上房屋折旧等，超过了我们的房租）所带来的负向应税收入，我们称之为负扣税。
虽然说负扣税不是一个税种，但是它也与税务挂钩哦！
这是因为负向应税收入可以抵减其他来源的正向应税收入，例如，工资收入（Salary/Wage），资本利得（CapitalGain）等，可以以此降低应税收入，达到最终减少缴税的效果。
负扣税政策允许业主申报所有与房产相关的扣税，包括房贷利息——所以他们只需确保投资房产的成本大于租金收入就行啦~
那么，我们来模拟一下整个流程是什么样的：
假定，你向银行借贷了50万（个人已支付了20%的首期），买了一套投资房。
借贷$500,000的年息是5%，年息为$25,000；物业租金为每周$500，全年收入$26,000；投资物业的折旧费$15,000；物业管理费$4,000/年；
以上各项费用：收入：租金$26,000支出：利息$25,000+折旧费$15,000+物业费$4,000=$44,000收入与开支相抵，亏$18,000。
再假设你年薪为$60,000，由于投资亏损，在计算应缴个人税时将减去亏损部分的$18,000。
根据澳洲的个人收入税率，$37,001--$8７,000是32.5%。
你的应缴纳额从$60,000降至$42,000，可以少缴$5,850。
如果你所在的公司已经按照$60,000的收入向税局缴纳了所有税额，税局将会根据你的“损失”情况，给你退税$5,850。
所以说，在澳洲如果个人因为借贷投资受了损失，政府会根据“负扣税”政策给予“补偿”~
从以上简单算法不难看出，受益者大多是有能力贷款购置投资房的人。特别是高收入者，可以从负扣税中获得更多更大的好处！
要知道。根据统计，收入超过$180,000的投资者平均从中获得的税务回扣高达$23,800！居然比平均回扣值$10,950高出一倍还多！
据前两财年统计，从负扣税中获益的工薪群体包括：
教师与幼儿教育者：61,500
这些普通的工薪阶层共有325,585人提出并享受了负扣税的收益，80%他们的年收入少于$8７,000。他们中的91%只拥有1或2处投资物业。
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