第四、开发商的成本&利润

小编：现在开发商的开发成本有多少？

小A君：这个不好说。很多拿地拿贵的，最近有个客人在悉尼西北拿了一块地，不算利润，已经是90万一套的成本了，找到我们之后，经我们的核算之后，其项目回报是负的，他后来问是否可以在销售部分做一定程度的拉伸10-15%。我说，我可以肯定的告诉你，这是不可能的。

这个市场很透明，你拉伸就算5%，就已经很贵了，销售起来也已经很困难了。另外，其配置也都是中低端的，面积是固定的，位置属于山区，也不是封闭式小区，也没水，等等，也就是说，没有特别出彩的地方，所以很困难。

小编：那开发商，如果中间环节控制的好，利润占一套物业的百分比有多少？

小A君：像澳洲一些大型开发商的话，我觉得利润在20-30%是非常不错的回报。而很多中国开发商过来，回报也就是在0-10%之间。

如果是利用澳洲当地银行贷款，去做杠杆来交割土地，回报率还会高一些，有些国内开发商就是全款买地，有些在前期统筹不够，后来发现土地款借不到时，就只能找高息贷款机构，反而回报率还会低。

第五、选房子除了看厨具等品牌，还需要看什么?

小编：朵儿，从开发商的角度，你觉得对于买房的投资人而言，选房子除了看厨具牌子之外，最需要看什么？（因为很多人看房子除了认识个厨具之外，就没然后了。）

小A君：首先，我可能要建议大家看看Builder是谁，不同的建筑商的完工时间，作风都不太一样，但澳洲几个大的建筑商都没啥问题。

其次，我可能觉得开发商的态度和秉性也很关键。新来的开发商你很难判断。之前关于日落条款的事儿不是好多人转吗？说一房子超过了日落条款期限，房子在买入50万澳币，到造好市场价70万澳币，有些以利益为导向的开发商，可能毁约，重新再售。有些开发商，我听说房产销售在代表客人咨询开发商时，往往得不到答案，所以这样的开发商是不够负责的。

小编：那如果我在Northbridge，或者Neutral Bay这样较好的区域选项目，而这里的开发商一般又比较小的话，我是不是就不能买了呢？

小A君：不一定。这其实也不一定和体量有关系，开发商也有拿大中小不同体量的项目。经常有人问我一些小区是否值得购买，因为华人知道这样区域的人数少，我个人倒觉得，正是因为这样的区域知道的华人少，才有可能有更大的潜力存在，当大家都去买Rhodes, Wentworth Point，或一些华人密集区时，你不觉得这种风险高了么？

另外，我觉得这也要看一个项目销售的是哪个中介，如果是西人中介，很多情况下，好的东西，西人就抢走了，不一定需要再转给华人中介去销售。

最后对中国开发商的忠告

大编：小A君，你对中国新来开发商的忠告是什么？

小A君：恩... ... 该花的钱要花！不要为了省钱去找不好的建筑商，不要为了省钱，忽略了项目经理。另外，对于经济实力太强的开发商，也不要过于自信。

在澳洲的开发市场是非常透明的，一块地，是一百万就是一百万，你不可能卖到一百五十万，如果买贵了，你的销售端又不能做到适当的拉伸，那么未来是非常被动的。

小A君：当然不是。每个council对于zoning都是有要求的，在council的网站全都有，消费者感兴趣的话，都可以查到。在不同的Zoning带，就意味着你只能造对应的房屋类型。比如R4，这是高密度的，你才可以造高层。

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