根據澳大利亞稅務局和澳大利亞金融管理局的數據，澳大利亞聯邦政府發表了一篇報告“自助養老金有關數據的統計匯總”，表示自助養老金所產生的管理費用相對低，收益卻高於其他的養老保險基金。

从2007年起，政府允许大家通过养老金买房，使得原本看得见但动不了的养老金一下子变成了可支配资产。只可惜政府并没有具体说明涉及的步骤，也没对可能面临的危险发出警告，因此在现实生活中还不是那么太普及。

1. 建立自管养老金，然后要熟悉了解它

在发现我们的养老金存在7个不同账户之后，2005年我们建立了自管养老金。这花了我9个月的时间，不折不挠地给不同的基金寄了无数封信，花了大概2000澳元将所有资金转到一个账户里。我坚持下去的唯一方式就是不停地对自己说这是一场马拉松，不是短跑赛，况且这是我们自己的钱。用自管养老金买房是个不错的方式，同时也是漫长不容易的过程。

2. 了解你可以做什么、不能做什么

将自管养老金的几个原则分解成最基本的元素，有一下两点：1）你需要制定一个你想要用它来做什么的计划，这个计划必须是明智的，要与你的投资战略吻合；2）如果你能直接从投资中获得个人收益而不是资金回报，你可能就不能这么做了。为此，使用自管养老金为你的孩子买一套公寓并不是明智的，将所有的资金放到一个账户--将自管养老金的每一分钱都投资到房子上，也将是不明智的。如果你和其他人在同一个自管养老金账户里，你需要将它从你的任何投资者抽离出来--即使那个"其他人"是你的配偶。这个需要全面地审核。所以你不能随随便便地找个周六去用"自管养老金"买房--除非这是你之前就做好打算的。

3. 多分析数据

我每天都关注房产数据，而且花6个月的时间去了解好几个我中意的郊区。我的标准就是在交通好、房价在30万以下、有着良好投资回报的郊区买房。那就是说，我想找的地区平均周租金超过320澳元。Lakemba区很符合我的要求，它位于铁路沿线，距悉尼城区20分钟距离。

4. 不要投资在你不了解的地区

我们听从了Andrew Winter的建议，花了几周的时间在Lakemba区闲逛，某个周六我们在Haldon St散步的时候，我们检查了当地房子的窗户，找到学校和公交站的位置。第二次去的时候，我们参观了一些房子，查看了上市的房源，了解房价、看是否在我们预算范围内，以及知道最好的街区是哪里。几次参观后我们发现Lakemba区真是文化大熔炉，这里有大量穆斯林人、食物很可口、公寓生活为主，这些公寓主要出租给家庭，尤其是移民者。我们发现我们要找的是建于1960年到1970年的砖房，至少有2间卧室，租期预计长达半年到一年。

5. 避免负收益

自管养老金的税率低于个人所得税，因此如果使用自管养老金购买负收益的房子是不划算的。这么做也为违背你的投资策略。你支付的首付资金越高，获得的回报就可能越高，这样也降低了你的风险。我们的股票组合--跟其他人一样，在金融危机之后都大为缩水了，所以我不愿意为了获得资金而割肉清仓。因此，当我开始对市场进行调查研究时，我们就开始存钱并且等待时机。当我们拥有足够的资金时再出手，这样就不需要清空我们全部的自管养老金存款了。

6. 在购买前定好策略

如果你会需要任何一种资金作为自管养老金购房的一部分，你需要在询盘任何一处房子之前做好策略。自管养老金投资十分复杂，这意味着房子产权由信托人代表自管养老金拥有，自管养老金负责偿还贷款，但直到房贷付清，房子的产权依然属于信托人（或者托管人）。信托人是独立于自管养老金的，是租金的接收人，但是不可以借任何钱。（你还跟得上吗？提示：不要尝试理解这些。这是会计师的领域。）

如果你的自管养老金允许的话，你可以使用当前的个人资金将钱借给信托方，但是这需要有一个独立账户。这种方法可以保护你自管养老金上的其他资产。如果处于某些原因，投资不好（就是说因为你丢了工作和租金下降没法还款），银行采取的唯一手段就是收回房子或者向担保人追债（就是你）。但是自管养老金里的其他资产不受影响。这一方案需要花数周时间，将会花费3000澳元左右。另一个提示：在交割时需要在文件上填写正确的公司名称，如果填错了，你要付更多的印花税。因此，你需要请一个专业的律师，这会花更多的钱，但是之后你就可以省很多钱了。

7. 买房

所有的事情按部就班之后，某周六早上一起来，我发现市场开始活跃起来了，我得赶紧行动了。周末，我去看了符合我的标准、在我能接受的价格范围内的6场公展。第二处房子符合我所有的要求，它干净整洁、最近翻新、有一个停车位，在租客搬进来之前几乎不需要再做什么了。我看的其他房子更大些，但是需要做些翻新工作，而且给的折扣也不够补贴翻新的钱。在每场公展之前，我都带着我的iPad坐在前面，在我的银行贷款计算器输入房价、对比还款金额和我预计的租金。我把所有数据都写下来，确保我是以同样的方式对比每套房子。这一点很有好处，它让我看到较大的公寓虽然住进去感觉"更好",但是并不是较好的投资因为你花的钱远比租金回报赚回来的多。顶层的公寓又大又明亮，布局也更好，房价在32万澳元，周租租金330澳元 .我给我老公打电话，"我们自己不住进去，这是投资，数据才是硬道理，"Salient建议我。于是我对第2套房子进行了询盘。

8. 迅速还款

这是最重要的一个窍门。如果你预计的租金不能弥补你所花的资金，你想买的房子却又太贵买不起，或者你借了太多钱出去。 我们当前用75%的自管养老金加上租金来付贷款，采用这种模式，我们可以在5年之内付清房子的钱。如果我们其中一个丢了工作，可以用租金还贷款，虽然这要花更长的时间。我们意识到如果我们将自管养老金投资到其他地方，我们可以赚更多钱，但那时我们的金融计划--和风险预测--就是要越快还清贷款越好，这样我丈夫任何时间退休都没关系，投资回报仍然是稳健的。

9. 快乐投资

用自管养老金购买单元房确实让我忙得够呛，这虽然不是最迷人的房子，但是数字很重要，租客源源不断，而且自购买以来，租金回报将近6%.根据RP Data,该区单元房中位价在一年里上升了9.4%,所以我的房子也在增值。这是多么快乐的时光！

当前澳洲的房价节节升，通过自营退休公积金（SMSF）投资地产，不但可以最好的节省税款，还可以对你的退休金起到很好的保值作用。不过这项操作因为手续比较繁琐，要做很多Paperwork，如果不小心忽略了哪一点就会使你很头痛。澳洲物业投资杂志总结了以下九大步骤，虽然读起来有些枯燥，却能在致富的路上助你一臂之力。

步骤一：向专业人士咨询看你是否是合格的申请人

让你的会计师或贷款经纪人推荐一家专业公司对你进行评估，看看你的条件满不满足要求。如果你打算投资居民住宅，多数贷款人最多只能贷给你72%，如果你要投资商业住宅，也只能获得65%的贷款，其中的差额部分就要从你的养老金中出了。

用退休金投资房地产，你的手上要有比较充足的资金才能周转的过来，至少要准备好第一年的利息、律师费以及买房的相关费用。另外银行的贷款利率会比一般的房贷款利率高不少，要计划好自己的现金流。

步骤二：贷款的预前批准

这是非常重要的一步，特别是你还没有设立自营公积金的时候。

通常银行需要你的工资单、完成购买所需要的资金证明（例如雇主为你交的养老金账户余额，或自营公积金的银行凭证）

准备填一些表格，但如果你选用专业代理公司，他们会为你做很多事情。

步骤三：成立自己的自营公积金

当你获得了预先批准，你就需要设置自营公积金账户，你的会计师或其它专业人士可以帮你做，但他们通常要收费的。

自营公积金只需要几天的时间就可以设置好，下一步就是购买风险保险，要把亲人都包括在内。

一定不要忘，养老金中的人寿保险是免税的，所以你必须注意这一点。你的会计师可以安排或推荐一名好的财务规划者照顾到你的方方面面。

如果你现在就有自营公积金，你要检查一下你的保险条款，确保即将进行的投资也在保险的范围之内。

现在你需要把养老金账户的余额转到自营公积金中去。这可能是非常痛苦的。有些基金不想失去你的业务，以便往往会设法拖延这一进程，你要尽量提供你所有的材料。

有时在你的养老金账户中留一些余额是有好处的，这主要取决于你的养老金提供方，你可以和你的会计师和财务规划师交谈以便获取更多的信息。

你还需要制定投资战略，你的会计师会提供一些税务建议，这里就不再一一赘述。

你还需要到税务局拿一份“角色和责任”的小册子，了解一下在税务上有哪些义务。同样，你的会计师或专业也可提供协助。

容易产生的问题:： 你可能需要一再催促养老基金，因为他们会一再拖延。

步骤四：信托公司

你需要设立信托公司，当你遇到心仪的物业时，不能以自己的名义签合同，要以信托公司的名义签。信托公司的取名没有什么特别规定，随便你取，并且只花一天的时间就建立。一旦名字被接受你就有了澳洲公司的编码（ACN ）这样你就有权利去签合同了。

步骤五：开始寻找

一旦完成了上述步骤，你就可以开始寻找投资物业！确保金额要在此前贷款银行批准的数额之内，签署任何合同都要遵守这一限制。

合同上的购买方应该是上面信托公司的名称。

合同中应该带有融资条款(Subject to finance)。至少允许14个工作日的审批时间，但尽量争取再长一点，因为贷款人可能会很慢，你需要提供很多相关文件。此外，你至少需要60天的结算，除非你的代理是超人。可以以超人的速度做所有的事。

容易产生的问题:：较长的融资条款和结算期是必须的！因为四大银行主导市场，他们手上积压了一大堆申请。

步骤六：获得有条件限制的批准

你需要提供额外的文件给抵押经纪人，如资产和负债情况、银行账单、贷款单、租赁评估，纳税申报，信用卡账单等等。

这并不困难，如果你组织好了现存的这些东西，那将十分容易。

你还需要买卖合同、Section 32，如果是一个商业地产，你还需要租赁协议。

步骤七：不附担保的信托 （Bare Trust）

现在你需要立刻建立Bare Trust，这可能要花1天至一个星期左右的时间，信托的名字是你购买的这套物业的实际地址。

有关文件需要签好名并尽快交给你的贷款经纪人，他们会把这些文书连同自营公积金协议递交银行的法律部门审批。这可能要花几天到两周的时间，有时贷款拖延就是在这上面出了问题。现在你该明白为什么融资时间长是必不可少的一个条件了。

现在是指派一个过户人的时候了，他们可以开始着手土地转让的有关事宜，为最后的过户做准备。

步骤八：等待无条件批准

银行会对房屋进行估价，并且审批购买合同。如果它对提交的文档满意的话，就会正式批准贷款，并准备好贷款的各种书面文件。

现在就要跟过户人协商其余的款项如何到位，你可以给贷款银行权限，让它们从你的公积金账户中取款，或者过户人会做其它的安排。

容易产生的问题: 估价可能要比预计的时间长，这取决于银行。你的贷款经纪人跟银行打交道应该有足够的经验，他们会告诉你贷款获得批准的时间界限。

步骤九：过户

你应该与贷款经纪人时常保持联系，确保各个环节不出什么纰漏，万事俱备，只欠过户了。一旦过户，你会收到调帐说明，现在这套房子就是你的了，以后贷款机构会定期从你的账上提取利息。现在你已经成功的购买了自营养老公积金物业。

解析澳大利亚置业：房产9大发展优势

许多房产专家对澳洲房产市场前景都持乐观积极的态度。不过很多澳洲房产投资者也只是了解的不多。那么在澳洲房产投资房产有什么优势呢？

1，澳洲经济状态良好

澳大利亚已有二十二年没有出现经济衰退。根据澳洲储备银行的预计，这种情况在未来几年也不可能出现。事实上，储备银行认为澳洲出口将增加，将重现强劲的经济增长。

2，人口在增长

有关“大澳洲”与“小澳洲”的讨论已沉寂有一段时间了，因为我们的政治家认识到了强劲的人口增长对滋养经济、创造新的就业机会和安置退休的婴儿潮一代人的重要性。

去年，澳洲的人口增加了近40万，如同添加了另一个堪培拉或纽卡斯尔。当然，由于工作的原因，其中大部份人都是来到了我们的四大省会城市。

3，澳洲是个富裕的国家

按照许多衡量标准，我们都是很富有的，这一点在瑞士信贷2012年全球财富报告中得到证实。该报告显示，澳洲人现在足可以算是世界上最富有的人口，每个成人的财富中位数为19.4万美元。

有趣的是，报告称澳洲有约157.1万人属于这个星球上占1％的最富有的人。要成为世界上仅占1％的顶尖级富有者，你需要有71万美元的净财富。

4，家庭经济状况良好

在过去的几年中，大多数澳洲人一直在积攒自己的现金，而不是花钱。许多人都减少了他们的信用卡债务，其他一些人已在存钱，一些人利用低利率的优势，偿还他们的住房抵押贷款。

由于澳洲证券交易所的股价上涨，以及澳洲人住房的增值，澳洲家庭的财富也有了强劲的增长。强健的资产负债表，将让许多澳洲人得以提升借贷并在未来几年进入房产市场。

5，低失业率

诚然，一些职位已经消失，在未来几个月内失业率可能会上升，但新的就业机会正在出现，整体水平保持在适当的5.7％左右。

6，澳洲通货膨胀率处于低水平

我们的低通货膨胀率让储备银行在需要刺激经济时拥有保持低利率或考虑进一步降低利率的空间。

7，利低率可保续一段时间

低利率让我们的房主可以更快的还清抵押，让一些还贷超负荷的人有额外的喘息空间。

8，住房负担能力高

尽管有很多抱怨，但按多项衡量尺度显示，现在的住房负担能力是较过去二十年来的最高水平。

9，消费者信心指数回升

尽管在过去的几个月中，消费者情感依然脆弱（这是过去几年缺失很大的部份）。头一个月，我们可能会消费情绪高涨，接下来一个月我们可能会丧失情绪，但根据西太平洋银行墨尔本研究所（WestpacMelbourneInstitute）有关消费者信心的最新数据表示，总体来说，我们更多的是较为乐观而非悲观。

从上述内容可以看到，澳洲房产的需求量正在逐渐增加。拥有房子的想要改善他们的住房条件，没有房子的在高租金与低利率的共同作用下决定为自己购买房子。而一些投资者们则看中澳洲房产一直以来稳定的发展状况而积极入市。因此，澳洲房市发展的优势还是较明显的。

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