澳洲是极少数实行负扣税（negative gearing）的国家之一，而且澳洲的负扣税政策和其他国家的有很大不同哦！但是负扣税究竟是什么？可能很多朋友都听说它是“一个能快速积累财富的强有力工具”，但是好像从来没去了解过“负扣税”。为了让大家更加愉快地在澳洲生活，今天我们就来初步解析一下负扣税！

不要天真的以为“负扣税”带一个“税”字就觉得它是一个税种，其实它是主要存在于房产投资中的计算方式啦~

在一个财政年度中，如果维持投资物业的现金支出和非现金支出超过投资收益，（举个例子，如果我们维持业务所需要付的银行贷款利息，水费，电费，市政费等，加上房屋折旧等，超过了我们的房租）所带来的负向应税收入，我们称之为负扣税。

虽然说负扣税不是一个税种，但是它也与税务挂钩哦！这是因为负向应税收入可以抵减其他来源的正向应税收入，例如，工资收入（Salary/Wage），投资收入（Investment Yield）等，可以以此降低应税收入，达到最终减少缴税的效果。

负扣税政策允许业主申报所有与房产相关的扣税，包括房贷利息——所以他们只需确保投资房产的账面总成本大于租金收入就行啦~

在我们说“负扣税”是如何“扣”之前，有两个前提要再强调一遍：

• 收益者通常是从银行借贷进行投资的（包括房地产和股票等）；

• 投资收益低于贷款利率及其它相关支出。

• 房产投资的资本增值（Capital Gain) 是不用计算在当年的财务退税之中收入一类的，只要你没有把房子卖掉。因此，比起来把税交给税务局，选择投资房产是相当于你把交给税务局的钱，放进了你投资的房产之中，为将来使用。

那么，我们来模拟一下整个流程是什么样的：

假定，你向银行借贷了50万（个人已支付了20%的首期），买了一套投资房。

借贷$500,000的年息是7%，年息为$35,000；

物业租金为每周$500，全年收入$26,000；

物业管理费$4,000/年；

投资物业的折旧费$15,000（账面花费，不用从自己口袋掏钱）；

以上各项费用：

收入：租金$26,000

支出：利息$35,000+物业费$4,000+折旧费$15,000=$54,000

收入与开支相抵，亏$28,000*

*由于篇幅所限，这里数据使用的是简化版

再假设你年薪为$70,000，由于投资亏损，在计算应缴个人税时将减去亏损部分的$28,000。

因此，你需要纳税的额度便从$70,000-$28,000降至$42,000。

根据澳洲的个人收入税率（近期可能有更新），$37,001--$80,000是32.5%。

你的应缴纳额从$70,000降至$42,000，如果你所在的公司已经按照$70,000的收入向税局缴纳了所有税额，税局将会根据你的“损失”情况，给你退税约$9,000。

所以说，在澳洲如果个人因为投资受了损失，政府会根据“负扣税”政策给予“补偿”~

从以上简单算法不难看出，收益者大多是有能力借贷购置投资房者。特别是高收入者，可以从负扣税中获得更多更大的好处！要知道。根据统计，收入超过$180,000的投资者平均从中获得的税务回扣高达$23,800！

据澳洲统计局的数据显示，因此获益的澳洲人可是不少呢！当然，从负扣税中获益的有相当一个比例是“普通的工薪澳人”（average working Australians）。

据前两财年统计，从负扣税中获益的工薪群体包括：

• 教师与幼儿教育者：61,500

• 应急服务人员：12,315

• 护士及高龄看护者：41,980

• 清洁工：6,940

• 办公室初级文员：83,280

• 酒店服务人员：21,555

• 理发师：1,645

• 售货员：46,450

• 运输工人（公交、火车、货车、快递）：15,525

• 工匠（木工、水工、电工等）：34,395

这些普通的工薪阶层共有325,585人提出并享受了负扣税的收益，80%他们的年收入少于$80,000。