购物中心的核心盈利点是租金收入！

取得稳定的租金收入需要确保所引入的租户有稳定的营业收入。

而租户的营业状况又取决于购物中心的选址、定位、活动、促销等一系列吸引终端顾客客流的服务。

为了能够持续不断地发展，购物中心运营者需要不断地增强吸引力，才能持续地提升租金水平以扩大整体收入规模，这就要求购物中心的运营者必须为租户、为顾客提供统一、便捷、高品质的服务。

这里所指的服务，不仅仅包括为顾客提供一辆婴儿车，为会员邮寄一份针对其购物特点的商品/促销介绍，还包括购物中心最初的选址，以及购物中心根据选址、定位所确定的品牌档次及不同业态租户的比例，这些，我们统称为“大服务”。

提升“大服务”能力与水平，是购物中心运营者需要思考的重点，因为这是购物中心的管理核心！

“大服务”水平越高，购物中心的核心竞争力便越强！广义地讲，购物中心的核心吸引力突出表现在如下几方面：

1、选址

极大程度上决定了企业未来的发展，更是为租户、顾客提供服务的第一步。设想百联西郊购物中心开在静安寺，或者久百城市广场开在社区，结果会如何？

2、定位

即明确你的核心目标客户，这是一切行动的指导依据，包括品牌引进、经营范围比例、布局设计、装潢等。

这就是为什么来福士广场是年轻时尚男女的集散地，而恒隆广场不会卖ESPRIT了。

3、管理与服务

统一招商、统一营销、统一服务、统一管理，购物中心管理体系必须围绕着这四个“统一”进行。这一切，都基于定位进行，同时，也是“大服务”中不可或缺的重要组成部分。

4、租户利润空间

没有高效的管理，就难以降低运营成本，这将转嫁到租户、租金上，使租户的利润空间降低，进而降低招商的吸引力。

上面总结了购物中心管理的核心及核心竞争力，但在实际运营中，理论与实际尚有相当大的差异！

首先，我们必须了解，购物中心不是一种业态，而是一种资源整合的模式。这里所指的资源，除了我们常规理解的租户资源外，还包括管理资源、服务资源、营运资源、信息技术支撑资源……

因此，对于目前众多不够深入了解购物中心本质的开发商、运营商来说，最直接的挑战是——短期内如何将如此众多的专业化资源数据转变为自己可调用的资源，并能够有效支持未来的购物中心！

国外购物中心业态发展了50余年，发达的服务业和精细的社会分工在可靠的社会信用管理与监督下，使得购物中心运营由诸多专业团体共同组成。

举例来说，一个购物中心的开发商与经营管理商完全独立，而经营管理商仅负责制定购物中心的发展战略，具体的营运操作如招商、服务、物业、IT可能全部采取外包的方式实现，真正做到了“术业有专攻”。

但国内短期内是无法实现这种模式的，因此，购物中心的运营者不得不自行进行购物中心的招商、销售、服务、促销活动、会员、信息甚至物业的全部管理。

这既是对购物中心的挑战，也是对购物中心管理系统供应商的挑战！

基于上述分析，购物中心经营者所面临的专业压力是巨大的。这些压力具体来自如下几方面：

评估与提升“大服务”的水平；

租户的全生命周期的财务管理、服务管理、贡献度评估及有效沟通；

财产（物业、设备、物资）的流动、维护过程的控制与管理；

客户服务、客户体验及顾客关系管理与推动；

内部业务流程执行效果的管理。

除了常规的租户、租约、账单、结算、会员管理外，系统设计思路上，通过如下文字，以点带面，抛砖引玉：

1、对于“大服务”中宏观部分的控制

在你的购物中心管理生涯中，有没有遇到这样的例子：根据前期的规划，你管理的购物中心的定位是高端的以购物为主导的地区型购物中心，高中低端品牌的比例预计为5：3：2；而其中经营范围如零售、餐饮、娱乐和服务的比例是5：2：2：1。

然而，你的招商部却总是向你提交大量的中低端租户的入场审批申请，同时你发现租户招满后，零售类租户的比例超过了62%！

因此，在调整你对购物中心的规划定位之前，你是否希望系统能够帮助你管理这些事先已确定的指标，并在招商过程中指导和提示相关人员按照“规则”操作呢？

2、租户全生命周期的业务与服务管理

请看下面几个问题：

三个月后的今天，你管理的购物中心就要开业了，你知道到目前为止，招商部总共和多少餐饮类的潜在租户沟通过了？零售类的租户是否已经招满了？

你能在一分钟之内看到已表明入驻意向，并已预定了某块场地的家居零售类准租户的列表吗？

你能方便的看到各种经营范围租户或相同经营范围、不同品牌档次的租户的比例饼图吗？

你知道50天内租约到期的租户有哪些？这些租户中，有几个准备续租？

为了得到确定场地的租金的数据支持，你知道哪些租户最关注哪些场地吗？

这个租户两年来已经在公共展示位上搞了5次大规模推广活动了，下个月的一次，是不是该给他一次优惠了？

某个租户退场了，办理退场手续时打印的退场清单，是不是清楚的列举了所有应结款项及应回收设备？

各楼层、各区域、各经营范围、各品牌档次的租户贡献情况如何？

未来一定是资源整合力量凸现的时代！谁整合的完美，谁整合的有效，更多的推动国内购物中心发展的机会就是谁的！