神秘国度的探寻之旅，
现在起航
梦里寻他千百度，
那人便在灯火阑珊处
海风徐徐的缥缈，倾听它述说属于自己的故事和传说
澳大利亚地图如下：
1. 货币汇率升值的潜力
2. 永久性私有产权可以世代相传
3. 强劲的租赁市场提供了稳定和持续的租金回报
（ 超低空置率）年租金回报
4. 安全稳定的政治环境为投资者提供强有力的利益保障，风险极低
5. 健全透明的法律体制确保投资利益不受侵犯
6. 开放性多元文化使其成为世界上最具吸引力的移民目的地（每年将近20万新移民迁入澳洲）
7. 澳洲房地产市场每隔7—9年物业价值翻番已经历了过去50多年的验证（个别地区物业年升值达到17%）
8. 连续17年的经济增长打造了澳洲抗跌性强的经 济实体资金投入量少，首付仅需10%；澳洲银行还可以提供高达80％房屋按揭贷款；轻松以租养房。
超低空置率
空置率来说，悉尼排名第一，昆士兰（布里斯班，黄金海岸）排名第二，墨尔本排名第三。
澳洲强劲的租赁市场提供了稳定和持续的租金回报（ 超低空置率）年租金回报，而昆士兰州的房产大部分都提供租金担保。与中国不同，澳洲有很多中介专门有出租管理部门，专门收取租金的5.5-8.8%的管理费，帮投资者管理房产
。
3%-5%为住房困难
5%-10%为最佳空置率
10%-15%为空置过高
15%-20%+为住房挤压危险区
由此可以见中国的状况非常堪忧，因为出现不少鬼城，没有人居住，而澳洲这种情况不可能发生。
小伙伴们一同去租房子4-10个人想要整租一套房的情况非常常见。
健康的商业环境及法律保护保障投资基本权益
健康的商业环境给足了澳洲房地产健康的养分，商业法律的支持变身为投资者的强大保护伞。恐怕也只有在全世界寥寥无几人口相对稀少，环境优美的澳大利亚才有这样母性般的胸怀去欢迎来自世界各地的投资人。
2008金融危机澳洲依然坚挺
即便是2008年世界金融危机，而澳洲却依然坚挺，并未有大波动，足以说明它的稳定。尤其是近5年来，房价一路加速度地攀升。
供不应求的市场背景
世人向往的移民胜地，中国以及东南亚地区的
富人蜂拥而来，住宅供不应求，核心城市房价
一路攀升具有强大的投资价值
由ABS知名机构的统计数据图得知：demand 大于 supply，这说明自从2008年的人口增长，导致的供不应求，价格必然上涨，趋势看好。澳洲并没有因为金融危机的影响导致需求下降，反而需求逐年增长，无论是经济学角度价格会因为供不应求而上涨，还是澳洲广大的同胞的亲身经历，每个10年都是质的飞跃，哪怕钱越来越不值钱，而澳洲房产总能给澳洲房产的投资者们最好的回答。
巨人的步伐，跟着大笔资金的走向准没错
丫丫认为的最重要的一个原因就是跟着巨人的步伐绝对没错：
丫丫眼中的悉尼，是这样的：
丫丫眼中的投资增值，是这样的：
荒芜：
繁荣：
今天在你面前它是一片荒芜，但是明天它在我眼中是一片经济繁荣的住宅和商业的新型全新小区。
由此看来，其实荒芜和繁荣就一念之间，作为一名有理想的地产顾问，财富规划师，丫丫真的很希望有朝一日，一念之间可以改变某个地方的，让大量资金涌入该区域发展，变成心中想要编织的样子。
丫丫及其推崇低价投资，例如（丫丫的亲身购房经历）
2-3年的时间，发生了什么：
Homebeush 新房42万到二手房62万，新房75万
Rhodes 新房60万到了二手房80万，新房 90万+
Zetland 新房60万到了二手房80万，新房95万+
而增值最快的永远是价格最低的区，一个购买了Rhodes和Hombush的销售朋友给丫丫，你知道我买了rhodes 53万一房，又买了homebush，最低价42万，一个2房，增值最快是什么么？是更低价的“丑小鸭”homebush，理由很正常，增值同样是20万，分母越低，说明收益越大。
20/40 这是homebush
20/60这是rhodes
当然分母越低，分子一样，说明比例越高，说明收益率越高。作为研究金融的丫丫而言，这无非就是buy low sell high的过程。所以自从以后，丫丫把房产当作了用数字搭建的assets，也很感恩告诉丫丫的销售朋友。
会在理智地分析下买下它，因为是该路段的第三栋楼，那个2-3年前买入42万的朋友就住在第一栋楼，如图白楼。这个楼盘叫做Crest，它的右边是2-3年前的小白楼，它的左边都是一些老的旧的houses，一种职业的直觉告诉丫丫，这些左边的houses一定会拆掉重新rezooming新的公寓，无疑价格一定比丫丫买的更高。
第一期永远比第二期便宜，第三期永远比第四期便宜，丫丫知道这样就足以，那么丫丫认为这个就是第三期了。
那么这个就是丫丫所推荐的：第三期投资理论
另外，接触了一些做开发的朋友，就经常讨论到lot的价格，说是homebush的每lot的价格逐年增加，lot的价格从7-8万到10多万的每个公寓所占土地的成本，加上建筑成本每个公寓30万，随着lot价格上涨以及通货膨胀导致建筑成本上涨，那么公寓房价必然上涨。
更是看到了一则报道：
去年homebush，houseland增值排名第一，丫丫想很有可能是因为rezooming未来政府的大规模的重建，开发商致力于高价收土地，而土地越来越贵，就是因为如此，这里仿佛可以看到未来，值得丫丫去等待它十年。
广告插入：
Crest 还有丫丫楼上朝北的72万的2房2卫，可以低价购入。欢迎来做丫丫邻居~~
（未完待续，下期，丫丫会写丫丫的看房日记，敬请期待）
丫丫的眼中的客户，是这样的：
在投资人眼中，一个地方，一块地，一别墅，一公寓，一辆车，都是用数字去衡量的，很多人对投资有不同的观点，每个产品都有适合自己的人群。
不可否认，houseland的同一区域同一时间段增值最快，公寓翻一倍，而带地的houseland足以用一样的时间翻2-3倍。性价比优的全新的楼花5-10年内是黄金增值区间，而5-10年以后的旧公寓反而增值较慢。当然特殊的公寓除外，无限水景等具有独特性的优质公寓。
丫丫的启蒙老师是丫丫第一个客户房东阿姨Helen，作为购买了20年房产的资深人士，感觉让丫丫受益匪浅。她是年薪10万-20万+，而她每年必然购置2-3套公寓，不为别的，为的退税加上投资，她每年退税基本上2-3万，所以有那么一类人群是为了退税而选择买低价公寓，进行退税+投资的。——————退税（作为房屋折旧，澳洲ATO税务局，允许投资房的开销expense（depreciation作为一种退税工具）。
所以先了解客户需求就显得格外重要，因为对于有些亲，根本不清楚资金的状况。
例如只有20万想要买100万的houseland，丫丫会说houseland是很好，但是20万，50万的houseland，或者70万以内会更适合亲。
那么有40万的以为自己只能买40万的房，却深深不能理解澳洲的只需要还利息，不需要还本金的的概念，以及refinance的概念。
一个打算做超出能力范围的投资 ，一个低估自己投资的能力，无法达到利益最大化，那么房地产顾问，人生规划师的作用就在于帮亲们理清楚思路，做最适合自己的投资选择。教你如何用20万撬动百万资产，教你如何玩杠杠。
etc
澳洲地产教父Terry Ryder的一个地产增值的黄金公式作为今天的结尾：
Affordability (可负担房价) + infrastructure（基础设施建设） + Jobs （就业） = Price Growth （价格上涨）
你看，地产教父都把黄金公式写得这么清楚明白了，空置率如此低，租客如此疯狂，房子还怕租不出去吗！？
ending
作者：黎玮
盗版必究~~~
在丫丫心中做一行爱一行，那么作为想要做一名合格的房地产顾问，人生规划师。提供从签合同到成交，出租管理到转卖的一系列服务，免去亲们的后顾之忧。另外有游学项目招募代理。
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