【房产知识普及每日十问】,澳洲房产投资自住专家微信公众号文章

风险和收益永远并存，不管在国内还是在海外投资房产，小编认为都要特别的谨慎考虑，很多在国内很火的公寓楼盘，业内通称“大通盘”，在海外的市场并不是那么“吃得开”的。很多盘，国外很火，国内投资者却闻都未闻。总之，多方比较总是好的。小编希望每个买家都可以买到好的投资自住的物业。Q&A 欢迎每个朋友给小编留言！

Q40.Auction拍卖上怎样和对手叫板竞争？

A.有人喜欢在对手喊价之后，马上跟，给对方造成势在必得的压力，自动退出

B.也有人愿意慢悠悠，在拍马师准备拍板时候给价，让对方崩溃。

个中滋味，还是要多看热闹，找到适合自己和现场气氛的方式。曾经有一个活生生的血例子，在Eastwood还是Epping附近一个估价100多万的物业，拍卖最后以200万以上成交，后来银行拒绝贷款，理由是此物业估价相差太多，买主由此损失10%定金，10几20万呢，血的教训啊！

Q41. Auction上的最重要的原则是什么？

定好预算，把握节奏。不要给现场的气氛影响到，前段时间在

Q42. Auction上，我胜出了，合同上有什么要注意的吗？

Auction上胜出，意味着合同马上无条件生效，有些特别条款一般拍卖师会在拍卖开始说明，胜出之后，就没什么好注意的了。所以功课要坐在拍卖前。

Q43.什么是期房？

指尚未竣工的商品房在施工阶段（完工25%以上）就推向市场销售。预售商品房那个也称楼花或者期房。

Q43.期房购买步骤

一般是给个1000-2000刀签一个预购合同，3天冷静期，14天后给10%定金，定金会存入一个Trust Account，利息一般和开发商一人一半，交房之前三个月收到通知开始搞贷款，然后验房，交付。

Q44.存入的10%有风险吗，会不会被卷走？

在澳大利亚，根据法律规定购买澳洲房产为期房的首付定金不能超过10%，而这个10%的澳洲购房预付款会汇到一个澳洲房产律师的信托账户中，等待最后结算。所购澳洲房产建筑期内，任何定金款项都不会汇入销售商或开发商的账户中。

在施工工期长的澳大利亚房地产项目中，澳洲房产购销合同里通常都会安排买家支付的澳洲房产订金作其他投资，以提供一定的回报。

关于这个回报的归属问题，有关澳洲房地产购销合同的条款会详细列明，汇入投资款的利息是鬼买家所有，还是澳洲房产买家与销售商/开发商共同均等拥有。

由于未交房前的澳洲房产定金没有交给开发商，当然这笔资金也就不存在风险。

Q45楼花分几种？

楼花有两种：

第一种是Bule Printing，就是说该发展商按照自己的意愿给出的设计图纸，然后就向市场销售，而正式施工图纸则是必须经过市政府批准后才能建造。这就可能会造成卖的楼花与实际落成之间的差异。例如五楼的变三楼，朝北的变朝南了，面积由大变小，车位由有变没了，配套设施不见了等等。而且开发商一定在合同中的某一页某一条中规定买方不可为此而退出合同，因此能用自己信任的律师把这些条款仔细看看是必不可少的。

另外一种楼花则是已被市政府批准后准备施工的，就是如此图纸与世纪落成之间可能产生的差异比上一种小了很多。虽然比上一种稍微靠谱，但是诸如面积上的变化，车位等问题也是有可能发生的。

Q46.楼花购买合同应注意的事项

“Sunset Day“，意味着如果过了这一天房子还没建成，合同可能终止。说可能因为是如果对方都不愿意终止，那合同可以继续有效，但必须重签。另外如买方要终止，但卖方可能会找出各种理由推迟该合同的终止日期，而造成合同实际无法终止，这又该麻烦律师仔细查一下这方面的原因是如何规定在合同中的。

2个月内造完，买方也必须马上付款，合同中一般只告诉你，一旦通知建成后必须在规定的期限内交款。

12%利息按天罚款。这对于不少人来讲除非现金充裕，而且随时待命在银行内，否则要安排银行贷款的话， 14天内要成交风险太大了。

Q47.找律师还hi过户师？

律师，Solicitor。过户师，Conveyancer。

律师可以把关买家的法律责任，然后负责过户手续。而过户师只管过户手续。

Q48. 我怎么找律师？

一般找一或网友推荐的，口碑比较好的。

Q49. 我担心英语不够好，可以找西人律师么？

完全可以找西人律师。可以在找的时候和律师说明情况，以电子邮件或者手机短信的形式沟通。有的律师因为喜欢书面沟通（更明确），所以也喜欢电子邮件和短信。