参加房屋拍卖时你有没有过这样的体验？人山人海的拍卖人群，争先恐后地举牌叫价，叫价很快就超出了你的预期，你只能在旁边干瞪眼！

花了一次又一次的检测费用，却发现心仪的房产每次都被人高价买走，中介甚至都不会理会你的报价，因为他们总是有信心拍出比你的报价还要高的价格。

终于有一次，你狠下心买下了超出自己预算的房屋，结果在做贷款的时候无法贷足房款，只好凑钱补齐首付，凑不出的，只好丢了自己的首付！

买房之路是漫长而又痛苦的，尤其是在目前的市场，一念之差，就有可能是几万甚至数十万澳币的损失。

可能你会责怪自己当初为什么不果决一些，为什么不多准备一些首付，为什么不提前做好贷款估值以及房屋损坏的检测。但是，朋友们，我们其实是现行拍卖市场规则下的牺牲者，你们的冲动，你们的懊悔，你们迫切希望拥有一套属于自己房产的梦想，正在被这个市场中一小部分熟知套路的不良中介利用着，而你的损失，有时候远远超出你的想象！

澳洲传统的二手房交易有两种方式，一是非拍卖私售（Private Sale）还有一种就是拍卖（Auction），由于现在市场火热，越来越多的卖家希望寻求中介来帮助他们在出售的过程中更为顺利以及获得更多的回报，拍卖模式，已经在澳洲，尤其是在悉尼墨尔本成为主流。

通过对比我们可以发现，Auction拍卖模式基本上是站在卖家角度，以卖家利益最大化为目的的一种销售形势。为什么这么说呢？公开竞价不是很公平么，价高者得之，但购房者么往往不知道，有时候一些热烈的，轰动的拍卖场景，也许是人为造成的。

有一类现象目前正在墨尔本以及悉尼的拍卖市场中愈演愈烈——Underquoting，俗称钓鱼价。

这类现象正是利用拍卖体系所衍生出来的一种“销售欺诈”，而且非常难以解决，即使是在政府三番五次修改法案，依旧无法杜绝此类现象的发生。

什么是Underquoting？

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Underquoting，中文解释起来就是“蓄意调低拍卖指导价”，具体是指中介在广告和交谈等等行为中故意报上低于他们心中认为房子的真实价格，从而在拍卖市场中赚取更多的佣金。

这种现象的出现一般常见于两种情形，一种是中介故意在网上标出一个“低于”市场价的房源，从而吸引更多的人来参加拍卖，这样就可以提高出价频率以及成交的成功率；

第二种往往是中介为了赚取更多的佣金而“故意”告诉房东，出售的物业需要“定一个较低”的价格才能更有竞争力，这样如果成交价格越高，那么中介的佣金也会越高（超出中介和房东约定的售价的部分，中介可以额外收取中介费）。

新州最近一次关于Underquoting的法规修改发生在2016年的一月份。根据规定，报价过低的房产中介会面临$2.2万的罚款，也会失去因出售报价过低房屋而获得的佣金。新法规更为详细的阐述了如何界定钓鱼价的适用范围以及加大了处罚力度，政府希望通过严刑峻法来减少此类现象的发生，但市场的乱象依旧时有发生。

图：2016年一月最新出台的防止钓鱼价的指导方案

新闻报道的密切关注：根据悉尼晨报的报道，截至1月底，悉尼由于操纵指导价而被罚款的中介呈现明显的上升的趋势！

在过去的12个月里，总共有26家中介遭到了处罚，累积罚款额$57,200澳币。这些中介有9家位于西区，5家位于内西区，可见西部是问题较为严重的地区。而在整个2016年，澳洲公平交易委员会受理了超过266关于操纵指导价的举报信，这个数字比起2014年足足提高了216%。

墨尔本的一家中介由于创下被罚款的记录而登上了Domain的头条。

这家名叫Hocking Stuart Richmond的中介在2014年到2015年中销售的11套房屋由于涉嫌操纵指导价而被罚款$330,000澳币，创下了单一中介的罚款记录，这也远远大于悉尼26家中介罚款的总额。

图：news新闻报道，认为更加严厉的处罚不一定能改变目前市场的乱象

根据NEWS报道：一处位于Footscray的一处6房豪宅，指导价仅仅为100万澳币，而在一年半前，它刚刚以130万澳币的价格出售，并且最终的成交价格为211万澳币。这起案件属于明显的钓鱼价，澳洲这几年房产价格一直向上走，在没有意外事件发生的情况下，居然会出现购买一年半就折价百分之20%出售，况且最终拍卖价格远远超出指导价1倍有余，若纵容这种现象发生，无疑会使很多购房者浪费巨大的时间精力财力在一些毫无意义的拍卖现场。

图：这套位于Footscray的房产最终售价高于指导价一倍多

这类现象之所以如此受到媒体的关注，并不仅仅是曝光这些无良中介，更多的是因为Underquoting非常扰乱市场价格。购房者不单会浪费无数的精力在一些根本不在他们预算范围内的房产，同样卖房者也需要承担风险，因为本身市场本身就反映了价格，为了吸引额外的购房者而压低价格会导致价格失真的可能性变大，低于预期甚至流拍都有可能发生。

根据澳洲公平交易委员会Fair Trading关于如何预防钓鱼价的条例，我们整理了一份Checklist，来判断中介报价是否存在欺诈。

若中介或者第三方数据可以支持中介的指导价，那么这个价格将具有可参考性。

那如果购房者不幸遭遇了钓鱼价，并且因此利益受到损失呢？

这时候需要做的是是向澳洲公平交易委员会（Fair Trading）提交投诉申请。申请所需要的文件，表格以及投诉地址都可以参考这个页面的信息。

参考投诉申请

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http://www.fairtrading.nsw.gov.au/ftw/about_us/legislation/changes_to_legislation/underquoting_reforms.page

钓鱼价除去浪费了购房者无数的时间和精力在一些他们无法购得的房产之外，由于拍卖制度的特性，购房者往往得浪费上千澳元在一些购房费用上。

在之前的表格中我们有提到，由于拍卖没有冷静期Cooling-off Period，所以如果购房者认定一套房产的时候，Building Inspection也就是建筑结构的检查以及Pest Report（主要是检查是否有白蚁）等一些必要的检查措施必须要在拍卖前提前做好，而每做一次的开销就得在1000澳币左右（折合人民币5000多）。但如果购房者遭遇了钓鱼价，那这个钱八成就得打水漂了，而且这不仅仅是钓鱼价带来的问题，而是拍卖这个制度，使得这样破财无用功的频率越来越多。

澳洲本地新闻网NEWS就在近期报道：指责目前的销售模式使得购房者浪费大量资金在一些建筑报告上。

有人会问，如果房屋结构有问题，那应该由原来的房东负责啊？

非拍卖的私售模式在房屋出售后有一个冷静期，冷静期后再交换合约，在这期间购房者可以把各项建筑报告检测做好，而且由于小定只有房屋售价的0.25%，如果真的出现什么重大的问题，损失也不会特别严重。但是拍卖就完全不同了，竞价成功后就得立马交大定10%交换合约，一旦交换合约，就意味着之后任何的问题都与前任房东无关，一旦有重大结构缺陷，那真是砸在手中有苦说不出，毁约的话，以悉尼目前的中位价来看，购房者恐损失十几万澳币。

所以说以上两个问题的最核心问题在于如何省心又省钱的在拍卖前做好房屋检测的完全准备。恰好澳洲真的有针对建筑检查以及其他例行检查的团购网站！帮助购房者省！省！省！

一：Before You Bid

Before You Bid采取的是典型的平均主义策略。参与者平分检查报告的费用。参与的人越多，省的就越多。

before you bid的费用分享模式：如果一个人单独购买一整套报告要（$499+$249+$249）＝$997澳元的话，那么两个人分摊的话每人只要（$259+$139+$139）＝$537，三个人的话每人只要$387，四个人以上每人只要$307。

第一个购买的人要先付全价。第二个购买的只要付$259，同时第一个人会得到$240的退款。如果有第三个买家的话，那第一和第二个买家都可以得到两个买家和三个买家之间的差价也就是$70，依此类推。

团购报告的另外一个好处就是，如果有人已经购买了这份报告，那么报告结果马上就可以下载。如果您是第一个吃螃蟹的人，那么报告一般可以在两天之内做完。

二：Eyeon

如果说Before You Bid采取的是平均主义策略的话，那Eyeon采取的就是公平主义策略。拍卖的赢家将会负担报告的大部分费用，而其他人只负担少量的手续费。

我们看看下面内西区Annadale的一个例子。拍卖的赢家需要支付$349的大头，而没拍赢的买家只要付$99。

Eyeon的价格模式：拍卖的赢家将会承担大部分的费用，如果大家对自己很有信心，对拍卖志在必得的话，那不妨选择Before You Bid的价格模式。对预算不是很充足，打算碰碰运气的买家，Eyeon的价格模式还是很值得推荐的。

除去这些拍卖房产必须要准备的额检查报告之外，购房者需要充分利用Open Inspection（物业开放参观）的机会，通过自己的观察提前摸清物业是否有缺陷。

以下是一些房屋结构检查的Tips：

1. 带个硬皮笔记本，量门框，看是否是直角，如果不是，说明房子有倾斜的势头。

2. 看各个门是否能严密关上，原因同前。

3. 看墙角有没有裂缝，或是某处特意新刷浆，如果有，说明房屋cracking严重，存在结构问题，是一定不能要的。不过老房子都有cracking问题，象卫生间、门窗处裂缝，这些无法避免，但如果cracking非常明显，这种房子是要不得的。

4. 看房屋的排水设施是否充足，沿外墙体应该有规矩的排水管，如果排水不好，房屋会很快被渗毁。

5. 了解房屋的建造史、维修史，一般房主自己建造的质量有保证，如果是最新装修，要小心了，也许房主想通过装修掩盖cracking等问题。

6. 看邻居的房屋外观和小区的周围环境。在环境良好、邻居房屋外观都不错的小区，说明居住人群收入稳定，不会有意想不到的安全和喧闹问题。最好在不同时间(尤其是晚上)去小区停车一下，坐10分钟，观察周围环境。

买房是一件既漫长又折磨人的事情，由于卖方主导了市场，一小撮中介利用房东想多赚取利润的心理开发了各种各样的销售策略，但最终获利的却还是中介。所以除了在本文中我们购房者需要避免的，或者可以节约的部分之外，挑选一家口碑良好的中介也是非常重要的。有些中介的拍卖师甚至可以帮忙参加拍卖，利用他们的丰富经验来帮助一些购房者在市场中避免一些“无谓的钓鱼价”，而且分头看房，远程遥控，才可以避免被一处拍卖的虚假繁荣所蒙蔽，将搜寻目标放大，才能更准确的预估市场的价格。

如果对于卖家中介心中存有疑问，并且愿意花上一笔开支来增加您的投资收益的成功率的话，澳洲还有一种特殊的中介结构——买家中介（Buyer Agent）可以帮助对于市场不是非常了解的买家来寻找梦想之家（Dream Home），千万不要以为买家中介只是寻找合适的标的那么简单，他们的工作范围可以一整套成体系的，从设定目标——寻找物业——商讨价格（Bargain，也就是砍价）——物业的检查——合约审理——贷款申请等一条龙服务。关于买家中介更加具体的介绍可以参考我们往期的文章——海外投资者和新移民，你们买房可能需要它！

希望本文对正在焦头烂额购房的您有所帮助！

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