越来越多的人在海外买房投资，越来越多的房企走出国门，开拓市场。那么在澳洲开发房地产要注意什么？买房通过哪种途径好？当地的房价水平如何？近日，记者在广州举行的澳洲房产推介会上，采访了澳洲辅诚集团董事长陈寅。
他当过兵、打过仗、负过伤、做过连锁店、“养”过牛、现在在澳洲建房和卖房……
“五年换一个行业。”陈寅太太曾经这样评价陈寅。在不同行业中转换，陈寅说，他乐在其中。“从学生到战士、商人、工人、农民，可以说工农兵学商我都干过。”
后来，房地产却成为他的主业。近年，他开始致力于澳洲的房地产开发和销售。虽然他在很多人眼里已经很成功了，但他认为自己并不那么成功，只是做自己想做的事。
谈楼市澳洲住房空置率只有2%-3%
南都：您在墨尔本房地产业多年，认为澳洲与中国的房地产业有怎样的不同？
陈寅：最显著的区别是中国房子的空置率比较高，澳洲空置率只有2%-3%，因为澳洲的房子比较稀缺。澳洲房屋年供应量远远低于人口增长，但房价涨幅却很稳健。有统计数据显示，在过去几十年，每7到10年房价才翻一倍。
南都：那澳洲的二手房交易应该很活跃。
陈寅：的确是。在澳洲，几乎每一套房子都可以租出去。只要你有能力付得起首付，后期的房贷就不成问题，因为如果首付30%或以上，每月租金完全可以抵消当月房贷。但在国内，若用贷款买房，能有多少房子的月租金可以抵消月还款额呢？
南都：二手房交易和国内有怎样的不同？
陈寅：交易手续要比国内简单的多。但会出现四个律师：卖方律师、买方律师、银行律师、贷款律师，银行贷款转接、房屋交易等手续，当天四个律师就可以办完所有手续。
另外，在澳洲投资“实体”，签买卖合同时必须有律师见证才能生效。也就是说，澳洲的法律相对健全，能够充分保障投资者的利益。而在中国，投资较难有保障。
南都：听说当地居民很少炒房。
陈寅：这纯属道听途说。在澳洲，投资房产的人真不少，很多当地人也买多套房产作为投资或者资产留给后代。
南都：澳洲房价水平与当地人收入水平是怎样的？
陈寅：当地的房价相对国内房价而言是不高的。一个应届毕业生的年收入约5万-8万澳元，除去基本生活消费以外，相当于两至三年就可以偿付一套房的首付。这对国内大部分应届毕业生来说是很难的。
谈开发 拿着钱贸然就过去了，结局很惨
南都：与国内相比，在澳洲开发房地产项目最大的不同是什么？
陈寅：在澳洲开发房地产项目，最为关键的是信誉机制。房企在澳洲拿地及开发的过程中，都不会全部用自持的现金，基本都会向银行借款。所以信誉对开发商尤其重要。
南都：各种税率会不会很高？利润能有多少？
陈寅：其实和国内差不多。土地税、印花税、企业所得税等都是要支付的。但没有统一标准，各个区政府都不同。开发利润其实也和国内差不多，一般在25%左右。但也很难说，因为国外的条条框框比较多，如，要对市政做贡献，不修路不能卖，项目内要有公园等，而不能卖的路和公园都是开发成本。
南都：近两年，万科、碧桂园等国内知名房企都走向国外，你对此怎么看？
陈寅：这是好事，有利于国内的房地产业的进步与发展。
南都：有没有开发不成功的案例？
陈寅：太多了。在国外开发房地产项目不同于国内。很多国内企业，对当地的市场、政策等都不了解，拿着钱贸然就过去了，结局很惨。一个朋友7年前花20多亿在澳洲拿了一个项目，到现在还没有开工，照这个进度估计再过20年也不能完工。
另外一家在国内排名靠前的房企，用4500万元在悉尼拿块地(我觉得不值这么多)，这块地性质为工业用地，上面还有别人的一个仓库。如果在国内，这两个问题可能容易解决，但在国外，政府卖地后不会过问这些事情。作为开发商，你想让人家的仓库搬走，即使人家同意，你也得帮它找新地方，并且要赔偿损失。
南都：造成这种现象的最主要的原因是什么？
陈寅：中国很多企业的特点是：宁愿相信所谓的自己人，也不相信专业人士。很多企业对知识产权不尊重，对当地了解也不够，更缺乏考虑，以为把国内的“那一套”搬到国外即可，但事实并非如此。
谈销售“卖房一定要有牌照，否则没有卖房权”
南都：听说，在澳洲，开发和销售是完全分开的。
陈寅：也不全是。在澳洲开发项目不需要牌照，但是卖房一定要有牌照。房企建好房后，一定要请有当地房地产牌照的人或机构才可以销售。因为当地法律理念是，你在管理别人的钱，就要对别人负责。购房者属于弱势群体，有牌照相当于有保障。
南都：这是怎样的牌照？
陈寅：此牌照相当于国内的资格证书，不仅要通过八个月的全职培训，还要通过考试，才可以拿到。持有房地产牌照的人比较稀缺。因为，有牌照才能成立销售公司，一个牌照只能成立一家公司，但可以多个牌照成立一家销售公司。
在维多利亚想要考到房地产经营的牌照，至少要全职读八个月，但在其他州，只用读一个月就可以拿到牌照。也有人在悉尼拿到牌照后把牌照转到维多利亚。
南都：进驻澳洲的国内房企，是不是也需要找当地有牌照的销售公司？
陈寅：是的。房企自己不销售而通过别人进行销售，那么它所用的那个公司必须要有牌照；若它们(房企)是自己进行销售的话，则需要有这样一个牌照。
南都：如果购买房屋出现问题，交楼时应该找谁？
陈寅：找持有房地产经营牌照的销售公司，牌照在这个时候就起到了至关重要的作用。
南都：你对国内准备进驻国外的房企有怎样的建议？
陈寅：一定要尊重当地的市场，尊重当地惯常的做法，当然要有自己的创新，但是要遵守国外的惯例、法律法规、还有当地的专业人士，要尊重他们的意见。 在国外，不是钱多钱少的问题，而是对知识产权、法律法规尊不尊重的问题。国内很多人追求短平快，总是想走捷径，往往会遭受更多的挫折。
谈投资 海外买房要从当地人的角度想问题
南都：你对准备去澳洲买房的中国人有怎样的建议？
陈寅：购房者的思维方式也要改变一下，要从当地人的角度思考问题，不能老带着中国式思维，否则会老碰钉子。此外，还要选择一家好的中介，但如果你对自己很有信心，对当地的情况也非常了解，可以直接找开发商，但开发商没有专门的人接待，一旦房屋出现问题，维权可能不那么容易。
南都：怎么不易？
陈寅：举个例子，一个人在墨尔本买了一套300万元的房子，但因为自己的转款原因迟交付超过半年，如果此人直接通过开发商买，可能会面临开发商对买家罚款的现象。但通过我们专业的代理公司买，因为我们对当地法律非常了解而且与开发商合作多年，我们帮你交涉，最后帮你免去迟交付产生的大额罚款利息。
人物
他曾是中国第一家麦当劳餐厅经理
1990年，中国内地第一家麦当劳餐厅在深圳市罗湖区开业，当时的餐厅经理，就是陈寅。在麦当劳的5年里，陈寅出差跑过不少国家。1995年，陈寅带着太太和女儿移民到了新西兰。3年里，陈寅一边打工，一边完成了梅西大学M BS的硕士论文，并接触到互联网，看到了其中的商机。1998年，回国创业。
他的互联网公司做了一个二手交易平台，有点类似于现在的淘宝。两三年过去，当时的互联网生意并未见到曙光。2005年，他把中国的事业都停了，重新回到新西兰。
回到澳洲之后，陈寅四处考察项目，一个偶然的机会让他进入了房地产市场。
刚到澳洲，太太想买套房投资，当时房产中介经纪人强烈推荐某物业，说投资价值非常高。陈寅毫不犹豫买下。但几年后，此物业价格涨幅非常缓慢。
“为什么不自己开发项目呢？”陈寅这样问自己。他开始进军房地产业，逐渐参与项目开发，同时成立了销售公司。在当地开发并销售了多个项目，且小有名气。
对房地产业，陈寅称：“我能看到商机在哪里或者意义在哪里，虽然我现在尚未在某个项目上特别成功，但我依然是行业的领先人物。
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