如今澳洲房地产市场活跃，有些房产上市时甚至明确打出绝佳投资机会的旗号，但如何能让自己对投资条件进行客观地分析呢？这方面的专家马塔西克（Michael Matusik）在《房地产观察》上撰文，提供了七种分析方法。 如今，在房地产市场上有很多房产标上“投资”字样来推销，见到这些，马塔西克认为，令人不爽。马塔西克称，几个星期前，布里斯本的内城区的一栋崭新的公寓楼开发项目，在其光彩夺目的网页上的“投资”栏目下，写着，此地区的公寓房价值在2000年以来每年增长了10%，而且在此期间，房租涨了150%。此外，还写道，当地的人口预计在未来25年里会增加约四倍。 他们所说的房价与房租都是指的中位数。中位数价格往往被新的开发商搅浑，以人为地提高价格，特别是在较小区域内。 事实上，在过去15年里，当地已经有很多的新开发工程了。如果你看一看公寓房的实际销售情况，你可以发现在过去的十年里，每年房价增值毛利额有4.5%。而在过去的四年里，这里的公寓房销售价格几乎没有增长。 此外，在过去的两年里，这里的空置率几乎翻了一番，从2%升高到了4%。两卧室的公寓房和一卧室的公寓房租金甚至开始下跌。在2000年时，当地的租户们付的租金是其收入的20%。如果根据推销上述公寓房的开发商们的说法，那么当地的租户们所付的租金应该是收入的35%至40%了。 当地的房价，在2000年是，是房主收入的3至4倍，如今已经接近收入的10倍。别忘了，从2000年至今，利率已经从两位数降到了历史最低水平，而直到几年前，工资每年增长4%。 现在，当地的工作大多数是半职。当地计划上马的新公寓开发项目数量创下了历史记录。当地还有许多其他的开发机会。而人口的增长和移民的到来低于历史平均水平。 总而言之，未来的10至15年很可能与过去的10年、20年大不相同。迁往内城区居住的趋势确存在，这是不容置疑的。但是，遍地看到的建筑工地上的 吊塔，表明可能会出现公寓房供应的过剩。希望供过于求的局面不会持续太久。但这本身不是问题的要害。问题是，开发与销售者提供的信息很少真实反映这样的情况。 马塔西克表示，澳洲购房者应该对开发商与销售商提供的信息进行认真的分析，因为他们是买者，是为自己付责任的。许多人也建议买家自己认真地做调查。但从哪里开始呢？ 以下是马塔西克建议买家在考虑买投资房时应该知道的七项事宜。 1. 质疑一下销售商所说的使用时间段。最好拿过去的一个周期来看，如过去的七年、还有最近的一年。尽量弄明白当地市场在周期中所处的位置。 2. 寻求再出售的证据。同样的房产，不需经过修整，历来的转卖情况。不要去看中位数价。中位数价只适用于大的区域，比如一座城市。 3. 问一问谁在买、投资者与自住者的比例、买家们都来自何处？ 4. 寻求租赁证据，根据至少两个相互独立的出处。给这些资料来源的地方打打电话，问他们曾经写过什么。问问房产将由谁来管理，还有租客的意向，是长期租还是短期？ 5. 向开发商、销售代理、地方政府发问，问问所打算购买的公寓楼周围的开发规划。视野是否将被挡住？楼与楼之间是否空间太小？是否有很多类似的楼在相互竞争？ 6. 请求现时市场估价。股价师们往往把价值低报。他们的估价可能不准，他们有许多职业风险，因此低报估价让他们有回旋余地。但是，尽管如此，你的出价不要超过估价师所报价的5%以上，除非你相信当地还有一些推动的因素（比如附近在建一所医院，或者一所大学即将开张）。 7. 确保你所买的房产，在住房人口分组中的主要的六组中，有潜力被其中三组人来买或租。除此之外，马塔西克相信，还需要有一系列的标准规则，来衡量住房市场的表现，不论住房的位置，不论住房的类型。这将包括相同的时间段、相同的再售情况，相同的基本衡量指标——如单位面积的收益率，相同的依据当地的空置率情况计算毛租金收益率的方法。而且还需要定期地与独立地对这些数据进行审计。 如此，投资房地产将变得更加容易一些。