别墅类产品快速大幅度上涨

是过去一年澳洲地产市场的主旋律。

相对而言，

公寓市场则经历着

冰火二重天的另外一极。

因为疫情及各种调控政策的综合影响，

公寓无论是从总体价格上

还是销售量上，

都在2019-2020年经历了较大幅度的下降。

直到2021年，

公寓总体价格和销量

才随整体市场逐步小幅回升。

# 公寓产品细分

别墅类产品持续上涨而公寓价格滞涨，使得公寓和别墅的价格差距达到了最大，随着别墅类产品价格达到历史高位，可负担性出现了阶段性瓶颈，而公寓价格则表现出来明显的性价比优势。

许多之前想购买别墅或者Townhouse的买家，转而考虑大面积的公寓产品，三房公寓会成为这一类消费者的首选，所以紧随别墅市场之后，三房公寓会率先启动。

悉尼公寓市场，在过去10多年的时间里。由于Townhouse，甚至一些普通区域的旧House和三房公寓的价格差价不是特别大，消费者很容易适当加一点钱去选择Townhouse而不选三房。

所以开放商在户型配比上，往往把三房的比例控制在10%左右，这样市场上三房的总体供应量非常有限。当需求上升时，供需矛盾也会推动三房价格上涨幅度大于普通二房和一房。

在公寓市场上，二房和一房的比例达到了九成以上，所以当前面二年市场供应出现供过于求的状况时，二房和一房的价格会出现明显的下滑，而三房作为相对稀缺的产品，受影响的程度就小的多。反之，当市场向上的时候，这种稀缺性会让三房录的更大的上涨比例。

笔者选取了Burwood一个2012年上市的高层公寓进行了对比，当年70万左右的二房，现在价格在90多万；而当年80万出头买的三房，现在价格可以达到140万。

随着人口数量急剧增加，低密度住宅产品，如别墅等在内城区已经无法放量了，即使郊远地区其放量速度也远远不能满足人口增长的需求，而边远化还带来了许多生活和工作上的不便。

所以公寓将是城市发展不可避免的选择。一些有特色的Penthouse在拍卖市场屡屡创出天价，也是表明一部分有实力的消费者在考虑便捷和空间有机结合的产品，而三房公寓将会是这类产品的主流。中国的消费者其实也了解，在中国大城市，大平层是要比别墅更高端的产品。

奥云花园是中国国有企业在悉尼开发的大型居住区，位于快速发展的奥林匹克板块，周边都是Meriton、Mervic等大型开发商的项目。

随着市政投入的不断完善，这里会是悉尼二大CBD之间最具潜力和规模的集居住、商业、办公、娱乐等为一体特大型综合社区。

值得一提的是，奥云花园的三房几乎只布置在了Ground floor或者高楼层，要么享受私家院落，要么就远眺美景。尤其有多套三房Penthouse 更是有270 环绕的阳台，可以远眺水景、CBD天际线，乃至蓝山起伏的山峦。