澳大利亚房产市场发展迅速。去年下半年出现的强劲上涨势头，使今年前几个月的房屋价格增长远超预期。按照目前的涨速，2月预计的2021年房价10%的增长将在6月中旬实现。

房价上涨速度可能会因自住房业主的负担能力下降而有所放缓，不过由于市场紧俏、价格预期看涨、投资活动逐渐回暖，以及高刺激性的房市政策保持稳定，房价上涨势头在短期内仍将持续。

因此，基于2021-2022年全国住宅价格短期预测的20%总增长率，我们预计2021年住房价格增长率为15%。

20％的“涨幅上限”表明了两个主要观点：一方面，随着房价上涨，自住房业主的负担能力下降将成为购房的主要阻碍；另一方面，随着投资者活动的增加和信贷快速增长，监管机构将在2022年干预房产市场。

市场需求激增并且持续高于市场供应量。当前销售额相比疫情之前的最高水平增长了10％，且房屋销售总量超出新挂牌房屋总量的10％。房价上涨也相当迅速，3月房价已达到32年来的月度新高，并且目前全国房价年增长率已超过20％。实时指标显示，4月房屋价格上涨势头持续，全国房屋拍卖清算率保持在80％的历史高位，一些大型房产机构表示最近每场拍卖的登记竞标者超过7名，超过平均值的两倍。

信贷供应情况也体现了当前的市场需求。各大银行首席执行官最近向众议院经济委员会汇报，银行已经大幅缩短房屋贷款的审批时间，其中一些标准申请流程的周转时间仅需几天。

从历史上看，两位数强劲增长后的放缓通常是为了应对紧缩政策，比如加息、或是像2015年与2017年实施的宏观与微观审慎紧缩措施。我们认为这些措施不会在今年实施。

一些内在的限制因素将限制房屋价格上涨。随着房价上涨，对购房人借贷能力和还贷能力的评估将更加困难。这两者很大程度上仍取决于家庭收入和可变抵押贷款利率，而非较低的固定利率。澳大利亚审慎监管局（APRA）在2015年和2017年实施的审慎紧缩政策也使贷款方对借贷与还贷能力的评估更加一致和严格。

监管机构（澳大利亚审慎监管局和澳大利亚储备银行）将密切关注所有贷款标准放松的迹象，并将监控较高风险贷款（具有高贷款价值比(LVR)或高债收比的贷款）的流动，这将令符合评估标准的借款人选择杠杆时受到一定程度的限制。

总而言之，我们预计上述机制将使房屋价格涨速从今年初以来的强劲水平逐步放缓，从过去一年以来平均月增长2%降至月增长1%左右。

有明显迹象表明买家结构已经开始变化。截至今年2月，近4个月以来的住房融资批准中，投资者的增长率已超过了自住房业主，前者为35％，后者为31％。更重要的是，我们还发现与住房相关的消费者情绪发生了重大变化，这表明房价上涨正推动两个买家群体之间的分歧扩大。

相比于投资者关注投资房的收益前景，自住房业主更关心自己对房价的负担能力。Westpac墨尔本研究所（Westpac-Melbourne Institute）消费者信心调查中的“购房时机”指数反映了消费者负担能力，该指数显示，购房者负担能力较11月的最高点大幅下跌18.8%。

这与持续增长的价格预期形成了鲜明的对比。Westpac墨尔本研究所的房价预期指数已进一步上涨，高于疫情前水平8％，并在4月达到了七年来的最高水平。

考虑到过去十年房价的大幅上涨，悉尼和墨尔本的房价承受能力可能更快达到购房人承受能力的临界点。大多数其他首府城市和地区的房产市场较悉尼和墨尔本地区有更大的空间维持房价上涨，但收入在一定程度上限制了房价上涨。我们的预测表明，房价累计上涨15%-20%将使悉尼和墨尔本市场再次出现如上一轮价格周期的严重的房价可负担性压力，即“购房时机”评估及自住房业主需求大幅下降。

然而基于实际和预期的价格趋势，投资者一般不会静观市场变化。细分市场的起点也相对较低。虽然投资者贷款近期有所增加，但向投资者发放的贷款仅占所有住房融资审批的24％，远低于2015年35％的长期平均值和2017年40-45％的高位。

随着投资者活动增加并且成为市场的重要推动力，监管机构可能更加谨慎。澳大利亚储备银行（RBA）在最近的《金融稳定评估》（Financial Stability Review）中表示：“对市场持有乐观态度的借款人可能选择承担更多风险投入房产市场，这可能会导致新贷款的平均质量下降。” ——这可能是针对投资者的一个警告。

澳大利亚储备银行已经承诺，在较长时期内现金利率仍维持0.1％。具体来说，颁布调整现金利率的政策还为时过早，只有在实际完成充分就业目标（如失业率大幅低于4％时），工资增长达到3%以上及通胀利率维持在2%-3%时才会调整现金利率。这些具有挑战性的目标在2021年或2022年很难实现。

澳大利亚储备银行的其他政策措施中有一项重大变化将直接提高部分抵押贷款利率。我们预计从2022年2月开始，储备银行理事会将收紧 “收益率曲线控制”政策，即通过购买3年期债券，将收益率保持在 0.1％，与现金利率一致。我们预计，澳大利亚储备银行将限制购买2024年到期的债券，但不会将购买限制扩大至2025年到期的债券上。市场将其解读为紧缩政策，因为三年期利率的上升能够提高固定抵押贷款利率。这能够降低房产市场的需求量，但并不会对强劲的房地产市场产生重大影响。

明确的应对措施取决于明年的贷款情况。如果某种较高风险贷款增长（例如，高贷款价值比(LVR)贷款、高债收比贷款、或只付息贷款），当局可能会为这类贷款设置上限（如2017年的只付息贷款限制）。如果收益是由信贷增长的普遍提升推动，监管机构可能会限制对投资者的借贷总量（比如2015年的措施）。

监管机构也可能会使用“微观审慎”准则来更改个人贷款评估从而限制贷款活动，例如强制要求还贷能力评估时使用较高的“最低利率”，或者可能为投资者与自住业主设置不同利率。

我们预计澳大利亚审慎监管局和澳大利亚储备银行在未来一年中将会更加谨慎。我们的预测显示，到2021年底，年住房信贷增长将从目前的3.8%增长至6.5％，在2022年将增长至7.2％。这与当局在2015-2017年最后一次使用审慎措施干预市场时增长至6.3-7.4％的速度相当。随着多数的主要市场的价格上涨，以及家庭杠杆措施也处于可比水平，在未来采取管控措施的方向将更加清晰。

不过，当局对采取过快或过度措施都持谨慎态度。2017年采取的宏观审慎措施导致悉尼和墨尔本市场在接下来的两年中价格大幅调整，对整体经济产生了明显的负溢出效应。尽管还有其他因素影响房产市场，如对2019年大选前后负扣税和资本收益税可能发生变化的担忧，澳大利亚储备银行并不愿意使用可能威胁整体经济复苏的方式来冲击房地产市场，尤其当前新冠疫情风险还未结束，距离实现充分就业和控制通货膨胀的目标还有很长的路要走。

我们保持2月时的预测核心内容，即2021-2022年全国住宅价格将上涨20％。但房价在2021年涨幅更高，即增长15%，在2022年将进一步增长5%。

明年价格增长趋势放缓的原因是自住房业主的负担能力下降导致购房需求降低，以及限制投资者活动的监管干预措施。后者是为了应对大幅增长的投资活动，以及应对如2015-2017年足以引起监管机构干预的快速信贷增长。

但与2017年不同，我们预计当局将在2022至2023年实施宏观审慎措施，通过灵活轻量的方式实现房价“软着陆”。

尤其对于澳大利亚储备银行而言，维持有序的住房市场是实现就业和维持通货膨胀目标的重要前提。