前一段时间微信沸沸扬扬的传播着一个叫Nathan Brich，30岁出头的小伙子的故事。文章里讲述的是他如何从一穷二白，到买了将近170套房产。他的每套房产都是在边远地区的正现金流的房子，去掉贷款的支出和相关杂费，每年有将近50万的回报。这个哥们还给自己定了更伟大的目标，未来至少要有500套房子，是不是很励志啊！

当我们期待这位大神为每一个房地产投资者树立标杆，成为我们所膜拜的泰斗时，今天6月末他公开分享，他将开始卖他手中的一部分房产。他个人解释他卖房的原因主要是因为信贷政策收紧，增贷与套现（refinance）变得越来越困难，另外他觉得这个阶段他的重心也越来越往建立投资房组合往开发的方向走了。

有的人祝贺他未来的新方向，有的人冷嘲热讽，也有的人在猜测他真正卖房的原因。对于一个投资者来说，他让我想起了另一个人。 Steven Mcknight，这个人写了一本《从0到130套房产》 这本书把他推到了人们视线里。不止他的书热卖，很多人还采访他，请他上电视节目，花费数千元参加他的课程，人们称他为正现金流房产投资学的教父。

Nathan和Steven的投资手法很像，都喜欢买偏远地区正房租收入的便宜房子，低价买入加装修。更有意思的是Nathan似乎还走了Steven的老路子，就在人们把Steven推上神坛的时候，在2010 年，Steven 把名下的几百套房子都卖给了他的合作伙伴，自己去美国成立了一个专门投资商业地产的基金。

相似的策略，相同的声明，一个卖房说去搞开发，一个卖房去国外买商业地产。按理说房子留的越久不是越好吗？按理说正现金流的租金不是可以让我们财富自由吗？ 为什么到最后都卖了房子呢？是巧合还是必然？

我们只能根据自己所掌握的有限的信息作出了一些比较主观的判断了。

首先Steven卖房是在2010，Nathan卖房是在2017，时间背后有什么其它因素呢？2009年澳洲出台信贷保护法（NCCP Act 2009）， 里面严格要求信贷行业从业人员与银行要严格审核客户收入，确保客户具备还款能力，确保他们是选择了适合他们的信贷产品。法案的出台让很多风摩一时的产品消失了，比如说以前有种产品叫 NO Doc，不需要收入，自己做个个人声明就可以贷款。又或者注册一个ABN就可以贷款60%，别的不需要的low doc产品。换句话说法案出台后，贷款难了，手续多了，以前只要有首付就不愁贷款的日子过去了。 

2016年发生了什么呢？2016年银监会直接介入，贷款再次收紧，海外收入不能做了。在计算个人支出这块，现有贷款的还款不能按实际来算，要在上面加高一部分来满足银行的要求，10万如果以前可以借贷90万，现在这个比例也差不多萎缩到70万。

贷款收紧为什么就会推倒了两位投资者的多米诺骨牌呢？答案在于不能refinance了。要知道我以前和大家在本公众号一个帖子“贷款经理如何看待正现金流“的文章提到过，在有贷款存在的情况下正租金收入是很脆弱的，因为一旦银行给你的5年只还利息不还本期限过去后，一旦变成25年本息同还的时候，这个还款额加上房子的维护和相关杂费，每个都是负租金收入。在信贷宽松的情况下你可以做个refinance直接和银行再续一个5年只还利息不还本，顺便再套现一些升值的钱来以备不时之需。但是贷款难了，银行也不愿意给你只还利息的产品，请问在每套房子都是负现金流的情况下，人家上哪去弄那么大的收入来呢？

买的多，留得久，收的住是每个人的希望，但现实是残酷的，巴菲特说只有大潮退去的时候才知道谁是在裸泳，我们见过很多所谓的大师们口口声声的说了要买更多买房子，但是一旦政策变化起来，我看到他们仓促卖房。投资的目的是让我们更有钱，不是有更多的房子。房子还是要买的，而且要多买，但是大家要明白一个最基本的道理，出来混，早晚是要还的。银行的钱是借给你的，不是给你的，所以也是一定要还的。在任何时候都要保持一个稳健的现金流是不变的王道。如何保持一个好的现金流呢？那就是不但要买房子，更要学会在合适的时机卖房子。房子未来还会涨，但人的生命有限，一个成功的投资者要学会最大限度的利用自己的资金扩张手里的盘子，但到自己承受能力范围时要尽快学会稳步的抛售物业减少名下的债务，这个阶段能有多快就看各位对时机的把握，充分认识市场现在在哪个阶段，这个阶段哪些区域和房产投资标的是值得关注的。投资的目的不是为了和人吹嘘自己有6套房，然后自己回家啃方便面。投资是为了让自己活的更好，活动更好的前提是自己的贷款有非常低的债务比例，或者拥有一个充足现金流的生意（这也就是为什么富人敢于于借债 ）。普通工薪族如果没有自己稳定现金流生意的我们就学会像开发商一样，买入卖出，用利润减少持有资产的债务。

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