图：Commercial & General

文：Duncan Hughes

来源：AFR

编译：澳房汇

西太平洋银行将不再向寻求投资房地产的自我管理退休基金提供新的贷款，这项决定估计会为日益焦虑的房地产市场带来震动。

在对前景和风险进行评估之后，作为澳洲第二大抵押贷款银行的西太平洋银行，及其下属的墨尔本银行、圣乔治银行和BankSA将于本月底开始停止对小型自我管理退休基金发放新的房贷。

此举震惊了抵押贷款经纪人和理财顾问，他们在借款人和银行之间扮演着中间人的角色。

这还将使本已紧张不安的房地产投资者对前景更加担忧，目前房价不断下跌、成本不断上升、供应过剩，尤其是墨尔本、悉尼和布里斯班的内城区公寓。

图： Brendon Thorne

其他主要银行也一直在收紧对自我管理退休基金的贷款以应对监管收紧、投资市场放缓以及从投资到本息同还产品的转向。

西太平洋银行的一位发言人说：“银行不断地检讨产品和服务，以确保它们符合客户的要求”。

“为了精简和优化我们的自管退休基金产品，从2018年7月31日星期二开始我们将不再出售原有的SMSF住房贷款产品和商业贷款。”

图：Jim Rice

自管退休基金的杠杆投资是一项目极具争议的策略，行业领袖曾警告退休金过度投资房地产，会造成过多的信贷和市场风险。

目前澳洲的自管退休基金规模超过7000亿元，成员人数超过60多万，这一数字超过了瑞典国民生产总值。

监管机构越来越担心，SMSF投资者被鼓励利用他们的退休基金，借贷并投资于单一的住宅物业，从而引发系统性问题，原因是缺乏多元化，同时，在房地产市场不断下跌、很难找到租户的情况下，出现亏损的风险也越来越大。

2014年由David Murray领导的金融系统调查的一个关键建议是，退休基金应该被禁止杠杆操作，以减轻金融不稳定的风险。政府拒绝了他的建议，Murray说这是一个错误。

Murray最近被任命为澳洲最大金融集团AMP的董事长，预计他将对集团的SMSF放贷行为进行内部审查。

SMSF协会主席Deborah Ralston教授表示，房地产在SMSF多元化、多资产投资策略中应“占有一个席位”。

澳大利亚证券和投资委员会则对一些不老练的SMSF投资者获得不可靠的理财建议表示关注。

最近，ASIC对250个随机选择的客户档案进行了审查，发现90%的客户未能符合“最佳利益”测试和其他法律义务。

ASIC报告称:“ ‘一站式房地产服务机构’所推广的利用SMSF借贷投资房地产的策略是高风险的。”

有担心称，法律规定的SMSF供款上限可能会导致许多借款人出现资金困难，并迫使他们出售房产。随着房地产资本价值和收益率下跌，这种情况变得更有可能发生。

如果翻修一处房产的费用或补充租金收入超过了年度上限，就可能出现这种情况。

西太平洋银行的这一举措也可能预示着一种战略的转变，即从高风险投资者转向优秀的新投资者和自住固定利率借款人。

西太银行对优秀贷款人提供高达50个基点的折扣和免费国际旅行，但同时引入对借款人还款能力更严格的审查。

例如，西太目前向贷款额至少为15万元的本息同还或只付利息贷款提供30至50个基点的折扣。又例如，五年本息同还的借贷人可以在4.09%的总体利率之上获得40个基点的折扣。年费为$395.一年期只付利息贷款整体利率为4.39%，期间可获50个基点的折扣。

借款人也有资格获得更高的Velocity飞行常客积分，25万元的贷款可以获得20万的积分，足够一对夫妇换取往返香港的机票，而100万元的贷款，可以让一对夫妇从任何澳大利亚首府城市往返伦敦。

除了提高房款和其他与房地产有关的借贷款利率，其他主要银行也在收紧SMSF的贷款政策。

更多详情可参阅：https://www.afr.com/real-estate/westpac-set-to-rock-property-market-by-pulling-out-of-smsf-lending-20180716-h12q72