房产快讯 | 喜大普奔？专家：墨尔本房价2020年要飙升！这些地区要注意了,澳盛集团微信公众号文章

随着墨尔本医疗设施的改善、商业园区的蓬勃发展和平交道口拆除工作的开展，2020年墨尔本多个远郊的房价将有望大涨。

根据维州房地产研究所（REIV）的数据，Yarra Junction、Hillside和Truganina有望成为2020年墨尔本表现最好的几个地区。另外，Clyde North, Lyndhurst和Mickleham这三个区域也被列入了行业观察名单。

REIV的数据显示，截至去年9月份，Yarra Junction的房屋中位价为59万澳元，12个月内上涨了6.5%。该地区的一名房产销售经理Chris Lord称，随着房价的上涨，越来越多的人会搬到这个经济实惠的小镇。

他表示：“对我们影响最大的人群是首次买房的人，以及那些从Lilydale、Mooroolbar、Croydon等地区来Yarra Junction寻求实惠住房的人。”“这个地区有了许多新发展，包括计划升级的Yarra Centre娱乐中心，许多家庭都在考虑来Yarra Junction买房，但问题是，房屋的供应跟不上需求，到时候房价肯定会上涨。”

REIV总裁Leah Calnan认为，Hillside和Truganina的新购物区将吸引更多的买家来买房。她说到：“Hillside地区有大量的新土地正在出让，大批房产、基础设施在建设中，而在Truganina地区，最近有一个商业园区以20亿澳元的价格卖出，这是墨尔本西部最大项目之一。”

截至12个月里，Truganina的房屋中位价上涨了3.6%，至57.1万澳元。

O'Brien地产公司的总监Darren Hutchins称，Clyde North成为了想要进入Berwick地区的购房者的热门选择。

他说到：“该地区与Berwick相邻，被称为东南部的Toorak。”“附近有很好的学校，比如澳洲联邦大学 (Federation University Australia)，启思蒙学院 (Chisholm Institute)，还有沿路的Fountain Gate购物中心，Casey医院正在扩建。” 与此同时，Mickleham地区日益增长的人口，预计将推动该地区的房价上涨。市议会预测，到2026年的10年里，Mickleham地区的人口将增加8倍，达到27401人。

据数据公司预测，到2020年，墨尔本的房地产价格将飙升17%，人口增长、降息和更宽松的贷款政策都将增加购房需求。

历史至今最低的利率，更灵活的贷款政策以及更多即将上市的房源，意味着2020年将成为房地产购买者丰收的一年。

Intelligent Finance的贷款经理人贾斯汀·杜波夫（Justin Doobov）表示，2020年买家的第一个障碍是信贷。他说：“银行和机构会更加愿意批准信用记录良好的借贷人，但另一方面，对于信用记录稍有瑕疵或在收入来源方面存在疑点的借贷人而言，贷款会变得更加困难。”

“虽然，现在网上公开的征信报告已经要求银行尽可能减少大量的文书工作，但银行今年可以看到某人的账户历史记录变为24个月，而不是以前的6个月。”

“这意味着人们必须保持两年的财务状况符合要求，如果将来想购买房屋，就必须立即调整收支方式。”

他说：“房地产就好比一个长期的项目投资，试图对市场进行肆意的猜测是很危险的。与其选择在人群集中且昂贵的区域购买房产，不如选择在供应充足的地区，从而去争取一些价格上的优势。”

“当市场正在消耗当前的库存时，这些地区也将蓬勃发展，并表现出来良好的资本增长。”

Domain＆Co的沃里克·布鲁克斯（Warwick Brookes）表示，在墨尔本，最好的房屋往往是靠近基础设施，火车线路和购物中心的。他说，例如Ringwood等区域的可负担性较的小户型或联排别墅都是不错的选择。

他说：“这些区域未来的表现倾向于良好，并可以确定的是未来会有所增长。” “对于公寓，我会坚持东部地区偏老式的公寓。”

对于首次购房者，Suburbanite的创始人，房地产经济学家，前估值师安娜·波特（Anna Porter）也建议不要惊慌。

“随着更多的新房源进入市场，需求和供应将重新达到平衡，首次置业者可以再租房一年的时间，直到价格达到更满意的水平再考虑购买。”

她说，首次购房者也可以将“租赁投资”作为一种策略。房子可以买在更加便宜的区域，并且在自己理想的区域租房住。她说：“当他们没有预算购买梦想中的房子时，这是初步进入市场的好方法。” PK Property Search董事总经理彼得·凯拉赫（Peter Kelaher）表示，新的“首次住房贷款存款计划”（First Home Loan Deposit Scheme）允许购买者以仅5％的首付款获得贷款，这也会帮助购买者并刺激房地产市场的发展。

他说：“现在是首次置业者们锁定优势利率的好时机，这样他们就不会在2月市场开始升温时变得被动。随着后期房源量的增加，价格必然也会更加亲民一些。”

但是杜博夫说，关于贷款的方面依然要慎重考虑，银行方面一定会更加仔细地审查首次购房者的个人支出以及收入情况。

“此外，确保能够获得预先的批准也非常重要。有人来找我们，说他们六个月或一年前就被批准了，但是从那以后房贷政策已经收紧了。买家需要获得评估后的预先批准。

Doobov建议，在这个动荡的市场中，对于自住房升级者，出售自己的现有房屋再买更昂贵的物业从未变得如此重要。

杜博夫说：“尽管一些贷方提供了90％的贷款，但往往只提供给那些在法律等职业中获得稳定良好收入的人。” 但从积极的一面来看，许多地区的高端市场已经摆脱了价格波动的影响，超过了中端和较低水平。“因此，与从现有房屋中获得的收益相比，他们从新房屋中获得的收益更多。”

波特说，保持原状或者装修也都可能是很有吸引力的选择。“重要的是，房主必须严格钻研翻新和建造的成本，然后将其与买卖成本，中介费和印花税进行比较。他们可能会发现，保持现有物业并且居住会是更好的选择。

针对投资型买家来说，Kerras表示，从来没有比现在更好的时机购买投资物业，在许多地区利率都低于收0益率。

他说：“这是我进入房地产业以来，第一次现金流呈正数。” “在新房供应略有饱和的地区，他们还可以锁定长期租户，而且由于未来议会批准的开发项目较少，租金将有所提高，此时的投资型买家将会以最优的价格获得更高的回报。”“由于负面因素持续存在，以及利率降低，投资者像野火一样重返市场。” “对于他们来说，2020年比2019年更加乐观。”

2020年，投资者们可能会发现新建公寓的交易价格与旧房类似。波特认为，此时投资者应该扩大自己的投资范围。以悉尼为例，它的收益率和资本增长均不佳。她说：“投资者需要考虑进入更实惠的市场，以及那些受基础设施，移民，人口增长和就业增长推动的市场。”