给高净值人士投资房产的建议

2019年12月18日 澳洲万邦金融


转自澳房大全我的专栏--《实在是高》

我接触过的有钱人很多,我所说的有钱人指的是第一代靠自己努力,白手起家做实业的民营公司老板。

在我对他们一圈观察下来,投资住宅地产成功的还真不多。一直以来对于这种高净值朋友我给的建议都是,如果资金量比较大,可以集中火力去买套商业物业。

想象一下要把1000多万的资金购人住宅,算上贷款,至少可以买上几十套,无论是前期准备工作,中期贷款和后期管理,都不如买一个商业物业方便实惠。

这就好像如果这顿晚餐你打算花1000元,就没必要去拉面馆点100盘炒牛肉面,不如去高档餐厅点一盘龙虾。


住宅地产这个东西本身就是给身家千万以下的人玩的,一旦资金多了,从规模经济角度讲,去买商业楼宇就是去做地产开发会更合适。资金量不同,玩法亦不同。
 
如果要玩,首先您要明白住宅地产市场是一个牛鬼蛇神混杂的地方,它的各方面门槛比起商业地产要小的多,所以整个市场充斥各路专家和分析,管你有钱没钱都被忽悠,但我觉得有钱人被忽悠的概率更大。
原因有三点:
 
第一是有钱人普遍比较自信,只要觉得Location好,想都不想就买了。尤其大陆刚来的土豪,带着中国固有思维,“房子哪有不涨的,离市中心越近越好”。

买最贵的地段,买最好的房子。
 
第二是痛苦纠错机制对有钱人失灵了。我们每个人都是从痛苦中学习经验,例如你被火烧伤了,痛了后下次就不敢再玩火了。

你用仅有的10万首付买某投资专家推荐楼盘,楼盘多年不涨,又是负现金流,你痛苦的意识到,你的投资是失败。
有钱人的问题就在于他有钱,买了后都忘了,负现金流也负担的起,不涨就留着,留着留着,留了20年,总算涨了50%。这时他们还会觉得自己的投资还是蛮好的,不算失败,毕竟涨了。

自身现金流充沛,平时忙于企业经营,无暇审视过去投资,比较其它产品,所以投资失败带来的痛苦反馈机制在他们身上不起作用。只有哪天主业不行了,你才会意识到。
 
第三是专业投资人购入房产前,都有一个相应计划,计划如何通过房产来打造一个新的收入管道。

有钱人是因为生意上有大笔现金入账,存在银行不是办法,所以需要短期内购置多套房产,来储存自己的财富。

因为生意一直赚钱,所以没什么明确买入计划,怎么通过这些房产来补养自己,就是囤在那里等升值,很像买黄金一样。
 
以上三点的总结就是,大佬们不会像我们普通人一样,买楼花亏10万就哭哭啼啼,但一旦他们的投资出问题,结果将会是多米诺骨牌效应。
 
他们将会遇到的坑是伪豪宅和现金流上。


我们先说两个人。

第一个是钟镇涛,阿B哥的“只要你比我过得好”,想必很多人都听过,但让阿B哥更出名的是他在1999年破产。

他的破产虽然是在于天时,刚好赶上1997年的房价大跌,但更多在于人和。

当年他的岳母也就是前妻章小蕙的妈妈,拼命怂恿他别光演戏也要学会理财,活脱脱的90年代版“投资顾问”,投什么呢?当然是投资房子啊,按照章小蕙的说法,房子和交际圈一样要和富人为伍。

钟镇涛先后花5500万买了湾仔会景阁4607和4707两套房,又花2135万买入红山半岛5座1A。 

阿B哥买这房子犯了两个错误,一个是用了高利贷,有一小部分贷款利息高达24%,另一点是他买的房子都是专门用来坑他这样的土豪的。

像红山半岛,看房都会有直升机接送,但至今为止,香港房价整体翻几倍,这里的房子均价无太大涨幅。亏钱的不只他一个人,谢霆锋老爸也亏了700多万在这里。
  

会景阁也是相同故事版本


我不太清楚阿B买的什么户型,但从美联集团的销售历史里,大楼最好的房子也不过是20年翻了一倍不到。这栋楼的问题是,里面绝大部分房子是看不到海景的,但售价都是富豪级的。换句话说,凌志卖到了法拉利的价钱。
 
首先豪宅本身就比较难投资,因为每个未来接盘的买家都是非常个性化的,豪宅更倾向于艺术品而不是生活必需品,人家买来不是因为缺住的地方,而是追求一种生活方式。你必须要非常了解富豪群体的心态才能去投资。
 
更重要的是,社会上有很多伪豪宅,专门来骗无知的富人。和钟镇涛的会景阁一样,悉尼当年有一栋楼叫World Tower,2000年初售卖,当初传闻成龙买了最顶层送老妈。
 
这房子表现如何呢?


100多平方米的2房2卫,17年翻了一倍多一点。想知道为什么吗?
 
悉尼2000年House中价位32万8,这个价格在当时差不多可以在东区买House了。

2000年的时候悉尼市区的治安是非常乱的,但土豪不懂这些。大开发商、底下就是商场、市区中心,这些眼花撩乱名词背后,人们就觉得这里应该是就是富人所居之所。

就像今天靠近河边就敢说是第二情人港,老工业区里就敢盖豪华公寓,打造人造瀑布。

古往今来这种手法从来没变过,二流地段,一流装潢,绝顶价格,所谓豪宅就这么被包装出来了,从开盘到酒会无处不都透漏着典雅和高贵,买完后就发现自己就是最后一批接盘的富人。
 
很多有钱人都栽在这种伪豪宅手里。但像我说的,因为现金流充裕,所以短时间内没有负反馈机制,有一天拿出来卖的时候,才发现原来有一手没二手。


我说的第二个人是台湾天喜旅行社的老板郭正利,郭总的公司在业务最好的时候,几乎承包了台湾到日本高端旅行市场份额,在现金流充足的情况下,郭总的选择就是不断买房。

按照台湾今周刊的说法,郭总喜欢稀有,顶级的产品,买入的都是好地段真豪宅。唯一的问题是,他每买一套,每月就多了一些负现金流,因为豪宅靠得都是升值。

理论上来说只要天喜旅行社按照以往的那样日进斗金,郭总这种买的多,留的久的方式肯定发大财。问题出在天喜业务开始往下走,因为日元升值和金融危机,高端游的人一下在少了很多,而天喜又是郭总的唯一现金流来源。
 
所以老郭走上和很多一样的路,有钱的时候买房子,没钱的时候卖房子,房子从来就没养过他,只是他一直在养房子。
 
台湾当时有推出豪宅税,所以市场交易非常冷清,房子都要亏本20%以上卖出。一连串打击,天喜集团倒闭,郭正利宣布破产。
 
所谓投资不是买了就行,而是要随时规划好现金流。这点最基本常识恰恰是国人土豪所欠缺的。

因为国内的富豪普遍是经济上行周期,加大杠杆博出身家,而国外富豪很多都是经济下行周期,抄底买入最佳资产而得到身家,所以有更强的风险意识。

郭正利的问题在于,他和很多生意人一样,在市场繁荣期拼命加大杠杆,不断买入房子。可是当他卖房的时候,往往就是实业不赚钱的时候,是他需要钱的时候,这个时候也是所有做实业的生意人想卖房子的时候。所以这就是他的失败点所在。


Grant Cardone 是美国一位企业培训界的富豪,他在2008年金融危机和郭正利几乎一样的问题。

主营业务在当时严重萎缩,名下两个公司,公司A 业务缩水50%,公司B缩水40%,但还好像他名下5000万投资的房产,每月给出稳定现金流,反补主业,让他顺利度过难关。
 
他在买入那些房产时采取一系列风险控制,首先贷款比例不高,选择租金回报大的房产;买入后翻新整修,提升房子价值和租金,这一系列的行为铺垫他后面的成功,因为他从开始就有一个计划。
 
住宅地产是一个看似简单,但里面大有门道的一个投资产品。入门虽然容易,但想掌握里面的要领,是需要花时间。

希望这篇文章能提起您的重视,知道房子不是买了就行了,和花草一样需要灌溉和施肥。

感谢您的阅读,这就是今天的分享。
 
 


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