一、先来说说澳洲买房和国内买房的区别吧
1、产权概念不同。
房屋产权是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用权。房屋作为不动产与土地是不可分割的一个整体，房屋在发生转让等产权变更时，必然是房地一体进行的，不可能将房屋与土地分割开来处分。
中国70年的使用权，甚至有的是40年小产权，给不了所有权，大家都懂...（参见土地管理法---土地使用权未到期国家也可征用）但在澳洲，产权是永久的，也就意味着这笔财富是不可复制且世代相传的，不可能被政府剥夺的。
2、增值潜力不同
我国经济的快速腾飞带动了房产市场的迅猛增长，房产市场的猛增又拉动了GDP突飞猛进。前些年有数不清的人靠房地产或者简单的倒卖房屋奔了小康，致了富。听朋友说，上海房价增长最夸张的时候三个月翻了一番，也不知道真的假的。至少在北京不到半年翻一番的房产比比皆是，记得07年底，小编家出售了一套挨着四环的房子，某知名房产中介销售人员和我调侃说：“上个月我月薪4万，都不好意思在同事面前说。”谁让房地产是先买的人赚后来人的钱。连这些房屋中介公司也在那几年彻底火了一把！
而在澳洲，房价的走势是相当稳定的。大约七到十年翻一倍。7-10年？耳熟不？已经听了无数人这么跟我说，不管你们信不信，我将信将疑。秉承着质疑一切的原则，我在ASB---澳洲统计局，查找了一些数据。
只能说，从九十年代起，在全球经济大宽松的背景下，增长较为迅猛，之前的走势增长幅度较CPI 略高而已。
这主要是由白人文化导致的，鬼子喜欢租房更胜于买房。据调查，澳洲居民中有将近30%的人是租房子住的。没有人炒房，房价怎么涨？近几十年澳洲房价的逐年攀高也是跟移民数量息息相关的，每年2.1%的人口增长极大的拉动了内需，刺激了经济。当然了，这些移民中，尤其以中国同胞做出的贡献最为巨大（鼓个掌）。
3、风险性差异
3.1 先说空置率吧，vacancy rate，是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。它是衡量一个国家房地产产业是否健康的标准之一。按照国际通行惯例，商品房空置率在5%---10%之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在10%---20%之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在20%以上为商品房严重积压区。以澳洲最大的城市悉尼为例，空置率是多少呢？1.6%~1.8%浮动。

上文提到，30%的澳洲人口是租客。那么，在澳洲买了房子，起码不会担心租不出去吧。一百套房子里只有一两套房子没人住，也许还是市郊的。
在我们的留学时代，多数人都有过take房子的经历吧。inspection时数十人排队抢一套房子的盛况并不鲜见。为了拿一套房子，反正我是能用的招数都用过了，加钱、一次付半年房租、虚报工资、追在agent后面好话说尽...
人多房少，供小于求，这是澳洲各个城市乡镇的大致情况“228,000-home shortfall for 
sydney”悉尼今年还缺少22.8万套住房才能满足住房需要。空置率高才怪。
3.2 租金回报率 ROI (return oninvestment）
说的简单点，就是每年的房租除以房价。调查显示，目前在北京、上海、广州、深圳等四大一线城市，普通住宅的平均投资回报率均小于3.5%。其中，北京的投资回报率更低，除了北部区域一枝独秀外，其他大部分区域都在2.5%以下。北京并非孤本，上海整体租金回报率仅2%~3%。
与之形成鲜明对比的正是澳洲房产的租金回报率。悉尼略低于平均水平，在5.3%左右。布里斯本因刚发过大水房价有所回落，但是租金并不会下降，回报率可达到6%~6.5%。墨尔本city 7%左右，但是增值速度缓慢。
4、政府立场
4.1 ROI是5.2%，基本和今年的房屋贷款利率(5.5%~6.5%)持平。如果你还是正常的中国人，就该开始琢磨了，傻子才一辈子租房住呢！
但老外就是不买房！政府说了，“求求你们了，买房子吧，我给你们钱，一次性给一大笔，每年还退一笔！买了房，你好我也好。我这能刷数据，能降低养老负担，你能捞一笔，还不算你们遗产税！”
不是夸张，上面所述句句有理有据。今年十月一号起，在新南威尔士州，首次置业者将享受$15,000澳币的政府补助（first home 
grant），同时享受印花税的减免(55万以下全面，55万至65万部分减免）。前提是购买$650,000（房屋中位价）以下的新房或楼花，并且是自住房。投资用途可得到一次性$5000补助。
对于昆士兰州，首次置业者从2012年9月12日起可申请15,000澳币政府资助，但房价总额不得超过$750,000，而且必须是新房或者楼花。如果房价总额低于$400,000，免去印花税。
维多利亚省，2010年7月1日至2012年6月30日，第一次购买新房作为自己住房者可申请$13,000补助。但房屋不超过$600,000.
4.2 澳洲是唯一一个施行Negativegearing tax 
return的国家。很多人把它称为负扣税。顾名思义，负负得正。不但不扣税还会进行税务补偿。当然也有前提----投资用途。白话就是租出去！为了鼓励房产投资，ATO税务局把个人房屋出租当成了一种会产生assessable 
income的小生意，而这种小生意通常都是“亏”的！前面不是还说ROI很高吗？怎么就亏了呢？？所以说是鼓励性质的嘛... 下面轮到“房屋折旧”闪亮登场！算账的时候把折旧算进去，你似乎亏了，但是实际上你又没亏，因为卖房子的时候没人管你折旧什么的。明白点了吗？
4.3 澳洲政府很是希望“自己人”来买房子，但是在这个追求所谓“民主、公平”的国家，又不能对没有PR的人区别对待，所以诞生了像FIRB （ Foreign InvestmentReview Board) 

这样的机构用来限制非本国人对每个Project购买的数量限制。一般情况下不能超过50%，并且要通过律师向Firb递交申请。如果是购买新房或者期房，政府会100%批FIRB，因此可以放心购买。即使是以后签证到期回国，所购买房屋任可持有自行支配（空置、出租、转售均可）。如果是购买二手房，申请FIRB审批不一定会通过，所以建议先交定金出合同，然后先别签字先申请FIRB（即使签字的话也要在合同里面写明subject 
toFIRB）。如果FIRB不批的话，你可以中止合同，最多损失1到2千块的定金。有些人没经验直接签合同，那么万一FIRB没批的话，买家将损失房价10%的违约金。
留学生购买二手房会受到几个限制，这里重点介绍：
1.所持有护照有效期至少要有1年以上；
2.所购买房屋只能用于自住不能用于出租或者任何商业目的；
3.如果签证到期需要离境的话，必须强制出售此物业，不能继续持有或者用于。
5 银行放贷策略不同
5.1 贷款难度

在澳洲，房产投资者向银行申请贷款的难度要低的多。在经过BROKER的专业指导之后，一般都可以申请到80%的贷款。这些专业指导包括Cancel你的信用卡来降低信用违约程度等。不需要额外的抵押物，房子本身就是你的抵押物。这足以说明银行业对澳洲房的地产市场具有充足的信心！要知道，悉尼平均每周有十套房产被银行收回再拍卖。。。房产泡沫的说法不攻自破。
5.2 贷款首付
房屋贷款在投资上起了金融杠杆（Leverage）的作用，俗话讲以小博大，四两拨千斤。用较小的投入博取较大的投资收益。尤其在租金与贷款利息持平的澳洲，首付当然是越低越好。
对澳洲房市稍作了解的留学生家长开始打起了“以房养学”的算盘。的确，以今年悉尼房屋中位价两房60万为例，购买楼花的订金只需5%-10%，即3万~6万澳元，一个留学生不到一年的学费+生活费。两年后楼盘竣工，按照年增长7%计算，房屋已增长至68.4万，加上5000澳元的投资者政府补贴，获利将可能是两年的学费。其后——*如果将此房用于自住，付的是和房租差不多的贷款，得到的将是一套房子。——*如果将此房用于出租来抵消贷款，找个房价高的年份卖掉，得到的将是大笔的capital 
gain。当然，自己就得租房住——*如果将此房的Master room租出去，自己住小间，每年给租客涨房租（贷款是不会随房价涨的），既节约了自己的房租，还将得到卖房时capital 
gain。当然了，在这样一个讲求专业的国家，一定要找个专业的broker帮助实现贷款，专业的律师维护最大权益，专业的会计帮助避税。
5.3 只付利息 Interest only
这里的银行是允许我们只还贷款利息（interest)不还本金(principle)的！！澳洲的房屋是私有财产，即forever，无限期，那么你想什么时候还清就什么时候还清！
为什么要只还利息？就少投点钱，多余的钱放自己口袋里不是更好？如果你很有信心，那不如拿pay-off的钱在其他地区多买几处房产，既实现了利益最大化又分散了风险。第二个选择只还利息的原因是，使每年的账面亏损最大化，退尽量多的税回来啊。pay-off以后，租金收益超过了折旧depreciation了怎么办？不但不能退税还得因为投资盈利而上税！
5.4 再融资 Refinance
当房价涨了以后，比如60万的房子涨到了70万，可以用这10万的涨幅向银行申请再融资。拿这“隐形”的10万作为第二套房子的首付，“免费”购买第二套房产。以此类推，每隔几年便可以向银行申请Refinance，轻松走上投资理财的正确道路。这就是西方版的母鸡生蛋，蛋变母鸡的故事。在发达国家，想要一夜暴富的几率非常低，巨额的财富往往都是通过几代人的努力慢慢积累起来的。掌握了正确的投资理念，每个人都可以生活的很好。