澳大利亚的房价过去20年来基本一直在持续上涨，在这种整体持续上升趋势下，路途中的“颠簸”就可能容易被大家忘记。而在目前澳洲房市火热，又存在着潜在巨大风险的情况下，回头看看之前房价下跌的原由，可能会给现在的市场带来一些启发。

CoreLogic分析师Cameron Kusher最新的Property Pulse报告剖析了自2008年金融危机以来，澳洲主要房地产市场的最大两次房价下跌情况。

澳洲所有首府城市房价年度变化（图片来源：CoreLogic）

而且是值得注意的，最近已经有迹象表明澳洲的房价开始降温，其中悉尼和墨尔本的房价在5月出现下滑。市场中一直有人认为澳洲房价的扶摇直上，所带来的风险也在逐渐加深，一旦真的爆发后果不堪设想。纵观从1997年到现在的澳洲房地产市场的增长，Kusher表示，过去二十年澳洲的房价已经上涨了346.4%。

可以看出，过去20年澳洲的房价基本一直处在上涨中，但是有两个明显下滑并跌入负增长的时期。

第一次是在2008年全球金融危机的负面影响之下，当时澳洲房价由涨转跌，各大城市的房价跌幅都保持在了个位数百分比，也就是房价没有下跌达到或超过10%；之后在澳洲积极的财政和货币反应政策下，下跌趋势被遏制。Kusher表示，当时澳洲积极的降息措施、现金支出刺激政策、以及对首次置业者的贷款批准增加，成功的刺激了需求并扭转了房价的下跌。当时，澳洲现金利率从2008年8月的7.25%，一路降息至2009年4月的3%。

2008-09年度澳洲首府城市房价下跌情况 （图片来源：CoreLogic）

第二次澳洲房价的大幅下跌发生在2010-2012年，在这次下跌中，许多首府城市的房价都出现双位数百分比的跌幅，比第一次来的更“凶猛”。其中达尔文的房价跌幅在那一时期高达近20%。

Kusher表示，这一时期的房价下跌主要由于应对全球金融危机影响的经济刺激计划开始收缩，在利率开始上涨、首次购房者的房贷被限制等情况下，房价不断走低。

2010-12年澳洲首府城市房价下跌情况 （图片来源：CoreLogic）

澳联储从2009年10月开始加息，在2010年11月，澳洲现金利率已经从3%上升至了4.75%。而之后从2011年11月开始，澳联储再度开始降息，随后六年，现金利率稳步下降至目前的历史最低利率1.5%，中间再没有加息举动。澳洲的房价增速也随之反弹至了高增长位置。

澳洲现金利率（图片来源：澳联储）

Kusher指出，虽然澳洲目前没有像全球金融危机那样的外部冲击事件影响，但是就业已经成为了一个关键问题。他表示目前澳洲的失业率与2009年的水平相似，而就业不足水平也是处于历史高位。

不过鉴于低工资增速、服务成本增加和家庭债务高企对澳洲经济的潜在负面影响，普遍的共识是如果澳洲现金利率还会变动的话，可能仍是向下降息。

澳洲失业率（图片来源：Trading Economics）

但是澳联储对澳洲经济的未来增长预期较高，同时政府的宏观审慎措施也在不断加强，银行监管机构APRA就在今年频频出台新的限制举措限制房市风险。一些房贷的利率，特别是只付息房贷的利率都有所提升，也对借款者形成了压力。

Kusher也表示，澳洲出现像之前两次那样的房价增速暴跌的条件，可能就是澳洲的货币政策收紧，但是目前来看短期内澳洲货币政策出现收紧的可能性并不大。不过房市在目前的情况下，为市场关注的重中之重，任何房市的变化，都可能带来一系列的连锁反应。