随着房产市场的回暖，很多房主开始着手卖出房产。本文来讲一讲，卖房时您可能需要面临的外国居民资本增值预缴税。

如果出售诸如房地产资本资产，通常会产生资本收益或资本损失。资本收益或资本损失是通过计算购置资产的成本与处置资产时获得的收益之间的差额来计算的。当您因为出售房产而获得资本增值并没有豁免时，则需要缴纳资本增值税。

为了避免漏税，澳大利亚税务局要求当出售澳大利亚房地产房价价格在75万澳元或以上时，合同价格的12.5%必须扣留给澳大利亚税务局，除非您在成交前取得资本增值预缴税豁免证明或资本增值预缴税税率更改证明。

如果您是澳大利亚税务居民，那么您可以通过申请澳大利亚税务局的资本增值预缴税豁免证明来避免出售资房地产被扣留资本增值预缴税。也就是说，如果您取得了资本增值预缴税豁免证明，则不需要预缴税房产交易价的12.5% 给给澳大利亚税务局，卖房的全部应得款将会到账。

如果您不属于澳大利亚税务居民，则不可以申请资本增值预缴税豁免证明。那么作为非澳洲税务居民，如何避免预缴12.5% 的房款呢？

资本增值税预缴是针对资本增值所产生的税，也就是投资者房子出售价格比买入时候高，收获了投资利润，这个利润是需要报税的。由于卖家不是澳洲税务居民，税局在交割前把税先扣下来，卖家必须把税务处理妥当才能把预缴税根据实际征收数额退回部分或全部。

在卖房时，卖家可以可以通过取得资本增值预缴税税率更改证明，以申请降低与出售澳大利亚房地产相关的外国居民资本增值预缴税税率。税率更改证明可以把预缴税率降至到零。具体是要看出售该房地产卖家所获得的资本增值。

所以，在申请资本增值预缴税税率更改证明时，您需要把买入该房产的花费以及一切有关购入和卖出该房产的花费详细记录并提供证明给澳大利亚税局，花费包括，但不仅限于以下：

申请资本增值预缴税豁免证明或资本增值预缴税税率更改证明一般需要28日的审批，有效期为12个月。为了避免在成交时全额缴纳资本增值预缴税，一定要第一时间申请。申请一般可以通过律师和会计师或者自己网上申请。

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Australian Taxation Office Official Website:

https://www.ato.gov.au/General/Capital-gains-tax/In-detail/Calculating-a-capital-gain-or-loss/Capital-gains-withholding--Impacts-on-foreign-and-Australian-residents/