春日渐至，地产销售旺季又一次来临，喜忧消息夹杂。究竟有些怎样的消息呢？让我们来为您梳理、解说。

租赁市场方面，9月独立别墅空置率下降了0.1%至1.6%。租金则升降不一：内城东区的租金较之年初涨幅高达8%。东南区和北区，则无显著变化。

拍卖成交率变化不大，略有下降。最近三周分别为74%,73%和 70%。地产专业人士预期，拍卖成交率会较稳定，不会出现过去六个月的疯狂状态。然而，优质地产仍将受到追捧。

澳洲地产是否有泡沫？地产投资的成功人士，新总理Turnbull，会出台政策打压房市吗? 自住买家入市是否能够支撑地产继续稳步增值？

近来，众多机构对房价的预测不一，有涨有跌。因此，投资人比之前更需关注地产的投资策略。这包括考虑房价的影响因素，比如，政府的政策动向，人口增长和组成，就业中心的升级，地产供需变化等。

这里，我们就简单聊聊影响因素之一，最近热议的墨尔本基础建设。铁路交通项目(Melbourne Metro Rail Project)无疑是热点中的热点，该项目投资金额预估高达110亿澳元。PTV预计在2016年年中将完成对CBD，SouthKensington, North Melbourne/ Arden, Parkville, Domain和SouthYarra区的勘探工作，2018年将开始铁路建设。铁路建成之后，有两条9公里长的隧道，建成5个市中心地下车站，完成Parkville和Domain的火车和有轨电车的交通换乘，从而改善北线西线和东南线的交通情况。

规划部长在10月初批准的新规继续为Parkville地下车站的建立扫平道路。这个新的区划允许在墨尔本大学和RMIT之间的地块建造60米高的大楼，允许中等密度的开发。墨尔本政府认为，Parkville能够提供大量工作和投资机会，而这个区划将利于人们在工作地点附近生活。有关人士预计，该铁路交通项目附近部分区域的地产将明显受益。

墨尔本新铁路项目线路图，源自铁路项目官方网站

除了交通之外，什么样的住宅比较容易受到人们的持续追捧、经受住市场的波动呢？市场上出现了怎样的新现象呢？新政府还有哪些热门议题可能会影响住宅价格趋势呢？有什么策略可以有效实现投资利益最大化呢？

由于篇幅有限，在这里暂不一一细说。欢迎参加11月讲座，继续了解情况。

利率方面，澳洲央行连续第六个月维持2.0%的基准利率。最新会议纪要中，央行同时关注到对悉尼和墨尔本地产涨幅。少部分机构如Macquarie和高盛，认为澳洲央行最早11月降息。

由于市场普遍预期低利率将维持一段时间，仅9.6%的新增房屋贷款使用固定利率贷款。低利率支持更多的租客购买自住物业，8月份自住买家贷款上升6.1%，已经看到改善型自住客的贷款增长趋势。

然而，各大银行承压于APRA对于银行住房贷款风险权重的要求。 10月14日，WestPac成为首家调整自住买家贷款利率的银行。10月22日和23日，其它三个大行（Commonwealth，NAB和ANZ）相继跟进，分别将贷款利率上调0.15%，0.17%和0.18%。

央行是否会因四大行涨息在11月降息？降息是否会对冲涨幅？在四大行调高利息的同时，亦有银行推出贷款促销活动，抢占房贷市场。作为购房者，我们应如何做好准备，应对利率变化？